Przepisy umożliwiają przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przy spełnieniu przez użytkownika wieczystego określonych warunków. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić  też osoby fizyczne będące 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r., bądź też osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego lub spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Co ważne z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których wyżej. Oznacza to więc, że to prawo przysługuje również osobom, które nabyły prawo użytkowania wieczystego m.in. na podstawie umowy sprzedaży, darowizny lub dziedziczenia po 13 października 2005 r.  pod warunkiem, że prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione przed tą datą.

Konieczny jest wniosek

W celu dokonania przekształcenia należy wystąpić z wnioskiem do właściwego dla miejsca położenia nieruchomości starosty, w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne albo wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Jakie opłaty

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu przekształcenia, która stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności tej nieruchomości a wartością użytkowania wieczystego. W praktyce ustalenie tych sum następuje na podstawie sporządzonego na zlecenie właściwego organu operatu szacunkowego, który tworzony jest w oparciu o ceny rynkowe nieruchomości w danej okolicy.

Opłatę rozkłada się na wniosek użytkownika na raty na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Oznacza to  że rozłożenie opłaty na raty przez organ jest obligatoryjne, jeśli użytkownik wystąpi z takim wnioskiem. Wskazać należy, że nieuiszczona część opłaty rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP, która wynosi 2,75 proc.. Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a właściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność samorządu terytorialnego, mogą wyrazić zgodę na zastosowanie innej stopy procentowej, na skutek czego istnieje możliwość zmniejszenia oprocentowania nieuiszczonej części opłaty.

Zabezpieczenie hipoteczne

Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z tytułu opłaty podlega dodatkowo zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem. Natomiast w przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości zaprzestanie uiszczania rat, właściwy organ będzie uprawniony do zaspokojenia swojej wierzytelności z tej nieruchomości, niezależnie od tego, kto będzie wówczas jej właścicielem. Innymi słowy zaspokojenie się przez organ będzie możliwe również w przypadku, gdy osoba, na rzecz której nastąpiło przekształcenie, dokona  np. sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

Przekształcenie następuje nieodpłatnie, gdy z wnioskiem wystąpią osoby fizyczne lub spółdzielnie mieszkaniowe, które nabyły użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed 5 grudnia 1990 r. bądź na podstawie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, jak również następcy prawni tych osób.

A może bonifikata

Opłata z tytułu przekształcenia może ulec obniżeniu w przypadku przyznania przez organ bonifikaty. Np. w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, przysługuje na ich wniosek 50 proc. bonifikaty od opłaty.

—Klaudia Szkodzińska

—Łukasz Bernatowicz radca prawny, Kancelaria Radców Prawnych i Doradców Podatkowych Bernatowicz Komorniczak Mazur sp.p.

Klaudia Szkodzińska, prawnik, Kancelaria Radców Prawnych i Doradców Podatkowych Bernatowicz Komorniczak Mazur sp.p.

Instytucja prawa użytkowania wieczystego powstała na mocy ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, zastępując istniejące uprzednio prawo własności czasowej, prawo użytkowania ustanowione jako prawo wieczyste, prawo zabudowy, a w odniesieniu do tzw. gruntów warszawskich również prawo wieczystej dzierżawy. Użytkowanie wieczyste zostało usytuowane jako prawo pośrednie między prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi, o czym świadczy budowa kodeksu cywilnego. Prawo to zostało bowiem uregulowane w odrębnym Tytule II Księgi drugiej kc, po przepisach Tytułu I dotyczących prawa własności, a przed przepisami Tytułu III normującymi prawa rzeczowe ograniczone. Treść prawa użytkowania wieczystego, która co prawda podobnie jak ograniczone prawa rzeczowe jest prawem na rzeczy cudzej, jest jednak o wiele bliższa treści prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Korzystności z użytkowania wieczystego sprowadzały się do faktu, że ustanowienie tego prawa na nieruchomości należącej do Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego było znacznie tańsze aniżeli nabycie prawa własności nieruchomości, natomiast użytkownik wieczysty nabywał analogiczne prawa jak właściciel. Jednak z uwagi na wzrost opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego atrakcyjność tej formy prawnej uległa znacznemu osłabieniu.