Chociaż same umowy dożywocia, czy renty nie są nowe w prawie polskim, ponieważ od lat są obecne w przepisach kodeksu cywilnego, to ich komercyjne wykorzystanie przez przedsiębiorców, którzy na tym chcą zarabiać, jest zjawiskiem stosunkowo nowym. Tego typu oferta jest skierowana do osób starszych, które posiadają nieruchomość. W zamian za sprzedaż mieszkania lub sporządzenie testamentu, w którym mieszkanie to zapisuje się przedsiębiorcy, ten zobowiązuje się wypłacać co miesiąc pewną kwotę pieniędzy oraz jednocześnie daje prawo do dożywotniego korzystania z lokalu seniorowi. Tym samym klient dalej ma prawo do przebywania w mieszkaniu i korzystania z niego i dodatkowo na jego konto wpływa wynagrodzenie. Jak ono jest duże, zależy od wielu czynników, takich jak wartość nieruchomości, jej lokalizacja, wiek klienta i przewidywana długość życia. Podjęcie decyzji o sprzedaży własnego mieszkania jest oczywiście niezwykle trudna. Dlatego przepisy i umowy w tym zakresie powinny być tak skonstruowane, aby zapewniać poczucie bezpieczeństwa i rzeczywiście je dawać. Niestety obecnie, poza ogólnymi przepisami prawa cywilnego, nie ma regulacji, która całościowo określałaby prawa i obowiązki stron takich umów, ani nie ma też regulacji o odwróconej hipotece w postaci kredytu bankowego. Jakie zatem rozwiązania stosują przedsiębiorcy?
Pożyczki i ubezpieczenia
Wobec braku szczególnych uregulowań prawnych, przedsiębiorcy, którzy zostali objęci badaniem przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, stosowali różne rozwiązania, posługując się przepisami dotyczącymi umowy dożywocia, umowy renty, umowy ubezpieczenia oraz umowy pożyczki. Podstawę prawną umowy dożywocia stanowi art. 908 § 1 k.c., zgodnie z którym, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Podstawą dla zawarcia umów renty jest art. 903 k.c., który stanowi, że przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku. Z kolei umowy ubezpieczenia zawierane są na podstawie art. 805 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się, w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę. W tym przypadku to właśnie nieruchomość jest ekwiwalentem składki ubezpieczeniowej, a ta ma charakter jednorazowy. Wreszcie podstawa prawna dla pożyczki znajduje się w art. 721 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. W praktyce pożyczka taka może być udzielana w ratach i ostatecznie umarzana, jeżeli konsument wskaże w testamencie firmę pożyczkową jako jedynego spadkobiercę. Jak było wspomniane wszystkie te umowy w różnych wariantach są wykorzystywane przez przedsiębiorców w praktyce. W trakcie badania rynku UOKiK skontrolował łącznie 37 wzorców umów i 46 przekazów reklamowych. W efekcie zapowiedziane zostało skierowanie kilku spraw do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie stosowanych przez przedsiębiorców klauzul za niedozwolone.
Wykryte naruszenia
Urząd antymonopolowy zakwestionował kilka zapisów umownych stosowanych przez przedsiębiorców. Od razu należy zaznaczyć, że jest to wyłącznie jego stanowisko, a zapisów tych nie można jeszcze traktować, jako niedozwolonych w umowach z konsumentami. O tym, czy ostatecznie trafią one do rejestru zakazanych postanowień, może zadecydować tylko sąd. Warto jednak przyjrzeć się zapisom budzącym wątpliwości urzędu. Przykładowo znalazły się w nich postanowienia upoważniające przedsiębiorcę do potwierdzania tytułu do otrzymania świadczenia dożywotniego: „Pracownik ubezpieczyciela udaje się do ubezpieczonego w celu potwierdzenia prawa ubezpieczonego do otrzymania renty miesięcznej. Potwierdzenie następuje na podstawie okazania pracownikowi ubezpieczyciela przez ubezpieczonego dokumentu tożsamości wskazującego imię, nazwisko i numer PESEL ubezpieczonego" oraz „Ubezpieczyciel kontaktuje się z ubezpieczonym telefonicznie lub mailowo za pośrednictwem biura obsługi klienta. W przypadku braku kontaktu telefonicznego lub mailowego z ubezpieczonym przez kolejne 3 dni robocze, potwierdzenie prawa ubezpieczonego do otrzymania renty miesięcznej, następuje na zasadach określonych w..." Powyższe postanowienia zostały zakwestionowane ze względu na możliwość naruszenia dobrych obyczajów, a w szczególności prawa do prywatności i godności konsumentów. Takie działanie przedsiębiorcy może rażąco naruszać interesy konsumentów, to jest: wywoływać negatywne uczucia osoby kontrolowanej (przykrość, zawód), mieć charakter dolegliwy, godzić w jej godność, a także dezorganizować jej tok życia. Postanowienia te ustanawiają ponadto zbyt daleko idące warunki do wypłaty świadczenia, skoro tożsamość konsumenta była ustalana już wcześniej, choćby na etapie zawierania umowy.
Prawa spadkobierców
W innym przypadku przedsiębiorca w swoim wzorcu umownym regulował uprawnienia spadkobierców seniora do pozostałych po nim rzeczy ruchomych. Zakwestionowane klauzule miały następujące brzmienie: „Wszelkie koszty wydania rzeczy, w tym koszty ewentualnej wymiany zamków, koszty transportu etc. ponosi pełnomocnik lub spadkobierca." oraz „W wypadku gdy w terminie 7 dni od dnia śmierci ubezpieczonego pełnomocnik ani spadkobierca nie zgłoszą pisemnie spółce żądania wydania rzeczy, spółka jest uprawniona do sprzedaży rzeczy na warunkach przez siebie określonych a uzyskane ze sprzedaży środki zostaną zdeponowane na wybranym przez spółkę rachunku bankowym celem odbioru przez pełnomocnika lub spadkobiercę." Warto zauważyć, że opisane powyżej prawa i obowiązki ustanawiane są wobec osób trzecich (spadkobierców), niebędących stroną umowy. Osoby te nie mają zatem możliwości zapoznania się z ich treścią. Jednocześnie klauzule te są niekorzystne dla konsumentów, gdyż nakładają na nich obowiązek poniesienia szeregu kosztów. Posługują się przy tym pojęciami niedookreślonymi, takim jak „koszty wydania rzeczy", „koszty ewentualnej wymiany zamków, koszty transportu etc.". Wysokość tych kosztów ustala ostatecznie w sposób subiektywny przedsiębiorca. Co istotne, zapisy te uprawniają także firmę do dowolnego rozporządzenia mieniem wchodzącym w skład masy spadkowej (ich sprzedaż) w przypadku, gdy spadkobierca nie wykona w krótkim terminie określonych czynności. Sprzedaż rzeczy następuje ponadto na warunkach określonych przez przedsiębiorcę, co narazić może konsumentów na straty finansowe. Dlatego właśnie także te klauzule zostaną zgłoszone do SOKiK.
Kto jest właścicielem
Urząd zakwestionował także te zapisy umów, które w zbyt dużym stopniu obciążały konsumenta kosztami utrzymania lokalu, w przypadku gdy został on już sprzedany przedsiębiorcy. Na uwagę zasługuje tu np., następujący zapis: „Ubezpieczony jest obowiązany utrzymywać nieruchomość we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Ubezpieczony ponosi i samodzielnie dokonuje napraw i konserwacji oraz innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości to jest na przykład:
? napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, okien i drzwi;
? kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które nieruchomość jest wyposażona".
Tymczasem zgodnie z art. 260 k.c, użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Zasada ta, na podstawie art. 302 § 2 k.c., ma zastosowanie do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej. Dlatego generalnie utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie technicznym jest obowiązkiem właściciela nieruchomości i nie można tego ciężaru przerzucać na konsumenta, który właścicielem przestał już być. W swoich umowach firmy starały się także przerzucać na konsumenta obowiązki służące właścicielowi. Przykładowo jeden z przedsiębiorców wprowadził „obowiązek terminowego przekazywania funduszowi wszelkich niezbędnych informacji związanych z prawidłowym wykonywaniem prawa własności nieruchomości, takich jak w szczególności zawiadomienia o zebraniach właścicieli wspólnoty mieszkaniowej lub walnym zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej. W razie uchybienia temu obowiązkowi właściciel zobowiązany będzie każdorazowo do zapłaty kary umownej na rzecz funduszu w wysokości 100 zł, która będzie mogła być potrącona z przysługującej właścicielowi renty wynikającej z niniejszej umowy renty." A przecież przedsiębiorca, który w wyniku zawartej umowy staje się właścicielem nieruchomości, w ramach nabytych z tym prawem uprawnień i obowiązków, jest w stanie tak ułożyć swoje relacje ze wspólnotą lub spółdzielnią, aby był on zawiadamiany o zebraniach członków wspólnoty lub o walnym zgromadzeniu członków spółdzielni mieszkaniowej.
Złe praktyki reklam
Pełny „Raport z kontroli przedsiębiorców zawierających umowy świadczeń dożywotnich można pobrać ze strony www.uokik.gov.pl.