Umowa o roboty budowlane: Odstąpienie od umowy inwestora gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem

Zdarza się, że inwestor pilnie szuka pomocy prawnej, ponieważ właśnie „odstąpił" od umowy z niesolidnym wykonawcą. Ten zaś odpisał, że inwestor nie miał do tego prawa i to on odstępuje od umowy. Dochodzi do konsternacji. Kojarzy się to z meczem, w którym gospodarz spotkania, będąc na własnym boisku, czuje się zepchnięty do defensywy od pierwszych minut meczu.

Wyobraźmy sobie, że strony zawarły umowę o roboty budowlane, na mocy której wykonawca zobowiązał się wykonać określony obiekt. W trakcie realizacji doszło do sporów na tle opóźnień oraz niewłaściwego wykonania części robót. W końcu inwestor postanowił odstąpić od umowy na podstawie klauzuli umownej przewidującej taką możliwość, z tym że wspomniana klauzula nie zawierała terminu końcowego na wykonanie prawa odstąpienia. Oświadczenie inwestora o odstąpieniu zostało poprzedzone pisemnym wezwaniem wykonawcy do usunięcia uchybień, w tym ukończenia opóźnionych prac z zagrożeniem, że następnym krokiem może być odstąpienie na podstawie owej klauzuli umownej.

Odstąpienie od umowy jest decyzją biznesową równie ważną, co jej podpisanie

Art. 395 kodeksu cywilnego wymaga, aby klauzula umowna przewidująca prawo odstąpienia dla jednej bądź obu stron, wskazywała termin, do którego prawo odstąpienia można wykonać (czytaj: doręczyć pismo stronie przeciwnej). Bez wskazania tego terminu klauzula jest nieważna. Stąd też nawet przeciętnie uświadomiony prawnie wykonawca, po otrzymaniu takiego oświadczenia odpisze, że odstąpienie jest nieskuteczne. Z reguły w takiej sytuacji powoła się na swoje własne zarzuty wobec inwestora i sam złoży oświadczenie o odstąpieniu z winy tego pierwszego. Tego rodzaju „licytacja" na odstąpienia niesie dalsze poważne skutki – strony wywodzą bowiem ze swoich działań prawo do naliczenia kar umownych itd.

Sytuacja strony, która złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy w oparciu o wadliwie sformułowaną klauzulę umowną (nieokreślającą terminu) wcale nie jest przegrana, choć nawet sądy czasem w takiej sytuacji idą „na skróty" i – w mojej ocenie błędnie – ograniczają się do stwierdzenia, że odstąpienie było nieskuteczne (ze wszelkimi tego dalszymi konsekwencjami). Tymczasem uznanie, że umowne prawo odstąpienia obarczone było wadą prawną, powinno być dopiero punktem wyjścia do dalszej analizy.

Jaki jest cel

Po pierwsze, klauzule umownego prawa odstąpienia mają według zamiaru stron umożliwić „wyjście" z umowy, jeżeli jej realizacja przez wykonawcę w sposób istotny odbiega od wymogów (terminowych, jakościowych itd.) inwestora, do czego ma on święte prawo. Należy zatem zastanowić się, czy tego rodzaju klauzule nie stanowią w istocie lex commissoria (art. 492 kc). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli prawo odstąpienia zostało zastrzeżone np. na wypadek niewykonania robót w ściśle określonym terminie (np. w harmonogramie) to w razie zwłoki wykonawcy inwestor może od umowy odstąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego. W takim kierunku poszedł Sąd Apelacyjny w Warszawie, orzekając 8 stycznia 2013 r. w sprawie I ACa 793/11.

Po drugie, inwestor może bez uprzedniego wezwania odstąpić od umowy wówczas, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub ukończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby ukończył je w czasie umówionym, przy czym w tym wypadku prawo to jest niezależne od tego, czy wykonawca za opóźnienie odpowiada, czy nie (art. 656 w zw. z art. 635 kc). Z kolei w przypadku innych naruszeń wykonawcy prawo odstąpienia (tym razem wymagające jednak uprzedniego wezwania) przewiduje art. 656 w zw. z art. 636 kc.

W końcu z własnej praktyki przywołam również następującą sytuację. Otóż sąd wprawdzie zgodził się ze stroną, która zarzucała nieważność klauzuli o umownym prawie odstąpienia, gdyż nie zawierała terminu końcowego na wykonanie tego prawa, jednak uwzględnił także okoliczność podniesioną przez stronę korzystającą z tej (wadliwej) klauzuli: otóż bez owej klauzuli (obiektywnie rozsądny) inwestor w ogóle nie zawarłby umowy (art. 58 §3 k.c.).

Inna podstawa

W opisanym stanie faktycznym powołanie wadliwej podstawy prawnej w obu pismach inwestora (wezwanie do usunięcia uchybień z zagrożeniem odstąpieniem a następnie samo odstąpienie) spowodowało, że ocena skuteczności tego odstąpienia została zawężona do tej podstawy prawnej, podczas gdy – mimo pewnej wady – odstąpienie należy uznać za absolutnie uprawnione, ale na podstawie art. 635 k.c. (w razie opóźnienia) lub 636 k.c. (wadliwe wykonywanie robót).

Co w związku z tym powinien zrobić inwestor, który chce odstąpić od umowy z wykonawcą, ale nie ma w tej umowie porządnie zredagowanej klauzuli odstąpienia? Rada jest prosta: po pierwsze, nie powoływać podstawy prawnej z umowy, gdy klauzula umowna jest wadliwa. Najlepiej pisemnie wezwać wykonawcę do usunięcia uchybień z jednoczesnym zastrzeżeniem, że w razie niezastosowania się do wezwania inwestor będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

A co zrobić, jeżeli inwestor już pośpiesznie złożył oświadczenie o odstąpieniu w oparciu o klauzulę umowną obarczoną omawianą wadą? Każdy przypadek może być inny, zatem trudno o uniwersalną podpowiedź, ale odstąpienie od umowy jest decyzją biznesową równie ważną co jej podpisanie i dlatego podstawowa rada brzmi: zapytać swojego prawnika o ocenę prawną – tak samo jak przy podpisaniu umowy.