Uczestnikami procesu budowlanego są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy (kierownicy robót). Należy odróżnić obowiązki inwestora od obowiązków pozostałych uczestników budowy, którzy pełnią samodzielne funkcje techniczne.

Od tego, jak wywiążą się z obowiązków, zależy zarówno bezpieczeństwo podczas realizacji robót, jak i jakość wybudowanych obiektów. Muszą o tym pamiętać, bo odpowiedzialność za obiekt budowlany trwa dłużej niż sam proces inwestycyjny.

Kluczowa odpowiedzialność

Inwestor odgrywa przy powstawaniu inwestycji kluczową rolę. On decyduje, do czego obiekt ma służyć, jaka ma być jego wielkość, w jakiej technologii ma być wykonany. On również płaci za budowę. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowlanego.

Jakie obowiązki

Inwestor powinien zapewnić

:

Z pomocą specjalistów

Oczywiście inwestor nie wykonuje tych zadań sam. Wynajmuje osoby o odpowiednich kwalifikacjach i uprawnieniach budowlanych. Jednak zanim to zrobi, musi przemyśleć całą inwestycję, tak żeby było jak najmniej zmian w trakcie budowy.

Każda zmiana to strata czasu i okazja do popełnienia błędów. Trzeba ją zgłosić projektantowi, który oceni jej zakres. Jeśli uzna ją za istotną, to wprowadzi ją do projektu budowlanego. Zazwyczaj (gdy odstępstwo jest istotne) niezbędne okaże się też uzyskanie nowej – zamiennej decyzji (pozwolenia na budowę).

Jeżeli inwestor zdecyduje się na samowolne zmiany, może narazić się na wstrzymanie budowy, a przy oddaniu obiektu do użytkowania – na koszty związane z karą pieniężną. Mimo iż zakres odpowiedzialności inwestora jest szeroki, to nie oznacza zupełnego jej braku u innych uczestników procesu budowlanego. Oni też odpowiadają za swoje działania i zaniechania (odpowiedzialność zawodowa i cywilna).

Rządzi kierownik

Kierownik to ważna osoba na placu budowy. Od niego zależy, czy to, co zaprojektował projektant, będzie prawidłowo zrealizowane. Kierownik powinien stale przebywać na budowie i czuwać nad tym, aby prace postępowały prawidłowo. Do niego należą wszystkie sprawy związane z bezpieczeństwem, organizacją prac, zabezpieczeniem terenu, prowadzeniem dokumentacji, w tym dziennika budowy.

W zasadzie inwestor musi powołać kierownika budowy, gdy do zrealizowania inwestycji niezbędne jest pozwolenie budowlane (wyjątkowo, gdy inwestycję trzeba tylko zgłosić). Często to wykonawca stara się narzucić swojego kierownika.

Inwestorzy nieraz na to przystają, bo dobrze znany wykonawcy kierownik oznacza mniej konfliktów. Ale nie zawsze tak jest. Gdy na placu budowy pojawia się wiele firm z różnych branż, a kierownik reprezentuje tylko jedną z nich, to konfliktów może być więcej. Dlatego warto wybrać kierownika samodzielnie.

Jeśli decydujemy się na kierownika budowy – pracownika wykonawcy, to powinno się ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego – niezależnie od tego, czy jest on wymagany przez przepisy.

Kierownik podejmuje się swojej pracy na podstawie oświadczenia o przyjęciu tych obowiązków. Gotowe wzory oświadczeń znajdują się w dziennikach budowy. Taki dokument inwestor składa w inspektoracie nadzoru budowlanego, gdy zawiadamia o terminie rozpoczęcia robót. W trakcie prac kierownika można zmienić (trzeba zgłosić to w inspektoracie, dołączając oświadczenie nowego kierownika).

Najważniejszy na placu

Kierownik od momentu objęcia swojej funkcji ma sporo obowiązków. Protokolarnie przejmuje teren budowy oraz zabezpiecza go przed dostępem osób nieuprawnionych. To on organizuje budowę (począwszy od prac geodezyjnych), kieruje nią i ponosi odpowiedzialność za to, co się dzieje na placu.

Jeżeli przepisy tego wymagają, to musi opracować lub dopilnować opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz zlecić umieszczenie na terenie budowy odpowiedniej tablicy informacyjnej. Odpowiada też za zachowanie bezpieczeństwa, np. sprawdza, czy pracownicy mają zaświadczenia o braku przeciwwskazań do pracy na wysokości.

Prowadzi też i przechowuje dziennik budowy i inne dokumenty. Chodzi nie tylko o te określone prawem budowlanym, ale i ustawą o wyrobach budowlanych. Przygotowuje dokumentację powykonawczą i zgłasza obiekt do sprawdzenia i odbioru, uczestniczy w odbiorach, przekazuje urzędowe oświadczenia i zapewnia usunięcie ewentualnych wad. Jeśli prace przebiegają nie tak, jak trzeba, może wstrzymać roboty.

Obowiązki kierownika wynikają przede wszystkim z prawa budowlanego (art. 22, 21a, 42 i 46).

Kierownik może występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót lub usprawnieniem budowy. Może też ustosunkować się do wpisów zawartych w dzienniku budowy. Na koniec kierownik stosownym wpisem w dzienniku budowy zgłasza obiekt do odbioru, uczestniczy w nim i zapewnia usunięcie nieprawidłowości.

Inwestor przed zatrudnieniem kierownika powinien sprawdzić, czy ma on dokumenty potwierdzające uprawnienia i przynależność do izby zawodowej (także ubezpieczenie). Kierownikiem może być bowiem wyłącznie osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Żeby je uzyskać, trzeba mieć odpowiednie wykształcenie i praktykę.

Sprawdzi inspektor

Inspektor nadzoru inwestorskiego to przedstawiciel inwestora na budowie, reprezentujący jego interesy. Jego obecność jest obowiązkowa w przypadku obiektów umieszczonych na liście znajdującej się w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (DzU nr 138, poz. 1554 ze zm.) >patrz ramka.

Można zlecić zastępstwo

Co zrobić, gdy inwestor jest bardzo zajęty i nie może samodzielnie zająć się prowadzeniem i organizacją budowy?

Można powołać inwestora zastępczego. Powierza mu swoje obowiązki na podstawie umowy cywilnoprawnej. Umowa określi, jakie działania należące do rzeczywistego inwestora przejmuje zastępczy.

W takiej sytuacji czynności wykonywane przez inwestora zastępczego są podejmowane na ryzyko inwestora właściwego. Dlatego niezmiernie ważny jest wybór tej osoby lub odpowiedniej firmy.

Kiedy szczególna ostrożność

Nadzór inwestorski jest niezbędny przy:

O tym, czy trzeba zatrudnić inspektora, można dowiedzieć się z pozwolenia na budowę. Wydając je, starosta (prezydent miasta) lub wojewoda nakłada obowiązek jego zatrudnienia czy powołania w przypadku inwestycji, gdzie jego obecność jest obowiązkowa. Przepisy nie zabraniają, by inwestor powołał go, jeżeli uzna, że jest on niezbędny.

Inspektor sprawdza, czy roboty są zgodne z projektem, pozwoleniem i przepisami. Do jego obowiązków należy ocena jakości robót oraz sprawdzenie, czy wyroby budowlane są dopuszczone do obrotu. Sprawdza i odbiera roboty oraz uczestniczy w czynnościach i odbiorach technicznych przewodów, instalacji i urządzeń.

Inspektor może wydać polecenia kierownikowi budowy lub robót. Ma prawo żądać dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie przeprowadzonych robót budowlanych, a także ich wstrzymania. Przepisy dają mu prawo dokonywania rozliczeń.

Inspektorem może być osoba fizyczna, która ma uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w określonej specjalności. Zawsze też można skorzystać z usług firm specjalizujących się w tego typu usługach.