Działalność gospodarcza a sprzedaż nieruchomości poza firmą podatnika

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 29 maja 2013 r. (I SA/Ol 167/13).

Stan faktyczny

Podatniczka prowadziła działalność gospodarczą. W latach 2008–2009, poza dochodami z firmy uzyskała też zyski ze sprzedaży nieruchomości gruntowych. Transakcje dotyczyły części z kilkudziesięciu działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego prowadzonego przez nią wspólnie z mężem. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży nie zostały wykazane przez podatniczkę w zeznaniach PIT-36 za 2008 r. oraz za 2009 r.

Fiskus uznał, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Dlatego zarzucił jej, że dokonała transakcji poza firmą. W ocenie organów podatkowych czynności podatniczki i jej męża, polegające na wielokrotnym zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości z zyskiem, są działalnością gospodarczą. Przemawia za tym przedmiot transakcji, skala przedsięwzięcia, powtarzalny charakter działań, podporządkowanie zasadzie racjonalnego gospodarowania oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Rozstrzygnięcie

Sprawa trafiła na wokandę i WSA w Olsztynie przyznał rację fiskusowi. Przypomniał, że ustawa o PIT posługuje się samoistną definicją działalności gospodarczej. W tym kontekście na ocenę, że prowadzona jest działalnością gospodarczą, nie wpływają jej formalne znamiona. Oceny, czy dana aktywność jest działalnością gospodarczą, dokonuje się w sposób obiektywny. Jak podkreślił WSA, nie ma znaczenia, jak tę działalność ocenia i nazywa osoba ją prowadząca i czy wypełnia związane z nią obowiązki.

O przyporządkowaniu przychodów do działalności gospodarczej nie przesądza zamiar, którym kierowano się przy zakupie nieruchomości. Istotne jest, ilu działek dotyczy sprzedaż, jakie działania są podejmowane dla zwiększania ich wartości oraz jakie działania są związane z organizacją sprzedaży po zmianie planów w tym zakresie.

WSA nie zgodził się, że sprzedaż działek przez skarżącą miała charakter okazjonalny i obejmowała nieruchomości stanowiące majątek osobisty. Wręcz przeciwnie, działania te były zamierzone i zorganizowane. Zakres, rozmiar, wielkość zaangażowanego kapitału oraz częstotliwość dokonywanych transakcji nie miały charakteru okazjonalnego czy prywatnego.

Był to profesjonalny obrót gospodarczy. Ustalenia faktyczne dowodzą, że na przestrzeni kilku lat były podejmowane celowe i planowane działania, które doprowadziły do podziału nieruchomości na wiele działek, do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, wydzielenia dróg wewnętrznych i wielu innych poczynań organizacyjnych, które umożliwiały sprzedaż gruntów z jak największym zyskiem.

Elżbieta Skurczak starsza konsultantka w dziale doradztwa podatkowego BT&A

Elżbieta Skurczak starsza konsultantka w dziale doradztwa podatkowego BT&A

Opodatkowanie sprzedaży działek budowlanych przez osoby fizyczne jest zagadnieniem budzącym wiele wątpliwości zarówno na gruncie PIT, jak i na gruncie VAT.

W podatku dochodowym zasadniczą kwestią jest ustalenie, czy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W takim przypadku podatnik nie ma bowiem możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania przewidzianego dla przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Rozstrzygnięcie tej kwestii jest szczególnie trudne w sytuacji, gdy podatnik dokonuje kilku lub kilkunastu transakcji zbycia działek budowlanych w relatywnie krótkich odstępach czasu.

W orzecznictwie podkreśla się, że zasadniczymi cechami działalności gospodarczej są jej zarobkowy charakter, zorganizowanie i ciągłość, a więc ukierunkowanie na osiągnięcie zysku, określony porządek i planowanie działań oraz ich powtarzalność (tak NSA w wyroku z 8 listopada 2012 r., II FSK 606/11). Zdaniem sądów o tym, czy zbycie nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej, decyduje kryterium obiektywne, tj. ustalenie, czy dany podmiot faktycznie prowadzi działalność, która może przynosić dochód.

W komentowanym wyroku okolicznością przesądzającą o zakwalifikowaniu czynności podejmowanych przez skarżących jako działalności gospodarczej była częstotliwość podejmowanych działań oraz liczba działek uzyskanych w wyniku podziału gruntu, przeznaczonych i oferowanych na sprzedaż. Nie bez znaczenia było także wytyczanie przez skarżących dróg dojazdowych do wydzielanych działek oraz umieszczanie ogłoszeń o sprzedaży w prasie i lokalnej telewizji.

Należy jednak pamiętać, że ocena, czy danym czynnościom można przypisać cechy działalności gospodarczej, musi być zawsze dokonywana na podstawie konkretnego stanu faktycznego.

—oprac. Aleksandra Tarka