Nadal są kontrowersje co do określenia sytuacji prawnej budynku wzniesionego na dwóch nieruchomościach. Dziś najwięcej zwolenników ma pogląd zakładający, że w przypadku wzniesienia fragmentu budynku na cudzym gruncie właścicielem całego budynku jest wyłącznie jeden podmiot prawa, tj. osoba, na której gruncie posadowiona jest większa część budynku, czyli właściciel nieruchomości wyjściowej (zasada jedności prawnej budynku).
Niemniej jednak, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego w uzasadnieniu uchwały z 26 kwietnia 2007 roku, III CZP 27/07, zasada jedności prawnej budynku ma zastosowanie tylko w sytuacji przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku. Nie może natomiast w drodze analogii znaleźć zastosowania do podziału zabudowanej nieruchomości, jeśli w wyniku podziału granica wyznaczona na gruncie miałaby przebiegać pod budynkiem, nie dzieląc go na samodzielne części.
Zgodnie z tym w sytuacji, gdy do usytuowania budynku częściowo na nieruchomości sąsiedniej doszło na skutek przekroczenia granicy, możliwe jest ważne przeniesienie tytułu do nieruchomości zabudowanej częścią budynku. W każdym innym przypadku do skutecznego przeniesienia tytułu do nieruchomości zabudowanej częścią budynku konieczne jest uprzednie dokonanie podziału geodezyjnego budynku, zgodnie z linią podziału gruntu. Co do zasady dokonuje się go wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia pożarowego, przebiegających od fundamentów po dach budynku. Ściany powinny dzielić budynek na odrębne części, autonomiczne konstrukcyjnie, mające własne wejścia i instalacje.
Gdyby dokonanie podziału geodezyjnego zabudowanej nieruchomości w postępowaniu administracyjnym nie było możliwe, można zastanowić się nad wydzieleniem części budynku jako samodzielnego lokalu w trybie ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Zgodnie bowiem z postanowieniem Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2006 roku, II CK 365/05, część budynku może być przedmiotem odrębnej własności, czyli samodzielnym lokalem mieszkalnym albo lokalem o innym przeznaczeniu. Jednak, aby zakwalifikować część budynku jako lokal, musi być ona wydzielona w obrębie budynku trwałymi ścianami. Jednak ustawa o własności lokali nie precyzuje pojęcia trwałych ścian, natomiast z orzecznictwa wynika, że mogą to być wszelkie ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. W literaturze został ponadto wyrażony pogląd, że pojęcie trwałej ściany na potrzeby ustawy o własności lokali powinno być rozumiane z uwzględnieniem różnic między lokalami mieszkalnymi a lokalami użytkowymi. Zgodnie z tym stanowiskiem lokal użytkowy może być wydzielony w obrębie budynku nie za pomocą ścian, ale za pomocą innych trwałych konstrukcji, takich jak metalowe kratownice, siatki itp. Do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie jest również konieczny podział instalacji znajdujących się w budynku. W większości bowiem instalacje wejdą w skład nieruchomości wspólnej, i dzieląc jej los prawny, będą stanowić współwłasność właścicieli lokali.
Możliwym rozwiązaniem wydaje się również sprzedaż udziału we współwłasności zabudowanej nieruchomości, a następnie wystąpienie o zniesienie jej współwłasności w postępowaniu cywilnym, poprzez dokonanie podziału. Sądy nie stosują się bowiem ściśle do zasad podziału budynku określonych ustawą o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego możliwe jest np. dokonanie podziału budynku w sytuacji, w której ściana dzieląca budynek na dwie samodzielne i odrębne części przebiega nie przez wszystkie kondygnacje budynku (uchwała Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2007, III CZP 136/06). Części powstałe z podziału nie muszą mieć również odrębnych wejść i instalacji – wystarczająca w tym względzie jest możliwość uzyskania odpowiedniej służebności (postanowienie Sądu Najwyższego z 12 października 2000, IV CKN 1525/00).
Przygotowując się do wydzielenia i sprzedaży części nieruchomości należy również ustalić, czy po przeprowadzeniu podziału geodezyjnego i sprzedaży części nieruchomości, pozostała przy inwestorze nieruchomość będzie miała bezpośredni dostęp do przyłącza sieci dostawców mediów czy też dostęp ten będzie możliwy za pośrednictwem instalacji biegnących przez działki sąsiednie. Należy bowiem pamiętać, że na przyłączu, tj. w miejscu, w którym następuje połączenie sieci odbiorcy usług z siecią dostawcy usług, przebiega granica własności tej sieci – instalacja zewnętrzna, tj. instalacja biegnąca do przyłącza powinna stanowić własność przedsiębiorstwa przesyłowego, natomiast instalacja wewnętrzna, tzn. biegnąca od przyłącza w głąb nieruchomości, jest częścią składową tej nieruchomości i tym samym stanowi wyłączną własność właściciela nieruchomości.
W przypadku zatem, gdy nieruchomość pozostała przy inwestorze nie ma bezpośredniego dostępu do przyłącza, należy uzyskać od właściciela/właścicieli nieruchomości sąsiednich odpowiedni tytuł do korzystania z sieci przebiegających przez nieruchomość bądź nieruchomości sąsiednie. Najczęściej tytułem takim będzie służebność ustanowiona w umowie sprzedaży części nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Należy przy tym pamiętać, że treść służebności powinna w precyzyjny sposób określać, kto ponosi koszty związane z utrzymaniem i naprawą odpowiednich części instalacji wewnętrznej.
—Katarzyna Czwartosz-Liber, radca prawny w praktyce Real Estate w kancelarii White & Case
