Jak firma może zasiedzieć nieruchomość

Tego typu sytuacje zdarzają się w życiu – choć włada się nieruchomością jak właściciel, to jednak się nim nie jest. Wyjściem z tej sytuacji może być zasiedzenie nieruchomości. W ten sposób można nabyć własność gruntu, budynku i lokalu, a także służebność lub użytkowanie wieczyste.

Uwaga! Przepisy dopuszczają także zasiedzenie części nieruchomości gruntowej; na skutek zasiedzenia nastąpi wtedy wydzielenie nowej działki z nowym właścicielem.

Kwestie te reguluje art. 172 i następne kodeksu cywilnego. Przepisów dotyczących zasiedzenia jest niewiele. Dlatego w praktyce bardzo duże znaczenie ma bogate orzecznictwo sądowe na ten temat.

Być jak właściciel

Artykuł 172 k.c. mówi wyraźnie. O zasiedzenie może się starać jedynie posiadacz samoistny. Co to oznacza? Przede wszystkim to, że jest to osoba, która włada nieruchomością jak właściciel (użytkownik wieczysty) np. płaci podatek od nieruchomości lub opłatę za użytkowanie wieczyste, ogrodził działkę, zabudował ją, oddał w dzierżawę sąsiadom, ponosił wydatki związane z ubezpieczeniem budynków uprawia ziemię, zbiera pożytki.

Uwaga! Jeżeli przedsiębiorca jest najemcą lub dzierżawcą gruntu i chce zasiedzieć nieruchomość, to nie ma na szans. Z prostej przyczyny, Nie jest bowiem jej posiadaczem samoistnym, ale zależnym. Bez znaczenia jest przy tym, że właściciel nie interesuje się tą nieruchomością.

Prawo nie pozwala jednak zasiedzieć każdej nieruchomości. Chodzi o nieruchomości o charakterze użyteczności publicznej lub takie, które przepisy wyłączyły z obrotu, np. grunty zajęte pod drogi publiczne, ulice, parki, pasy drogowe autostrad. Nie jest możliwe też nabycie przez zasiedzenie własności części mieszkania, ponieważ nieruchomością odrębną może być tylko samodzielny lokal (uchwała Sądu Najwyższego z 15 marca 1989 r., III CZP 14/89). Możliwe jest natomiast zasiedzenie części nieruchomości gruntowej.

Jaka wiara

Kluczowe znaczenie dla zasiedzenia nieruchomości ma wiara. A mianowicie, czy jest się w złej czy w dobrej wierze.

Kodeks cywilny nie definiuje tych pojęć. W przypadku dobrej wiary istnieje domniemanie prawne, że posiadacz nie miał pojęcia, że nie ma tytułu do danej nieruchomości. Drugie pojęcie oznacza, że posiadacz doskonale zdaje sobie sprawę, iż prawo własności przysługuje innej osobie, a mimo to dalej włada nieruchomością. Może być i tak, że nie wiedział o tym, lecz brak jest podstaw do usprawiedliwienia tej niewiedzy, a zatem w złej wierze jest także osoba, która – w świetle okoliczności konkretnego przypadku – powinna wiedzieć o braku swego uprawnienia.

Jeżeli dana osoba jest w „dobrej wierze" można uzyskać nieruchomość po 20 (nieprzerwanych) latach jej posiadania, a gdy w złej wierze – po 30 latach.

Może być i tak, że nieruchomość ma księgę wieczystą. Wtedy trudno jest udowodnić dobrą wiarę, ponieważ księga jest jawna i łatwo posiadacz mógłby się z nią zapoznać.

Uwaga!

Gdy z nieruchomości korzystali wcześniej dziadkowie, rodzice, poprzednicy prawni, to ich okres posiadania dolicza się do okresu osoby starającej się o zasiedzenie.

Przed 1 październikiem 1990 r. okres zasiedzenia był krótszy wynosił odpowiednio 10 (przy dobrej wierze) i 20 lat (przy złej wierze). Oznacza to, że jeżeli okres zasiedzenia upłynął przed tą datą, to do stwierdzenia zasiedzenia będą miały zastosowanie stare, te krótsze okresy zasiedzenia.

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie, czyli z dniem kiedy dana osoba zaczyna nieruchomość użytkować. Fakt ten trzeba jednak przed sądem udowodnić.

Wymagane jest posiadanie nieprzerwane. Domniemywa się jednak ciągłość posiadania (wystarczy udowodnić nabycie posiadania w określonym czasie i obecne jego trwanie). Bieg przerywa jednak podjęcie czynności przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju.

Uwaga!

Byłemu właścicielowi nie przysługują wobec posiadacza, który nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie, roszczenia uzupełniające za okres poprzedzający datę zasiedzenia

(wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 12 stycznia 2012 r., II CSK 258/11).

Wniosek to podstawa

Samo zasiedzenie następuje z mocy prawa, ale musi to potwierdzić sąd orzeczeniem. Trzeba wnieść do sądu rejonowego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Koniecznie trzeba dołączyć dokumenty geodezyjne nieruchomości tj. opis i mapę.

We wniosku należy wskazać świadków (osoby obce), które potwierdzą okres posiadania nieruchomości. Generalnie możemy załączyć wszystko co może być dowodem na naszą korzyść: dokumenty urzędowe, umowy, zeznania świadków. Im więcej, tym lepiej.

Wniosek powinien być podpisany przez wnioskodawcę i złożony w tylu egzemplarzach, ilu jest uczestników postępowania. Orzeczenie sądu stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Uwaga! Orzeczenie sądowe w sprawie zasiedzenia własności wiąże wszystkich. Orzeczeniem takim związane są również osoby nie biorące udziału w postępowaniu.

Prawomocne postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia stanowi dokument własności. Jest podstawą do ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.

Stwierdzenie zasiedzenia w postępowaniu nieprocesowym nie stwarza natomiast tytułu egzekucyjnego, umożliwiającego odzyskanie posiadania nieruchomości.

Właściciel, który nie jest w posiadaniu nieruchomości, mimo uzyskania stwierdzenia nabycia własności w drodze zasiedzenia, powinien w celu odzyskania tego posiadania wytoczyć powództwo windykacyjne.

Uwaga!

Zasiedzenie nieruchomości może być skuteczną ochroną przed roszczeniami wysiedlonych po II wojnie światowej z terenów Polski np. wysiedlonych Niemców z Warmii i Mazurach lub Wrocławia.

Co ze służebnością

Można także doprowadzić do zasiedzenia służebności np. drogi koniecznej. Mówi o tym art. 292 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w przypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, a nadto spełnione są inne przesłanki, tj. samoistne posiadanie służebności i upływ trzydziestu lat w przypadku złej wiary, a dwudziestu lat przy dobrej wierze.

Przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają definicji pojęcia: „trwałe i widoczne urządzenie". Dlatego przepis ten obrósł w orzecznictwo Sądu Najwyższego. Zgodnie z nim, trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 k.c. to obiekt będący wynikiem świadomej i celowej aktywności człowieka.

Co do zasady uważa się, że ma ono być wykonane przez posiadacza służebności. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 9 sierpnia 2011 r., wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (III CZP 10/11).

Nie ulega więc wątpliwości, że za urządzenie nie może być uznana np. droga czy ścieżka, powstała poprzez stałe od lat przechodzenie lub przejeżdżanie w tym samym miejscu. Do uznania jej za urządzenie, w rozumieniu art. 292 kodeksu cywilnego, konieczne byłoby np. utwardzenie, budowa mostku, położenie rur itd.

Uwaga! Dla nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia, będącego przedmiotem korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego, znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 6 lipca 2011 r., I CSK 157/11).

Co powinno znaleźć się we wniosku

- nazwa, adres sądu,

- imię nazwisko, adres wnioskodawcy,

- wskazanie wszystkich zainteresowanych wynikiem postępowania, a więc dotychczasowego właściciela lub jego następców prawnych, posiadaczy nieruchomości (samoistnych i zależnych), przeciwko którym biegnie zasiedzenie. Jeżeli się tego nie zrobi, sąd zajmie się sprawą dopiero, gdy wezwie innych zainteresowanych; zrobi to przy pomocy ogłoszeń prasowych wywieszanych na tablicy w urzędzie gminy,

- dane nieruchomości tj. numer księgi wieczystej, oznaczenia ewidencyjne (numer działki, mapy, jej adres, powierzchnię itd.),

- uzasadnienie wniosku – trzeba podać informację – kiedy rozpoczął się bieg zasiedzenia, a więc od kiedy posiadacz (rodzice itd.) zaczęli korzystać z działki jako samoistni posiadacze.

Potrzebne są załączniki

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,

- odpis z księgi wieczystej,

- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli wlicza się okres zasiedzenie spadkodawców, lub w ogóle wnosi się o zasiedzenie w ich imieniu),

- dowód wniesienia opłaty sądowej lub wniosek o zwolnienie z kosztów postępowania wraz z zaświadczeniem o stanie majątku. ->Z wokandy

- Samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze nie pozbawia swego posiadania przymiotu samoistności z powodu zwrócenia się do właściciela rzeczy z ofertą nabycia jej własności (postanowienie Sądu Najwyższego z 15 października 2010 r., V CSK 65/10).

- Posiadanie w zakresie odpowiadającym użytkowaniu wieczystemu nie jest tożsame z posiadaniem właścicielskim i nie prowadzi do zasiedzenia własności nieruchomości.

Dopuszczalne jest zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego przez posiadacza w zakresie tego prawa, wymierzone przeciwko użytkownikowi wieczystemu. Posiadania w zakresie użytkowania wieczystego nie można jednak utożsamiać z posiadaniem właścicielskim (postanowienie SN z 11 grudnia 2009 r., V CSK 183/09).

- W złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie (postanowienie SN z 13 sierpnia 2008 r., I CSK 33/08).

- Bieg terminu zasiedzenia nieruchomości nabytej przez gminę na podstawie ustawy z 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym (...) (DzU z 1990 r., nr 32 poz. 191 ze zm.) rozpoczyna się 27 maja 1990 r. (postanowienie SN z 4 marca 2011 r., I CSK 293/10).