Reguły aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Właściciele nieruchomości mają prawo do podnoszenia opłat z tytułu korzystania z prawa użytkowania wieczystego. W celu podniesienia opłaty właściciel wypowiada dotychczasową wysokość opłaty i oferuje nową, którą użytkownik wieczysty powinien uiścić do końca marca następnego roku.

Proponowane przez właściciela nieruchomości stawki są często kilkakrotnie wyższe od dotychczas obowiązujących. Przepisy umożliwiają jednak użytkownikowi wieczystemu, który nie zgadza się z aktualizacją opłaty lub jej wysokością, sprzeciwienie się podwyżkom.

Nie o wszystkim decyduje wola

Aktualizacja opłaty nie zależy wyłącznie od woli właściciela nieruchomości. Przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) regulują przypadki, w których możliwe jest dokonanie takiego podwyższenia. Ustawa z 25 marca 2011 r. o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców wprowadziła istotną zmianę treści art. 77 ust. 1 u.g.n., w zakresie dopuszczalnej częstotliwości aktualizacji opłaty rocznej.

Zgodnie z przepisem wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zasadą jest dokonywanie aktualizacji opłaty rocznej przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, stosownie do wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji przez rzeczoznawcę majątkowego.

Są wyjątki

Od zasady tej ustawodawca przewidział wyjątki. Wyjątek dotyczy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w drodze przetargu. W przypadku, gdy zaktualizowana wartość gruntu jest niższa niż cena gruntu ustalona w drodze przetargu, opłata nie ulega zmianie (art. 77 ust. 2 u.g.n.). To wyłączenie możliwości aktualizacji zostało ograniczone do 5 lat od dnia podpisania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, w stosunku do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Nowelizacja ustawy wprowadziła zmianę w przypadku, gdy wysokość opłaty rocznej w wyniku aktualizacji przewyższałaby co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej. W takim przypadku użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Natomiast pozostałą kwotę stanowiącą nadwyżkę rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n., na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji oraz nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesione przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Zaliczenie nakładów jest obowiązkiem właściciela gruntu, jednak nie zawsze właściciel będzie posiadał wiedzę na ten temat.

Rzeczoznawca zweryfikuje

Wysokość nakładów podana przez użytkownika wieczystego powinna zostać zweryfikowana przez rzeczoznawcę majątkowego w celu określenia aktualnej wartości nieruchomości. Odzyskanie nakładów w przedstawiony sposób może nastąpić wyłącznie, gdy w wyniku ich dokonania wzrosła wartość gruntu.

Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.

Wypowiedzenie i propozycje

W celu dokonania aktualizacji organ reprezentujący właściciela gruntu powinien w jego imieniu złożyć użytkownikowi wieczystemu na piśmie wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej wraz z propozycją wysokości nowej opłaty. Należy podkreślić, że wypowiedzenie i propozycja dotyczą tylko wysokości opłaty, natomiast nie mogą zmieniać stawki procentowej tej opłaty.