Jednym z obowiązków każdego właściciela i zarządcy nieruchomości w zakresie prawidłowego użytkowania obiektu budowlanego, jest przeprowadzanie jego kontroli. Protokoły z tych kontroli oraz ich wyniki powinny być umieszczane w książce obiektu budowlanego.
Przynajmniej raz w roku powinna być przeprowadzona kontrola okresowa stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, a więc przede wszystkim chodzi o dachy, rynny i rury spustowe, okna, ściany zewnętrzne i instalacje wodociągowe. Z przeprowadzania kontroli tych elementów zwolnieni są właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego, a także budynków, do budowy których nie jest wymagane pozwolenie na budowę (wymienione w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego).
Rocznej kontroli powinny być poddawane także instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska. W praktyce chodzi o przyłącza kanalizacyjne, szamba i przydomowe oczyszczalnie ścieków oraz urządzenia do neutralizacji emitowanych na zewnątrz zanieczyszczeń, a także instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne). Przewody dymowe muszą być czyszczone cztery razy w roku.
Co najmniej raz na pięć lat należy sprawdzać stan sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu, jego estetykę oraz otoczenie. Kontrolą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Dodatkowe obowiązki ciążą na właścicielach i zarządcach budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. mkw. oraz innych obiektów o powierzchni dachu przekraczającej 1 tys. mkw. W przypadku tych budynków konieczne jest przeprowadzenie dodatkowych kontroli dwa razy w roku – w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada każdego roku. Powierzchnia zabudowy takich budynków jest określana na podstawie Polskiej Normy PN-ISO 9836 – właściwości użytkowe w budownictwie. Z uwagi na te kryteria budynki o powierzchni dachu od 1 tys. do 2 tys. mkw., które mają powierzchnię zabudowy poniżej 2 tys. mkw., nie podlegają takiej kontroli.
Zakres kontroli okresowych pokrywa się z zakresem kontroli rocznych. Pomimo tego w każdym roku kalendarzowym właściciel bądź zarządca obiektu, oprócz kontroli rocznej zobowiązany jest przeprowadzić dodatkową kontrolę w tym samym zakresie. Pierwsza kontrola musi być przeprowadzona do 31 maja, druga do 30 listopada. Nie ma znaczenia, że zakres tych kontroli się pokryje, konieczne jest bowiem przeprowadzenie obu.
Zdarzają się sytuacje, gdy w roku kalendarzowym dochodzi do zbiegu kontroli rocznej i pięcioletniej. Wówczas właściciel lub zarządca, w roku w którym przypada kontrola pięcioletnia, może przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Tym samym może on przeprowadzić jedną kontrolę i spełnić w ten sposób obowiązek przeprowadzenia kontroli rocznej i pięcioletniej. Sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wykonania obu kontroli. Przeprowadzenie takiej kontroli nie zwalnia właściciela i zarządcy z obowiązku przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do 31 maja albo do 30 listopada.
Uwaga!
Właścicielowi lub zarządcy nieruchomości grozi kara do 5 tys. zł, jeżeli nie przeprowadza okresowych kontroli stanu technicznego obiektu lub instalacji i w należyty sposób nie odnotowuje tego w książce obiektu.
Właściciel lub zarządca jest zobowiązany po przeprowadzonej kontroli usunąć nieprawidłowości i odnotować to w książce obiektu. Za nieusunięcie nieprawidłowości lub braków, które mogą spowodować niebezpieczeństwo właściciel lub zarządca nieruchomości może zostać ukarany karą aresztu lub ograniczenia wolności, albo grzywną do 5 tys. zł.
podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1134)