Błędy we wzorcach umów stosowanych przez deweloperów

Zakup mieszkania lub innej nieruchomości to jedna z najpoważniejszych decyzji, jaką może podejmować konsument. Bardzo często wiąże się przecież z potrzebą wyłożenia na stół wszystkich oszczędności, a niejednokrotnie z zaciągnięciem dodatkowo na wiele lat kredytu. Znaczna część umów związanych z zakupem mieszkań, a podpisywanych z deweloperami, spółdzielniami lub towarzystwami budownictwa mieszkaniowego, opiera się na gotowych wzorcach umów.

To oznacza, że tylko niektóre elementy podlegają rzeczywistym negocjacjom, a konsument ma niewielki realny wpływ na brzmienie poszczególnych zapisów. Stąd tak ważna jest kontrola wzorców umów i regulaminów sprzedaży stosowanych przez przedsiębiorców. A wszystko po to, aby konsument, podpisując tak ważny dla siebie kontrakt, był w jak największym stopniu chroniony.

I aby przedsiębiorcy, profesjonaliści nie mogli wykorzystywać swojej przewagi. Kontroli takich dokonuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Efektem zeszłorocznych kontroli było wydanie 22 decyzji stwierdzających nieprawidłowości we wzorcach umownych przedsiębiorców oferujących konsumentom nowe mieszkania.

Obowiązuje wszystkich

Na początku warto zaznaczyć, że obowiązek sporządzania właściwych wzorców umów, czyli takich, które odpowiadają wytycznym zawartym w kodeksie cywilnym, w szczególności nie zawierają klauzul zamieszczonych w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych, dotyczy wszystkich firm działających na rynku nieruchomości.

Nie ma więc znaczenia, czy mamy do czynienia ze spółdzielnią, deweloperem czy też towarzystwem budownictwa społecznego. Jeżeli zawierają one umowy z osobami fizycznymi (konsumentami), podlegają tym samym ograniczeniom. A jakie są to ograniczenia?

Z kodeksu cywilnego...

Przede wszystkim należy przypomnieć, że firma, która posługuje się wzorcem umowy (regulaminem, ogólnymi warunkami zawierania kontraktów), ma obowiązek przedstawić go drugiej stronie przy zawarciu umowy. W pewnych wypadkach wystarczy wprawdzie stworzenie dogodnych warunków do tego, aby druga strona mogła zapoznać się z takim wzorcem.

Takie ułatwienie występuje w sytuacji, gdy posługiwanie się wzorcem umowy w stosunkach danego rodzaju jest zwyczajowo przyjęte. W stosunku do konsumentów może być jednak stosowane wyłącznie w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego. Zakup mieszkania na pewno do drobnych spraw nie należy. Konsument musi mieć zatem stworzoną możliwość zapoznania się z wręczonym mu wzorcem najpóźniej w momencie podpisywania kontraktu.

Ponadto, jak stanowi art. 385 § 2 k.c., wzorzec umowy musi być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Natomiast w myśl art. 3851 postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).

Tak restrykcyjne podejście nie dotyczy wprawdzie postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, o ile jednak zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Oceny zgodności postanowienia z dobrymi obyczajami, jak stanowi art. 3852 k.c., dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające z nią w związku.

Warto także pamiętać, że kodeks cywilny w art. 385

3

wymienia przykłady klauzul, co do których istnieje domniemanie, że są postanowieniami niedozwolonymi. Przykładowo są to zapisy:

- wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,

- wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy,

- z którymi konsument nie mógł zapoznać się przed zawarciem kontraktu,

- uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,

- uprawniają przedsiębiorcę do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w treści tej umowy,

- pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,

- przewidują uprawnienie dla firmy do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od niej,

- przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez przedsiębiorcę.

- czy wreszcie wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

...i rejestru klauzul

Postanowienia umowne stosowane przez przedsiębiorców mogą być także, a w praktyce bardzo często są, przedmiotem oceny ze strony Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeżeli uzna on, że jakaś klauzula narusza interesy konsumentów, zostaje ona zapisana w specjalnym rejestrze niedozwolonych postanowień umownych.

Skutek umieszczenia konkretnego zapisu w tym zbiorze jest taki, że nie wolno go stosować w obrocie z konsumentami. I, co istotne, dotyczy to zarówno przedsiębiorcy, przeciwko któremu toczyło się postępowanie, jak i wszystkich innych przedsiębiorców.

Zgodnie bowiem z art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. A przez praktykę taką rozumie się m.in. stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Warto dodać, że w tej chwili w rejestrze znajduje się 4,3 tys. klauzul.

Kwestionowane praktyki

Jak już wspomniałem w ubiegłym roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał 22 decyzje dotyczące spółek deweloperskich, nakładając 13 kar w łącznej wysokości 680 769 zł. Dla porównania – w roku 2011 wobec deweloperów wydano 46 decyzji z łączną kwotą kar ponad 1 mln zł. 15 przedsiębiorców dobrowolnie zobowiązało się do zaniechania lub już zaniechało stosowania praktyk kwestionowanych przez Urząd. A jakie to były praktyki?

Podstawowym problemem było stosowanie we wzorcach umów postawień tożsamych z wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych. Urząd zakwestionował w ubiegłym roku 135 takich postanowień (269 w 2011 r.). Klauzule, do których urząd zgłaszał zastrzeżenia, miały najczęściej na celu pozbawienie konsumenta należnego mu prawa odstąpienia od umowy, w sytuacji gdy zmienią się jej istotne warunki, czyli np. cena, powierzchnia czy rozkład mieszkania.

Przykładowo we wzorcu umownym stosowanym przez jednego ze skontrolowanych przedsiębiorców znalazły się m.in. klauzule, które zobowiązywały konsumenta do nabycia mieszkania, gdy powierzchnia kupionego lokalu różniła się do 5 proc. od zakładanej w projekcie oraz gdy z powodu zmiany stawki VAT zmieniła się cena lokalu. Tymczasem, zgodnie z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zalicza się niewątpliwie cenę czy powierzchnię nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów.

Prezes UOKiK kwestionowała także postanowienia, które zwalniały przedsiębiorców z odpowiedzialności za oddanie lokalu w terminie. Przykładem jest inne przedsiębiorstwo budownictwa ogólnego, które we wzorcu umownym stosowało postanowienie pozostawiające otwarty katalog przesłanek – określonych jako inne zdarzenia pogodowe – zwalniających je z odpowiedzialności za opóźnienia w inwestycji. W rezultacie przedsiębiorca umożliwiał sobie uniknięcie płacenia kar umownych w przypadku każdej zmiany terminu oddania mieszkania do użytku.

Tymczasem, zgodnie z prawem, wzorzec umowny powinien dokładnie określać zamknięty katalog dopuszczalnych powodów przesunięcia terminu zakończenia realizacji inwestycji. Urząd antymonopolowy nakazał zaniechania stosowania niedozwolonych praktyk i nałożył na spółkę karę w wysokości 8,4 tys. zł.

Prawo odstąpienia

Inną niezgodną z prawem praktyką było stosowanie postanowień utrudniających konsumentowi odstąpienie od umowy, np. zastrzeganie możliwości długotrwałego przetrzymywania pieniędzy na koncie przedsiębiorcy bez zwracania konsumentowi należnych odsetek lub ustanowienie rażąco wysokich kar za zerwanie kontraktu.

Takie praktyki stosowała np. firma z Krakowa, która zastrzegała m.in., że gdy konsument odstąpi od umowy kupna mieszkania, będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 5 proc. łącznej ceny sprzedaży brutto.

W opinii UOKIK kara grożąca konsumentowi za zerwanie umowy była rażąco wygórowana. Zgodnie z prawem odstępne bądź kara umowna powinny jedynie rekompensować przedsiębiorcy koszty, jakie mógł ponieść w związku z zerwaniem kontraktu przez konsumenta, czyli przykładowo: wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w negocjacje z konsumentem i wydatki związane ze sporządzeniem umowy. Przedsiębiorca zobowiązał się do zmiany zakwestionowanych postanowień.

Nowe przepisy

W trakcie prowadzonych kontroli badano także, czy przedsiębiorcy stosują się do przepisów obowiązującej od kwietnia ubiegłego roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W rezultacie zakwestionowano praktykę spółki z Poznania, polegającą na zastrzeganiu we wzorcu umownym, że w razie zerwania kontraktu z winy konsumenta przedsiębiorca może potrącić karę umowną w wysokości do 8 proc. kwot zaliczek wpłaconych przez nabywcę, jednak nie mniej niż 5,4 tys. zł.

W konsekwencji spółka mogła dowolnie decydować o kwocie kary umownej, a konsument nie uzyskiwał pełnych informacji o wszystkich zobowiązaniach finansowych, którymi mógł zostać obciążony w przypadku niewywiązania się z umowy. Tymczasem zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli umowa pomiędzy deweloperem a konsumentem wskazuje kary umowne, powinna określać także ich wysokość >patrz ramka.

Umowa deweloperska

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazuje w art. 22, jakie postanowienia muszą zostać zawarte w umowie deweloperskiej. Między innymi wyszczególnia takie elementy, jak określenie warunków odstąpienia od umowy, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa (pkt 12) oraz określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy (pkt 13). Warto także pamiętać, że w myśl art. 28 postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. -

Za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów prezes UOKiK nałożyła na firmę z Poznania karę w wysokości 103 tys. zł. Przedsiębiorca zaniechał stosowania kwestionowanych praktyk, chociaż jednocześnie skorzystał z prawa odwołania się do sądu.

Zgodnie z zapowiedziami Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kontrole przedsiębiorców oferujących konsumentom lokale mieszkalne będą kontynuowane także w bieżącym roku. Urząd planuje także publikację raportu dotyczącego stosowania ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.