Jak kupować działkę, gdy obciążona jest prawami innych osób

Decydując się na działkę, warto sprawdzić, czy nie ciąży na niej prawo pierwokupu czy pierwszeństwa. W przeciwnym razie transakcja może być obciążona wadami.

Umowa lub przepis

Prawo pierwokupu wynika albo z konkretnego przepisu, albo z umowy. Dotyczy ono najczęściej gruntów niezabudowanych. Jest niezbywalne. Oznacza to, że nie można przenieść go na inną osobę lub instytucję.

Jeżeli chodzi o przepisy to przyznają one prawo pierwokupu m.in.

- gminie – w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości komunalnej lub Skarbu Państwa; prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej lub też nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne;

- Agencji Nieruchomości Rolnych – gdy sprzedawana jest nieruchomość rolna. Uprawnienia Agencji przysługują również w odniesieniu do sprzedaży lub przeniesienia własności udziałów we własność nieruchomości rolnych;

Uprawniony do pierwokupu nie może skutecznie domagać się od właściciela przeniesienia na niego własności rzeczy, dopóki sam właściciel nie chce jej sprzedać

Uwaga!

8 lipca 2010 r. weszła w życie nowelizacja

ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU nr 110, poz. 725)

. Znosi ona prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych działek rolnych o powierzchni mniejszej niż 5 ha. Prawo to nadal jej przysługuje do działek przekraczających tę wielkość.

- spółkom skarbu państwa wobec gruntów położonych w specjalnych strefach ekonomicznych.

Sami przedsiębiorcy mają też prawo zastrzec w umowie prawo pierwokupu na rzecz jednego z nich, np. w umowie: sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki.

W praktyce z tej możliwości przedsiębiorcy korzystają w przypadku umowy dzierżawy i najmu. Chodzi o to, żeby dzierżawca, gdy grunt będzie sprzedawany, miał jego prawo pierwokupu. Zabezpiecza to interesy ekonomiczne faktycznego posiadacza nieruchomości rolnej, bez straty dla właściciela.

Dla każdego

Prawo pierwokupu może być ustanowione na rzecz osób prawnych lub fizycznych, a także innych podmiotów, nieposiadających osobowości prawnej, które jednak, zgodnie z odpowiednimi przepisami, mogą nabywać prawa we własnym imieniu. Chodzi tu np. o spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji czy spółki osobowe.

W przypadku ustawowego prawa pierwokupu w pierwszej kolejności stosowane są przepisy szczególne, a dopiero w przypadku ich braku zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. W świetle kodeksu cywilnego, uprawnionym względnie obciążonym umownym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, to pozostali mogą wykonać je w całości.

Realizacja uprawnienia w praktyce

Jak wygląda wykonanie tego prawa w praktyce? Najpierw kupujący zawiera ze sprzedającym w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży gruntu. Następnie sprzedający zawiadamia podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, że planuje zbyć nieruchomość, przesyłając mu treść warunkowej umowy. Na ogół robi to za niego notariusz.

Uprawniony ma 30 dni na podjęcie decyzji, czy kupuje, czy nie kupuje na zasadach ustalonych przez właściciela – sprzedającego z kupującym w warunkowej umowie. Jeżeli uprawniony podejmie decyzję, że chce skorzystać z prawa pierwokupu, to wtedy składa oświadczenie – również w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu.

Złożenie takiego oświadczenia oznacza, że dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między sprzedającym a uprawnionym z prawa pierwokupu na zasadach i po cenie wynikającej z umowy warunkowej. Natomiast gdy nie zamierza korzystać ze swojego przywileju, nieruchomość nabywa kupujący z umowy warunkowej i wtedy zawierana jest osobna, bezwarunkowa umowa przenosząca własność nieruchomości na kupującego.

Przykład

Przedsiębiorca chce kupić niezabudowaną działkę. Jest ona własnością gminy, natomiast jej użytkownikiem wieczystym jest inna firma. Strony negocjują i w końcu zawierają umowę, z której są jednakowo zadowolone.

Ale jest to tylko umowa warunkowa sprzedaży, a sprzedający (notariusz) musi zapytać gminę, czy nie zechce skorzystać z prawa pierwokupu. Gdy gmina nie wyrazi chęci skorzystania z prawa pierwokupu, dopiero wtedy może dojść do zawarcia umowy bezwarunkowej.

Uwaga!

Sprzedający nie może w umowie warunkowej zawrzeć dodatkowych warunków, w szczególności warunku, że gmina lub inny podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, z niego nie skorzysta.

Prawo pierwokupu wynikające z umowy może być ujawnione w księdze wieczystej. Może ono dotyczyć zarówno prawa pierwokupu nieruchomości, jej części oraz udziału we współwłasności nieruchomości, jak i prawa pierwokupu użytkowania wieczystego i udziału. Dlatego przed planowanym zakupem nieruchomości ważne jest, aby przejrzeć aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości.

Wady umowy

Jakie są skutki nieprzestrzegania przepisów dotyczących prawa pierowkupu? Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli grunt zostanie sprzedany, bez wcześniejszego powiadomienia podmiotu, któremu przysługuje prawo pierwokupu, to taka transakcja jest nieważna.

Dotyczy to tylko jednak sytuacji, kiedy prawo pierwokupu przysługuje z ustawy. Jeżeli pierwokup wynika natomiast z umowy, to co do zasady przysługuje jedynie odszkodowanie (z wyjątkiem, gdy uprawnionym jest współwłaściciel lub dzierżawca). Uprawniony może żądać, na podstawie art. 59 kodeksu cywilnego uznania bezwarunkowej umowy za bezskuteczną. Roszczenie to jest jednak bardzo trudne do realizacji.

Czasem w praktyce powstają wątpliwości co do obowiązywania prawa pierwokupu. Przykładowo, jeśli przedmiotem sprzedaży są dwie działki w użytkowaniu wieczystym, z których jedna jest zabudowana, a druga nie jest. Często wtedy z ostrożności zawiera się warunkową umowę co do całej nieruchomości. Inną kwestią, która rodzi praktyczne wątpliwości, jest to, w jakiej formie musi być zawarta umowa dająca uprawnienie do pierwokupu: czy w formie aktu notarialnego, czy zwykłej pisemnej.

Uwaga!

Bywa i tak, że kupuje się grunt zabudowany, który wcześniej był objęty prawem pierwokupu (jako jeszcze niezabudowany), nie wiedząc o tym, że nie wykonano prawa pierwokupu. Nie oznacza to, że straci się to, co się kupiło. Jeżeli poprzedni użytkownik wieczysty zostanie wpisany do księgi wieczystej, a działka w tym czasiezostała zabudowana, to chroni nabywcę tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Kiedy pierwszeństwo

Przepisy przyznają także niektórym podmiotom prawo pierwszeństwa. Prawo to jest często mylone z prawem pierwokupu. Tymczasem są to różne instytucje. Prawo pierwokupu można zrealizować dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem. Natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji, kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia nieruchomości, ale samej umowy jeszcze nie zawarto.

W praktyce ma ono najszersze zastosowanie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mówi o nim art. 34 tej ustawy. Najczęściej korzystają z niego najemcy lokali komunalnych kupujący zajmowany lokal od gminy.

Prawo pierwszeństwa przysługuje także najemcom lokali zakładowych na podstawie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością skarbu państwa. Pominięcie tego prawa skutkuje nieważnością umowy. -