Jeśli przedsiębiorca zdecyduje się na budowę siedziby firmy, magazynu czy obiektu przemysłowego, musi dopełnić wielu formalności określonych w prawie budowlanym i w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ich złamanie może spowodować, że obiekt zostanie uznany za samowolę budowlaną, a to z kolei naraża inwestora na konieczność uiszczenia wysokiej opłaty legalizacyjnej lub rozbiórkę budynku.
Warunki zabudowy
Przed rozpoczęciem budowy inwestor musi przede wszystkim sprawdzić, czy grunt, którym dysponuje, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowo określa on, jaki budynek może powstać na danym terenie i czy może on pełnić wyłącznie funkcje mieszkalne czy także np. usługowe lub przemysłowe. Każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego, który dostępny jest w gminie.
Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem, to przedsiębiorca-inwestor będzie musiał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (powszechnie zwana decyzją lokalizacyjną). Wniosek o jej wydanie składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Powinien on określać m.in. granice terenu oraz funkcje i sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę jego zabudowy i zagospodarowania.
Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego decyzja określająca warunki zabudowy powinna być wydana w ciągu jednego miesiąca, a w skomplikowanych przypadkach w ciągu dwóch miesięcy. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta określi w niej, jaki obiekt może powstać na danym terenie i jakie może pełnić on funkcje, np. wyłącznie mieszkalne, czy także usługowe i przemysłowe.
Konieczne pozwolenie
Do najważniejszych dokumentów, bez których inwestor nie może przystąpić do robót budowlanych, należy pozwolenie na budowę. Wydawane jest ono wyłącznie temu, kto złożył wniosek i dołączył do niego wymagane dokumenty, czyli:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi,
- zaświadczenie potwierdzające uprawnienia do projektowania,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (najczęściej gdy dany grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego).
Pozwolenie na budowę wydawane jest przez starostę. Ma on na to 65 dni od złożenia wniosku. Jeżeli starosta w terminie tym nie wyda pozwolenia, to organ wyższego stopnia ma obowiązek wymierzenia mu kary w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Karę wymierza się w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kara może być wymierzona także z inicjatywy inwestora, który może zawiadomić organ wyższego stopnia o zwłoce starosty.
Jeżeli w terminie 14 dni od uzyskania decyzji nikt się od niej nie odwoła, decyzja staje się prawomocna i inwestor może przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych. Musi on jednak z siedmiodniowym uprzedzeniem powiadomić starostę o rozpoczęciu prac.
Prowadzenie prac
Proces budowy obiektu musi być prowadzony zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Ich nieprzestrzeganie może doprowadzić do wstrzymania robót budowlanych przez inspektora nadzoru.
Przede wszystkim inwestor musi wystąpić do starosty o wydanie dziennika budowy. Powinien go otrzymać w ciągu trzech dni od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. W dzienniku rejestruje się przebieg robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności, które miały miejsce na budowie. Wpisów do dziennika budowy mogą dokonywać poza inwestorem także projektant, inwestor nadzoru inwestorskiego (jeżeli został powołany), kierownik budowy, kierownik robót budowlanych, osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy, pracownicy nadzoru budowlanego i innych organów kontroli.
W trakcie budowy przedsiębiorca-inwestor zobowiązany jest do dostarczenia wykonawcy projektu budowlanego tak, aby mógł on wykonać budowę zgodnie z jego zapisami. Poza tym inwestor ma obowiązek zapewnić objęcie kierownictwa budowy lub określonych robót budowlanych oraz nadzór nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
Przez cały okres wykonywania robót budowlanych inwestor jest zobowiązany do przechowywania dokumentów stanowiących podstawę ich wykonania, czyli np. decyzji o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę, a także oświadczeń dotyczących wyrobów budowlanych jednostkowo zastosowanych w obiekcie. Inwestor ma obowiązek udostępniania tych dokumentów przedstawicielom uprawnionych organów, np. inspektorom nadzoru budowlanego. -
>Ważne
Jeśli przedsiębiorca wybuduje obiekt o większej powierzchni, niż potrzebuje, jej część będzie mógł wynająć innym podmiotom, a wypracowane w ten sposób zyski przeznaczyć na koszty utrzymania budynku. Własnościowy budynek jest trwałym dobrem, które w przypadku problemów finansowych firmy można sprzedać. -
WZÓR PISMA
Łuków, 14 września 2012 r.
Jan Kowalski
ul. Kwiatowa 17
21-400 Łuków
Powiatowy Inspektorat
Nadzoru Budowlanego
w Łukowie
21-400 Łuków, ul. Staropijarska 10
ZAWIADOMIENIE
o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych
Stosownie do treści art. 41 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane zawiadamiam, że z dniem 21 września 2012 r. zostaną rozpoczęte roboty budowlane na budowie sali weselnej, inwestor – Jan Kowalski w miejscowości Łuków przy ulicy Kwiatowej 19, na działce nr 16 obr. 5-06-09 stanowiącej własność Jana Kowalskiego zam. 21-400 Łuków, ul. Kwiatowa 17 – na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę wydanego przez starostę powiatu Łuków z dnia 1 kwietnia 2012 r. numer 135/2012.
....................................................................................
(podpis inwestora lub jego pełnomocnika)
Do zawiadomienia dołączam:
1) kserokopię ostatecznego pozwolenia na budowę,
2) oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową, wraz z:
- kserokopią uprawnień budowlanych do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych,
- kserokopią zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego,
3) oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego, wraz z:
- kserokopią uprawnień budowlanych do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych,
- kserokopią zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego
(tylko w przypadku obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, nałożonego w pozwoleniu na budowę),
5) informacje o danych dotyczących budowy, które będą zamieszczone w ogłoszeniu na budowie,
6) oświadczenie inwestora o posiadaniu zarejestrowanego dziennika budowy i tablicy informacyjnej.
Podstawa prawna
- Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)
