Zbyt daleko idący rygoryzm podobieństwa porównywanych obiektów uniemożliwiałby wręcz dokonanie wyceny – twierdzi Sąd Najwyższy (sygnatura akt III CSK 127/11).
Spółka przemysłowa umiejscowiona w centrum Krakowa domagała się ustalenia niższej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki, na której jest posadowiona. Kluczowym problemem w tej sprawie było, z jakimi nieruchomościami ją porównywać, skoro w centrum miasta nie odnotowano obrotu nieruchomościami fabrycznymi. Tymczasem spółka podniosła poprzeczkę, domagając się, by do porównania przyjąć nieruchomości sprzedane ostatnio na potrzeby działalności przemysłowej i wskazała prywatną ekspertyzę dotyczącą takich nieruchomości, ale na obrzeżach miasta, oczywiście znacznie tańsze od tych w centrum.
Sąd okręgowy oddalił pozew, a sąd apelacyjny uwzględnił go w istotnej części, zmniejszając opłatę o 4,5 mln zł. Dodajmy, że art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną rozumie porównywalną z przedmiotem wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Podobieństwo nieruchomości należy rozumieć szeroko
Sąd Najwyższy utrzymał ten wyrok, nie podzielił jednak prezentowanej przez spółkę metody porównywania nieruchomości, a więc i wyceny (domagała się znaczniejszej obniżki).
– Trudno ustalić, na jaki rzeczywiście cel nabywane są nieruchomości. Nie zawsze też są one zagospodarowane od razu, niekiedy zaś przeznaczane są do odsprzedaży – stwierdził w uzasadnieniu wyroku SN sędzia Marian Kocon. – Biegli rzeczoznawcy, ale też sąd, muszą więc szerzej rozumieć podobieństwo porównywanych nieruchomości.
– Takie postępowanie jest wręcz konieczne – wskazuje Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy. – Rzadko rzeczoznawca porównuje identyczne działki. Analiza rynku jest bardziej skomplikowana, ale przez to umożliwia wycenę na podstawie cen innych nieruchomości: o innym charakterze czy lokalizacji.
