Remont firmowego budynku: kiedy potrzebne jest zgłoszenie

Zbliża się wiosna, a więc sezon remontów. W przypadku realizacji remontu najczęściej nie uniknie się wizyty w starostwie. Wymaga on bowiem zgłoszenia zamiaru jego przeprowadzenia. Przepisy są oczywiście bardziej rygorystyczne, gdy wykonywany ma być remont budynków wpisanych do rejestru zabytków, zawsze wówczas trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Niezbędna jest także zgoda konserwatora zabytków.

Ważne rozróżnienie

Często jednak to co się potocznie nazywa remontem jest tylko bieżącą konserwacją. Tymczasem rozróżnienie jest dla inwestora ważne, bieżąca konserwacja nie wymaga bowiem żadnych formalności. W prawie budowlanym z 1994 r. nie ma definicji tego pojęcia. Z tego powodu prawnicy posiłkują się wyrokami i komentarzami do prawa budowlanego.

I tak, Naczelny Sąd Administracyjny w swoim orzeczeniu z 5 kwietnia 2006 r. (II OSK 704/05) stwierdził, że są to roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie w celu zabezpieczenia przed jego szybkim zużyciem lub zniszczeniem.

Natomiast bieżąca konserwacja, według komentarza do prawa budowlanego (autorstwa Jerzego Siegienia) to „drobne prace budowlane mające na celu zmniejszenie szybkości zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnienie możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem”.

Właśnie na tę definicję często powołują się sądy. W orzeczeniach sądów można także znaleźć następującą podpowiedź: „bieżąca konserwacja to roboty wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż remont, o kwalifikacji decyduje ich zakres i częstotliwość „.

Na pewno bieżącą konserwacją będzie malowanie ścian, cyklinowanie podłóg czy też wymiana płytek ceramicznych.

Uwaga!

Wymiana nawierzchni drogi lub chodnika będzie uznana za remont, zaś konserwacja istniejących okien (roboty stolarskie, malowanie) czy też „łatanie” drogi lub wymiana poszczególnych płytek chodnika będzie bieżącą konserwacją.

Najwięcej problemów przysparza wymiana okien. Długo nie wiadomo było, czy traktować tę czynność jako remont, czy jako konserwację. Wątpliwości nie rozwiała nawet interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Zgodnie z nią jest to bieżąca konserwacja. Sądy administracyjne jednak orzekają różnie.

Na przykład w wyroku z 29 maja 2008 r. (sygn. II SA/Lu 202/08) sąd administracyjny stwierdził, że: „wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej z zachowaniem takich samych wymiarów jak stolarka wymieniana stanowi remont w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z 1994 r. – Prawo budowlane”.

Szczegóły zawiera uzasadnienie do tego wyroku. Wynika z niego, że w świetle przepisu art. 3 pkt 8 prawa budowlanego przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Bieżąca konserwacja nie wymaga żadnych formalności

Wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej z zachowaniem takich samych wymiarów jak stolarka wymieniana stanowi zatem remont w rozumieniu powołanego przepisu art. 3 pkt 8 ustawy.

Roboty budowlane, polegające zaś na powiększeniu otworu okiennego wiążą się z koniecznością ingerencji w konstrukcję ściany budynku. Wymagają bowiem usunięcia części ściany w celu wykonania większego otworu.

Należy mieć na uwadze, że stosownie do przepisu art. 3 pkt 7a ustawy wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak:

kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji stanowi przebudowę w rozumieniu prawa budowlanego.

Podobne wątpliwości istnieją w wypadku wymiany stolarki drzwiowej oraz obróbek blacharskich. Większość ekspertów uważa jednak, że jest to bieżąca konserwacja, a nie remont.

Co w zgłoszeniu

Osoba, która występuje do starosty musi złożyć wniosek, w którym opisze rodzaj prac, jakie chce przeprowadzić, czasami wystarczy przedstawienie prostego szkicu. Następnie musi odczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu można ruszać z robotami. Jest to tzw. milczące udzielenie zgody.

Jeżeli inwestorowi zależy na czasie albo chce mieć dokument na potwierdzenie skuteczności zgłoszenia może wystąpić z wnioskiem do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie on wnosił sprzeciwu (art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego). Na wydanie zaświadczenia starosta ma 7 dni.

Wiele osób uważa, że zgłoszenie to w przypadku remontu zbędna formalność i nikogo nie informuje o zaplanowanych pracach. W takim wypadku sporo się ryzykuje. Prawo budowlane brak zgłoszenia traktuje jako samowolę budowlaną.

Dlatego też, jeżeli nadzór budowlany dowie się np. od „osoby życzliwej o fakcie przeprowadzenia remontu albo sam przy okazji np. kontroli w obiekcie, uzyska odpowiednią informacje, to wówczas może rozpocząć postępowanie legalizacyjne. Za legalizację tego typu samowoli nie trzeba wnosić opłaty legalizacyjnej. Trzeba natomiast dostarczyć wszelkie niezbędne nadzorowi dokumenty.

Uwaga!

Czasami, żeby przeprowadzić remont trzeba wejść na sąsiednią nieruchomość. Nie zawsze jednak jej właściciel chce się na to zgodzić. Wówczas można zwrócić się do starosty o wydanie decyzji, na podstawie której można wejść na działkę sąsiednią, wbrew woli jej właściciela.

Jaka definicja

Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji. Przy czym dopuszcza się stosowanie podczas  remontu wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Na przykład remontem będzie wymiana więźby dachowej czy też centralnego ogrzewania.  Od dawna — a dokładnie od 11 lipca 2003 r. — nie ma już ograniczeń uniemożliwiających w ramach zgłaszanego remontu ingerowanie w elementy konstrukcyjne.