Kawałek gruntu  o niewielkiej wartości, ale położony  w atrakcyjnym miejscu może się stać atrakcyjną działką budowlaną na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jego właściciel musi się jednak liczyć z koniecznością oddania części zysku, a więc z zapłatą  renty planistycznej.

Nie jest to jedyny wypadek, kiedy gmina może stawiać finansowe żądania. Ma do tego prawo także, gdy wartość nieruchomości wzrośnie po wybudowaniu przez gminę urządzeń infrastruktury technicznej albo wskutek podziału czy scalenia. Gmina może pobrać wówczas opłatę adiacencką.

Zanim upłynie pięć lat

Rentę planistyczną gminy mogą pobierać w ciągu pięciu lat od daty uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania  przestrzennego. Płacą ci, którzy zbywają nieruchomość, a więc nie tylko  gdy sprzedają, ale także np. darują lub wniosą aportem do spółki.

Uwaga!

Wysokość renty ustalają same gminy, nie może ona przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Mówi o tym art. 36

ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

.

Ta sama ustawa stanowi (w art. 63 ust. 3), że przepis można odpowiednio stosować do nieruchomości położonej na terenie pozbawionym planu. Wystarczy, aby wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydał decyzję o warunkach zabudowy wywołującą skutki wskazane w art. 36 (np. wzrost lub spadek wartości nieruchomości). W praktyce taka możliwość budzi liczne wątpliwości. Niektóre gminy żądają tej opłaty, ale inwestorzy bronią się w sądach administracyjnych.

Jeżeli właściciel nie zgadza się z rentą planistyczną, może się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu administracyjnego.

Przykład

Jan Wisik jest  właścicielem 2 ha ziemi rolnej klasy III położonej na terenie podwarszawskiej  wsi.

W tym rejonie mieszka coraz więcej osób, które miały dosyć miasta i przeprowadziły się na wieś. Powstaje też coraz więcej punktów usługowych. Gmina uchwaliła miejscowy plan, na skutek czego  zmieniła się kwalifikacja działki z rolnej na budowlaną.

Można na niej stawiać domy jednorodzinne i punkty usługowe. Z dnia na dzień wartość  gruntu poszła więc w górę. Zastanawia się  więc, czy jej nie sprzedać. Z uchwały rady gminy wynika, że gdyby zdecydował się na zbycie, musiałby zapłacić 15 proc. od różnicy między obecną a poprzednią wartością działki, chyba że poczeka ze sprzedażą pięć lat.

Renta planistyczna jest  obligatoryjna, tj. gmina nie może zrezygnować z jej pobierania.  Przypomnijmy, że obowiązuje jednak tylko przez pięć lat od dnia, w którym uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo od dnia, gdy weszła w życie jego zmiana.

Nowa droga i wodociąg

Kolejną daniną na rzecz gminy są opłaty adiacenckie. Są ich dwa rodzaje:

W pierwszym przypadku opłatę wnosi tylko właściciel. Gminy nie mogą jej żądać od użytkowników wieczystych (z pewnymi wyjątkami).

Opłaty adiacenckie nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne, a gdy go nie ma, wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta każdorazowo, gdy dojdzie do stworzenia warunków do podłączenia się do urządzeń infrastruktury technicznej (np. do wodociągu, kanalizacji) lub po wybudowaniu drogi. Może to uczynić w okresie trzech lat od daty np. wybudowania drogi lub sieci wodociągowej. Po tym terminie obciążenie takie jest już niedopuszczalne.

Wolno rozłożyć na raty

Opłata adiacencka wynosi nie więcej niż 50 proc. przyrostu wartości (różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń czy drogi, a wartością, jaką ma po ich wybudowaniu). Jest to górna granica, której przekroczyć nie wolno. Może być ona niższa, ale nigdy wyższa. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale. Może to być 5, 10, 20, 30 proc.

Natomiast wartość nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury i po jej wybudowaniu muszą określić rzeczoznawcy majątkowi – według stanu i ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Opłaty adiacenckie nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne

Opłatę wnosi się po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja w jej sprawie stała się ostateczna.

Na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) może zostać ona rozłożona na raty roczne na dziesięć lat. Warunki rozłożenia na raty powinno się określić w decyzji o ustanowieniu opłaty, a należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu przez ustanowienie hipoteki. Wówczas decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Po scaleniu i podziale

Zasady ustalania opłaty adiacenckiej w związku ze scalaniem i podziałem nieruchomości są podobne do tych, które obowiązują w  przypadku uzbrojenia gruntu czy budowy drogi. Ustala ją wójt, burmistrz, prezydent miasta  (na prawach powiatu), a jej  wysokość nie może przekraczać 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości otrzymanych w wyniku scalenia (podziału) w stosunku do wartości nieruchomości sprzed tej operacji.

Wartość nieruchomości posiadanych przed podziałem i otrzymanych w wyniku podziału i scalenia musi wycenić rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając także urządzenia infrastruktury technicznej planowane do wybudowania.

Uwaga!

W tym jednak wypadku terminy i sposób wnoszenia tej opłaty ustala się w ugodzie zawieranej między uczestnikami postępowania a wójtem (burmistrzem czy prezydentem). Jeśli do ugody nie dojdzie, kwestie te rozstrzyga rada gminy już przy podejmowaniu uchwały o scalaniu i podziale nieruchomości.

Co ważne, termin wniesienia opłaty adiacenckiej ustalony przez radę gminy nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń składających się na uzbrojenie terenu.

Przepisy pozwalają, żeby opłata była  wnoszona w ratach w okresie dziesięciu lat. Jej spłata musi być zabezpieczona, przede wszystkim hipotecznie. Wysokość oprocentowania jest równa stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP.

Uzbrojenie działki wpływa na wzrost jej wartości, tego typu inwestycja to także ogromne koszty. Dlatego, kiedy podejmuje się jej gmina, trzeba się liczyć z tym, że może zażądać pieniędzy.

Gmina może, ale nie musi, żądać opłat adiacenckich. Wiele więc z nich ustala je na bardzo niskim poziomie,  1 – 2 proc.

Jeżeli właściciel nie zgadza się z opłatą adiacencką, może się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu administracyjnego.

Podstawa prawna:

ustawa z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(DzU nr 80, poz. 717 ze zm.)

Zobacz serwis:

» Dobra Firma » Firma » Nieruchomości

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Podatki i opłaty » Renta planistyczna

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Podatki i opłaty » Opłaty adiacenckie