Docieplenie budynku może wymagać pozwolenia na budowę

Rodzaj tych formalności zależy od wysokości budynku. Jeżeli roboty dotyczą budynków, których wysokość nie przekracza 12 m, wystarczy zgłoszenie. W przypadku wyższych obiektów niezbędne jest już pozwolenie na budowę. Mówi o tym art. 29 ust. 2 pkt 4 prawa budowlanego.

Zgłoszenie prac

Zgłoszenie jest prostszą od pozwolenia na budowę formą załatwiania formalności. Wystarczy złożyć wniosek do starosty oraz oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do dysponowania gruntem (prawo własności lub użytkowanie wieczyste).

We wniosku koniecznie trzeba przedstawić metodę przeprowadzania prac dociepleniowych. Natomiast szkice i rysunki nie są w tym wypadku potrzebne. Następnie trzeba poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie złoży sprzeciwu, przedsiębiorca może rozpoczynać pracę. Oznacza to bowiem, że starosta udzielił tzw. milczącej zgody.

Starosta ma prawo zgłosić sprzeciw do naszego zgłoszenia i zobowiązać do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli przedsiębiorca uważa, że urząd nie miał racji, może odwołać się do wojewody.

Wysokie budynki tylko z pozwoleniem

Uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest już takie proste. Starosta przeprowadza postępowanie administracyjne, a liczba wymaganych dokumentów jest już dość spora.

Co składa się w starostwie

- wniosek o pozwolenie na budowę,

- cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz zaświadczenie projektanta (i sprawdzającego) o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim o posiadaniu prawa własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy wypełnić druk oświadczenia, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów),

- gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy, ale w wyjątkowych sytuacjach,

- upoważnienie udzielone osobie działającej w naszym imieniu, jeżeli sami nie mamy czasu biegać po urzędach, albo pełnomocnictwo, gdy chodzi o firmę. -

Starosta sprawdza kompletność wniosku, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu postępowania.

W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami są: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie.

Wspomniany obszar wyznacza się wokół budynku lub innego obiektu, który ma zostać docieplony. Robi to starosta na podstawie przepisów odrębnych. Ich lista jest długa. Znajdują się na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska.

Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Uwaga!

W wypadku docieplenia obiektu trudno jest mówić o wpływie na sąsiednią działkę, dlatego stroną będzie raczej tylko inwestor.

Pozwolenie na budowę jest decyzją związaną. Oznacza to, że jeżeli upłynie 65 dni, a inwestor wniósł kompletny wniosek i spełnił wszystkie wymogi przewidziane w prawie, to starosta musi wydać pozwolenie (nie wlicza się do tego terminu czasu potrzebnego na opinie i uzgodnienia).

Jeżeli starosta odmówi wydania pozwolenia na budowę, można odwołać się do wojewody.

Wymiana stolarki

Często ocieplając budynek przedsiębiorca decyduje się na wymianę stolarki okiennej i drzwi. W wypadku stolarki jest spór, czy jej wymiana jest remontem, czy bieżącą konserwacją. Określenie tej różnicy jest istotne. Bieżąca konserwacja nie wymaga żadnych formalności, a remont trzeba zgłosić staroście (w przypadku budynków zabytkowych niezbędne jest pozwolenie na budowę).

Nie ma definicji bieżącej konserwacji w prawie budowlanym. Często jednak prawnicy posiłkują się wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2006 (II OSK 704/05). Zgodnie z nim są to roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem.

Gdy chodzi o stolarkę okienną, orzecznictwo sądowe nie jest jednoznaczne. Można przytoczyć np. tezę wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2008 (II SA/Lu 202/08): „Wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej z zachowaniem takich samych wymiarów jak stolarka wymieniana stanowi remont w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z 1994 r. Prawo budowlane”.

Szczegóły zawiera uzasadnienie do tego wyroku: „Wątpliwości budzi także stanowisko organu drugiej instancji, że roboty budowlane polegające na wymianie stolarki okiennej lub drzwiowej są bieżącą konserwacją, a na wykonywanie takich robót nie jest wymagane dokonanie zgłoszenia ani uzyskanie pozwolenia na budowę.

W świetle przepisu art. 3 pkt 8 ustawy przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej z zachowaniem takich samych wymiarów jak stolarka wymieniana stanowi zatem remont w rozumieniu powołanego przepisu art. 3 pkt 8 ustawy.

Nie zostało także przekonująco uzasadnione stanowisko organu odwoławczego, że poszerzenie otworu okiennego o 6 cm nie powoduje ingerencji w konstrukcję budynku, a w konsekwencji uznane być może za bieżącą konserwację, niepoddaną obowiązkowi zgłoszenia właściwemu organowi.

Roboty budowlane, polegające na powiększeniu otworu okiennego wiążą się z koniecznością ingerencji w konstrukcję ściany budynku. Wymagają bowiem usunięcia części ściany w celu wykonania większego otworu.

Należy mieć na uwadze, że stosownie do przepisu art. 3 pkt 7a ustawy wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, stanowi przebudowę w rozumieniu ustawy.

Kiedy budynek jest gotowy

Przepisy nie przewidują żadnego terminu zakończenia budowy. To od samego inwestora zależy, kiedy zechce to zrobić.

Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

W wypadku docieplenia nie ma żadnej obowiązkowej kontroli. Nie trzeba też nikogo informować o zakończeniu prac.

Zobacz więcej w serwisie: