Większość prac remontowych nie wymaga pozwolenia na budowę. Nie oznacza to, że nie ma żadnych formalności budowlanych. Są, ale uproszczone.
Uwaga! Prawo budowlane wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego na remont obiektów wpisanych do rejestru zabytków.
W wypadku tego typu obiektów nie obędzie się też bez uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Może się również okazać, że trzeba będzie użyć określonych materiałów budowlanych.
Ze zgłoszeniem do starosty
Zanim rozpocznie się prace remontowe, trzeba to zgłosić staroście (art. 29 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego).
Przedsiębiorca robi to, składając wniosek i niezbędne dokumenty. Zawsze potrzebne jest oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czasami też szkice lub rysunki, a niekiedy niezbędne są uzgodnienia i opinie różnych instytucji. We wniosku trzeba podać termin rozpoczęcia robót. Jest to ważne, bo od tej daty mamy dwa lata na ich rozpoczęcie.
Po złożeniu wniosku i dokumentów przedsiębiorca musi poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu albo nie nałoży obowiązku uzyskania pozwolenia, można ruszać z robotami budowlanymi. Jest to tzw. milcząca zgoda.
Czasami można skrócić czas oczekiwania i wystąpić do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie wnosił sprzeciwu (art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego).
Przebudowa i konserwacja
Remont czasami myli się z innymi robotami budowlanymi, m.in. z przebudową lub z bieżącą konserwacją. Tymczasem to rozróżnienie jest ważne. Przebudowa wymaga bowiem pozwolenia na budowę, przy bieżącej konserwacji nie są konieczne żadne formalności.
Często jednak prawnicy posiłkują się wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2006 (II OSK 704/05). Zgodnie z nim remontem są roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem.
Warto sięgnąć do prawa budowlanego i zapoznać się z definicją remontu i przebudowy (art. 3).
I tak przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.
Natomiast remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.
Gdzie po pozwolenie
Pozwolenia na budowę zawsze wymaga wznoszenie budynków usługowych, usługowo-mieszkalnych, gospodarczych itp.
Uwaga!
Pozwolenia mogą wymagać nawet te inwestycje, np. prace remontowe, które są wymienione na liście robót zwolnionych, gdy starosta dojdzie do wniosku, że inwestycja powinna być realizowana na podstawie pozwolenia, i sprzeciwi się jej realizacji na zgłoszenie, a następnie nałoży obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę (uprawnienia te wynikają z art. 30 ust. 7 prawa budowlanego).
Procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę jest znacznie bardziej skomplikowana i kosztowniejsza. Wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego. W tym celu składa się wniosek razem z dokumentami do starosty.
Niezbędne są następujące dokumenty:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego (czasami potrzebne są też opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez przepisy szczególne, np. w razie przebudowy domu na sklep potrzebne są uzgodnienia z sanepidem),
- zaświadczenie projektanta i ewentualnie sprawdzającego o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzja o warunkach zabudowy, gdy nie ma planu,
- upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora (jeżeli działa przez swojego przedstawiciela).
Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 z późn. zm.).
Strony postępowania
W postępowaniu o pozwolenie na budowę określa się także strony. Są nimi: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Wspomniany obszar wyznacza się wokół obiektu, który ma być remontowany.
Robi to starosta na podstawie odrębnych przepisów, których lista jest długa. Są na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska.
Teoretycznie na wydanie pozwolenia czeka się 65 dni. W praktyce jest z tym różnie. Zdarza się np., że starosta zawiesza postępowanie.
Od inwestora zależy, kiedy rozpocznie prace remontowe. Najwcześniej może to zrobić po 14 dniach od wydania pozwolenia.
Musimy jednak pamiętać, że pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, oraz jeżeli budowa została przerwana na okres dłuższy niż trzy lata.
Które prace wymagają zgłoszenia
Art. 29 i 30 prawa budowlanego tworzą listę budów i innych robót budowlanych, których realizacja wymaga zgłoszenia.
Jeżeli dana budowa lub inne roboty budowlane nie znajdują się na niej, mogą wymagać pozwolenia na budowę lub nie są potrzebne żadne formalności.
Na wspomnianej liście znajdują się następujące budowy:
– parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
– płyty do składowania obornika,
– szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m sześc.,
– naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m sześc. i wysokości nie większej niż 4,50 m,
– suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 mkw.;
– cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,
– uprawiania wędkarstwa,
– rekreacji;
– ziemnych stawów hodowlanych,
– urządzeń melioracji wodnych szczegółowych usytuowanych w granicach parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
Czytaj też:
Zobacz:
» Dobra Firma » Firma » Nieruchomości
