Nakaz rozbiórki to ostateczność. Niestety, przedsiębiorca, który zdecydował się budować bez załatwienia formalności budowlanych, musi liczyć się z tego typu konsekwencjami. Decyzje w takich sprawach wydają powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego (w przypadkach niektórych inwestycji wojewódzcy inspektorzy).
Warto też pamiętać, że nakaz rozbiórki może zostać orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości legalizacji budynku.
Ta nie jest obowiązkiem, tylko uprawnieniem inwestora, może więc z niej skorzystać, ale nie musi (wyrok NSA z 21 stycznia 2005, OSK 1602/04).
Kiedy decyzja
Inspektor wyda decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, gdy budowa:
- jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- narusza przepisy, w tym przepisy techniczno-budowlane, w sposób uniemożliwiający doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem;
- inwestor nie spełnił w wyznaczonym terminie obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany mających na celu doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem;
- inwestor nie uiścił w terminie opłaty legalizacyjnej.
Pamiętaj! Samowolą może być tylko część obiektu. Nakaz rozbiórki będzie odnosił się wówczas wyłącznie do tej części obiektu budowlanego, która wybudowana została bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Przy czym chodzi o część obiektu budowlanego, na tyle samodzielną, niezależną, aby można było ją rozebrać bez konieczności ingerencji w tę pozostałą część obiektu. To, czy prace zostały zakończone przed wszczęciem postępowania, nie ma znaczenia (wyrok z 12 kwietnia 2000, II S.A./6d2399/98).
Wszyscy odpowiedzialni
Obowiązek wykonania rozbiórki obciąża nie tylko inwestora (osobę, która dopuściła się samowoli budowlanej), ale także właściciela lub zarządcę obiektu. Okoliczność, że właściciel obiektu, który był stroną, zbył nieruchomość po wydaniu decyzji rozbiórkowej, nie oznacza, że obowiązek ten nie obciąża jej nabywcy (wyrok NSA z 6 lipca 2006, II OSK 1071/05).
Oznacza to, że gdy przedsiębiorca kupił np. budynek samowolnie rozbudowany, nie jest to równoznaczne z tym, że konsekwencje tego faktu spadają na zbywcę. Otóż obowiązki związane z legalizacją lub rozbiórką ponosi bowiem przedsiębiorca. Zasadniczo koszty rozbiórki obciążają tego, na kogo wystawiono nakaz rozbiórki.
Jeszcze po wystawieniu nakazu rozbiórki inwestor może się bronić, a mianowicie odwołać się od decyzji do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (a jeżeli to on wydał nakaz, to do głównego inspektora nadzoru budowanego).
Jeśli decyzja inspektora nie będzie po myśli przedsiębiorcy, wówczas może jeszcze wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Od wyroku WSA może złożyć jeszcze skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, pod warunkiem powstania uchybień we wcześniejszych postępowaniach. Skarga kasacyjna musi być wniesiona przez prawnika, nie może jej napisać sam zobowiązany do rozbiórki.
Bez przedawnienia
W nakazie nie ma daty rozbiórki, podlega ona wykonaniu z dniem, kiedy decyzja stała się ostateczna. Co do zasady decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej doręczenia i nikt jej w tym czasie nie zaskarży.
Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może się jednak odwołać do wojewody, wówczas staje się ona ostateczna z chwilą wydania stronom decyzji wojewody (jeżeli wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdzi zasadność decyzji). Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została np. zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Uwaga! Nakazy oprotestowują najczęściej osoby, które chcą odwlec w czasie rozbiórkę. Nie można też liczyć na to, że ostateczny nakaz rozbiórki się przedawni, bo tak nie jest. Inwestor może otrzymać nakaz rozbiórki nawet kompletnie ukończonej inwestycji.
Jeżeli samowolnie wybudowanym obiektem jest zbiornik, barakowóz, kontener lub wolno stojące urządzenie techniczne, to jego rozbiórka może polegać na usunięciu takiego obiektu z określonego miejsca, a nie jego rozebraniu na części lub zniszczeniu (wyrok NSA z 31 sierpnia 2004, OSK 1922/04).
Grzywna za zwlekanie
Przedsiębiorca musi pamiętać, że powiatowy inspektor może nałożyć na niego grzywnę w celu przymuszenia do rozbiórki. Może też zlecić wykonanie rozbiórki, a jej kosztami obciążyć inwestora. Wtedy wydaje postanowienie o wpłacie zaliczki na poczet wykonania zastępczego.
O grzywnie mówi art. 121 § 4 i 5 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Przewiduje on, że nadzór może nałożyć na inwestora jednorazowo grzywnę. Jej wysokość ustala się na podstawie tych przepisów.
Zgodnie z nimi jest to iloczyn powierzchni zabudowy budynku lub jego części, objętego nakazem przymusowej rozbiórki, i jednej piątej ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonej przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie odrębnych przepisów do obliczania premii gwarancyjnej dla posiadaczy oszczędnościowych książeczek mieszkaniowych.
Wspomniana cena 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za IV kwartał 2010 to 3979 zł.
Przykład
Przedsiębiorca transportowy Krzysztof Kowalski dostał nakaz rozbiórki dobudowanej części do budynku. Ma ona powierzchnię 30 mkw.
Decyzja o rozbiórce jest już ostateczna. Przedsiębiorca ciągle jednak z nią zwleka. Nadzór budowlany nałożył więc na niego grzywnę. Wynosi ona 30 x 795,8 (czyli 1/5 kwoty 3979 zł), czyli w sumie 23 874 zł.
Uwaga!
Przepis dotyczy tylko budynków. Powstaje więc pytanie: jak nadzór wymierzy grzywnę dla innych obiektów budowlanych.
Według orzecznictwa sądowego stosuje się wtedy nie art. 121 § 5 wspomnianej ustawy, lecz art. 121 § 2 – 4. Zgodnie z nimi każdorazowo nałożona grzywna nie może przekraczać kwoty 10 tys. zł, a w stosunku do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej kwoty 50 tys. zł.
Nadzór w swoim postanowieniu o nałożeniu grzywny musi ponadto przytoczyć okoliczności, dlaczego nałożył grzywnę w takiej, a nie innej wysokości. Nie może też być obojętny na sytuację majątkową i rodzinną zobowiązanego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 lutego 2008, II OSK 43/07).
Rozbiórka na zasadach sprzed lat
Bywa jednak i tak, że rozbiórka ma być dokonana teraz, a obiekt został wzniesiony przed laty. Co wtedy? Przepisy zmieniały się przecież na przestrzeni lat.
Otóż w przypadku ustalenia przez nadzór budowlany faktu samowolnego zrealizowania obiektu budowlanego przed 31 grudnia 1994 organ ten może wydać nakaz rozbiórki dopiero w przypadku ustalenia, że zachodzi jedna z negatywnych przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 pkt 1 lub 2 prawa budowlanego z 1974 r., a mianowicie obiekt budowlany lub jego część:
- znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę lub
- powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.
Do orzeczenia nakazu rozbiórki wystarczy, że obiekt budowlany spełnia jedną z ww. przesłanek. Przy czym nadzór musi wykazać naruszenie art. 37 ust. 1 w sposób niebudzący wątpliwości.
Odpowiedzialność za łamanie prawa
zawiera również przepisy karne. Art. 90 przewiduje, że kto w przypadkach określonych w prawie budowlanym (tj. w art. 48, art. 49b, art. 50 ust. 1 pkt 1 lub art. 50 ust. 1 pkt 2) wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.
Przepis ten można stosować zarówno do osób uprawnionych (kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego), jak i inwestora – sprawcy samowoli.
W przypadku osób posiadających uprawnienia budowlane bezsporne jest, że mają one także odpowiednią wiedzę teoretyczną i praktyczną. Osoby takie jak kierownik budowy doskonale wiedzą, jakie dokumenty przesądzają o legalności budowy lub prowadzonych robót oraz jakiego rodzaju budowa lub roboty nie wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Projektant natomiast powinien dokonać fachowej oceny dopuszczalności wykonywania robót w sposób odbiegający (nieistotnie lub istotnie) od warunków pozwolenia na budowę czy przepisów technicznych.
Możliwość zastosowania przepisów kodeksu karnego pozwala pociągnąć do odpowiedzialności karnej także wykonawcę robót budowlanych, bo wykonując roboty budowlane np. bez projektu budowlanego i bez pozwolenia na budowę, pomaga w popełnieniu przestępstwa, a tym samym podlega karze za pomocnictwo w popełnieniu przestępstwa. W praktyce przepis ten nie jest stosowany zbyt często.
Jak zalegalizować samowolę
Legalizacja samowolnej budowy przeprowadzonej bez pozwolenia na budowę jest uzależniona od kilku warunków (art. 48 ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r.).
Wszystkie należy spełnić łącznie, w przeciwnym razie to, co się postawiło, trzeba będzie rozebrać:
- inwestor musi dostarczyć komplet niezbędnych dokumentów,
- samowola nie może naruszać przepisów, zwłaszcza ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- trzeba wnieść opłatę legalizacyjną
Nakazy rozbiórki obiektów budowlanych
w 2010 r. – 7326
w 2009 r. – 5823
w 2008 r. – 5099
w 2007 r. – 6474
w 2006 r. – 6486
Rozbiórki wykonane
w 2010 r. – 3015
w 2009 r. – 3190
w 2008 r. – 2581
w 2007 r. – 2808
w 2006 r. – 3450
—Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Czytaj też:
Zobacz
:
» Firma » Nieruchomości
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo budowlane » Rozbiórka budynku lub budowli
Nasz poradnik
»
