Na czym polega prawo pierwokupu

Przepisy przyznają  samorządowi terytorialnemu oraz Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu w stosunku do gruntów niezabudowanych (gminom – wobec gruntów komunalnych, agencji – nieruchomości rolnych).

Ale nie tylko im. Przepisy przyznają je wielu innym instytucjom. Na przykład spółkom Skarbu Państwa w stosunku do gruntów położonych w specjalnych strefach ekonomicznych lub Lasom Państwowym w stosunku do gruntów leśnych położonych na terenie miast.

Prawo pierwokupu przyznają nie tylko przepisy. Można je także zastrzec w umowie cywilnej. Może być ono ustanowione zarówno na rzecz osób prawnych, jak i fizycznych, a także innych podmiotów niemających osobowości prawnej, które mogą nabywać we własnym imieniu prawa, np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji.

Bardzo często więc sami przedsiębiorcy zastrzegają w umowach cywilnoprawnych prawo pierwokupu, na rzecz jednego z nich (m.in. w umowie: sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki).

Niezbędna formalność

Prawo pierwokupu polega na tym, że jeżeli dana osoba chce sprzedać grunt nim obciążony, to najpierw musi zaproponować jego nabycie podmiotowi, któremu ono przysługuje. W praktyce wygląda to tak.

Trzeba sporządzać dwie umowy notarialne, najpierw o warunkowej sprzedaży, a potem właściwą sprzedaży danej nieruchomości. Po zawarciu pierwszej notariusz zwraca się np. do agencji lub gminy  z pytaniem, czy skorzysta z prawa pierwokupu.

Osoba (podmiot), której przysługuje to prawo, ma następnie 30 dni na podjęcie decyzji o nabyciu  działki  na zasadach ustalonych przez właściciela (tj. sprzedającego). Jeżeli dojdzie do wniosku, że go ta oferta nie interesuje, nieruchomość ma prawo nabyć kupujący z umowy warunkowej.

Uwaga!

W takim wypadku zawierana jest już druga, osobna, bezwarunkowa umowa przenosząca własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Gdyby natomiast osoba, której przysługuje prawo pierwokupu, doszła do wniosku, że chce z niego skorzystać, musi złożyć oświadczenie – również w formie aktu notarialnego – o wykonaniu prawa pierwokupu.

Sprzedaż nieruchomości  z pominięciem tej formalności  jest nieważna. Ważność takiej transakcji można  potem  podważać. Dotyczy to tylko sytuacji, kiedy prawo pierwokupu przysługuje na podstawie przepisów, natomiast jeżeli wynika ono z umowy, to przysługuje jedynie odszkodowanie.

Sprzedający nie może  w umowie warunkowej zobowiązać się, że gmina lub inny podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, z niego nie skorzysta. Takie postanowienia w umowie w myśl orzecznictwa sądowego są nieważne.

Uwaga!

Prawo pierwokupu jest niezbywalne, nie można przenieść go na inną osobę lub instytucję.

Przed planowanym zakupem należy uzyskać aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Prawo pierwokupu wynikające z umowy może być ujawnione w księdze wieczystej.

Może dotyczyć zarówno prawa pierwokupu nieruchomości lub jej części oraz udziału we współwłasności nieruchomości, jak i prawa pierwokupu użytkowania wieczystego i udziału.

Przykład

Właściciel firmy drobiarskiej Krzysztof Wlazmin  zdecydował się na zakup  użytkowania wieczystego niezabudowanej działki rolnej od  przedsiębiorcy Jana Lusika.  Jej właścicielem jest Skarb Państwa, który reprezentuje Agencja Nieruchomości Rolnych.

Przedsiębiorcom udaje się dojść do porozumienia i wynegocjować warunki umowy zadowalające obie strony.

Umawiają się więc z notariuszem i podpisują umowę warunkową, następnie rejent pyta gminę, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu, a ta odpowiada, że nie. Dzięki temu dochodzi do podpisania umowy ostatecznej przenoszącej prawo użytkowania wieczystego.

Pierwszeństwo to nie pierwokup

Przepisy przyznają także niektórym podmiotom prawo pierwszeństwa. Prawo to jest często mylone z prawem pierwokupu.

Tymczasem są to różne instytucje prawne. Prawo pierwokupu można zrealizować dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji, kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia nieruchomości, ale samej umowy jeszcze nie zawarto.

W praktyce ma ono najszersze zastosowanie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Najczęściej korzystają z niego najemcy lokali komunalnych kupujący zajmowany lokal od gminy.

Co to takiego prawo odkupu

Kodeks cywilny przewiduje także instytucję odkupu. Polega ona na tym, że sprzedawca nieruchomości w ciągu pięciu lat od daty sprzedaży może ją odkupić od nowego nabywcy.

Przez  długie lata  prawo odkupu posiadała Agencja Nieruchomości Rolnych, ale ważność przepisu, który tego dotyczył, podważył Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 18 marca 2010.

W efekcie czego od  29 marca 2010 (tj. od daty publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw) stracił ważność przepis dotyczący odkupu ziemi rolnej wykonywany przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

Chodzi o art. 29 ust. 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Przyznawał on ANR prawo odkupu nieruchomości rolnej w ciągu pięciu lat od daty jej sprzedaży (z wyjątkiem położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych).

Według statystyki ANR skorzystała 108 razy z prawa odkupu, w tym w 2009 r. 39 razy.

Kto bywa uprzywilejowany

Przepisy przyznają prawo pierwokupu m.in.:

- gminie w przypadku sprzedaży (mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami) np.

– niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,

– prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,