Umowę dzierżawy reguluje kodeks cywilny. Właściciel oddaje na czas oznaczony lub nieoznaczony nieruchomość do używania wraz z prawem pobierania pożytków. W zamian za to dzierżawca zobowiązuje się płacić mu czynsz (art. 693 k.c.).
Dzierżawę traktuje się jako odmianę umowy najmu, na co wskazuje art. 694 k.c. Dlatego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o najmie. Podstawowa różnica między jedną a drugą umową dotyczy pobierania pożytków. Najemca nie ma do tego praw, a dzierżawca – tak. Pożytki mogą być dwojakiego rodzaju: naturalne (np. płody rolne) i cywilne (dochody, takie jak np. czynsz).
Nie wystarczy więc danej umowy nazwać umową dzierżawy, liczy się także cel jej zawarcia oraz sposób realizacji. Jest to ważne, bowiem w razie sporu sąd będzie przede wszystkim badał, jaki charakter miała dana umowa. Jeżeli więc przedsiębiorca wydzierżawił daną nieruchomości po to, aby wyłącznie składować na niej swoje produkty, a nie przynosi mu ona żadnych pożytków, to nie będzie to umowa dzierżawy.
Dzierżawa może dotyczyć nie tyko nieruchomości, ale i całego przedsiębiorstwa, a więc nieruchomości, urządzeń itd. Można ją zawrzeć na 30 lat, a dopiero potem uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa dzierżawy, tak jak i najmu, może być zawarta w dowolnej formie. Lepiej to jednak zrobić na piśmie. W razie sporu będzie ona dowodem w sprawie.
Czynsz za dzierżawę można określić w pieniądzach, jak i w świadczeniach innego rodzaju (np. dzierżawca zobowiązuje się oddać wydzierżawiającemu oznaczoną część pożytków).
