Zanim rozpoczniesz działalność, musisz mieć zgodę na użytkowanie

Średnie ceny najmu lokali handlowo-usługowych są najwyższe w Warszawie i wynoszą około 110 zł za mkw. powierzchni miesięcznie (patrz wykres). Dosyć drogo jest także w Gdańsku i Wrocławiu – 85 – 90 zł za mkw., w Krakowie i Szczecinie jest to po ok. 60 zł za mkw. Najtaniej jest w Poznaniu i Łodzi – ok. 45 – 50 zł za mkw. miesięcznie. W najdroższych, najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach ceny najmu mogą jednak wynosić nawet kilkaset złotych za mkw. miesięcznie.

[srodtytul]Nowy czy może używany[/srodtytul]

Jeśli kogoś stać na zakup, to może szukać zarówno na rynku pierwotnym (lokal nowy), jak i wtórnym (używany). Decyzja taka jest wypadkową składowych, takich jak cena, lokalizacja, standard lokalu oraz perspektywy sprzedaży lokalu w przyszłości.

– W obecnym stanie rynku warto zwrócić uwagę zwłaszcza na położenie lokalu oraz jego standard, gdyż czynniki te są kluczowe z punktu widzenia przyszłych najemców oraz wpływają bezpośrednio na wysokość czynszu, który nabywca lokalu może uzyskać – mówi Michał Matuszczak, aplikant radcowski w kancelarii Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy.

Kolejnym krokiem jest podjęcie przez nabywcę decyzji, czy skorzysta z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, czy też zamierza poszukiwać lokalu na własną rękę. Pierwsza możliwość pozwala kupującemu zaoszczędzić czas poświęcony na żmudne wyszukiwanie ofert i negocjacje ze sprzedającymi, a dodatkowo – w wypadku renomowanych agentów – zwiększa pewność, że stan prawny oferowanego lokalu odpowiada zapewnieniom sprzedawcy.

– [b]Niezwykle istotnym elementem jest zabezpieczenie własnych interesów poprzez zawarcie odpowiednio skonstruowanej umowy sprzedaży, a wcześniej przedwstępnej umowy sprzedaży.[/b] Pomoc prawnika lub profesjonalnego pośrednika bywa w tym aspekcie nieodzowna. W zależności od rodzaju lokalu, jego stanu prawnego, osoby sprzedającego oraz źródła finansowania istnieje wiele niebezpieczeństw, przed którymi warto się zabezpieczyć – przestrzega Michał Matuszczak.

[srodtytul]Kredyt lub przetarg[/srodtytul]

Na rynku pierwotnym dominują przedsiębiorcy specjalizujący się w inwestowaniu w budowę domów na sprzedaż, zwani popularnie deweloperami. Niewielka część rynku nowych lokali należy do spółdzielni mieszkaniowych. Na rynku wtórnym paleta możliwości jest znacznie szersza – kupujący może nabyć lokal od osób prywatnych, gminy czy też wreszcie od państwowych osób prawnych, takich jak choćby Agencja Mienia Wojskowego.

– Oczywiście najłatwiej jest nabyć lokal od osoby prywatnej czy też dewelopera, przy czym o prostocie transakcji będzie decydować uregulowany stan prawny nieruchomości. Sytuacja się komplikuje, gdy jest kilku współwłaścicieli czy też lokal obciążony jest hipoteką zabezpieczającą uprzednio udzielony kredyt – mówi Dariusz Skrocki, radca prawny w Kancelarii Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy.

Każda komplikacja natury prawnej utrudnia uzyskanie kredytu, ponieważ banki niechętnie kredytują skomplikowane transakcje. [b]Z kolei nabycie lokalu od podmiotu z sektora publicznego (gminy, państwowej jednostki prawnej) następuje z nielicznymi wyjątkami w trybie przetargowym[/b] regulowanym postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

[srodtytul]Małe firmy nie chcą kupować[/srodtytul]

Większość małych przedsiębiorców na prowadzenie swojej działalności handlowo-usługowej wynajmuje lokal. Zarówno władze gminy, jak i zarządy spółdzielni mają możliwości prawne oddania będących ich własnością nieruchomości w najem lub dzierżawę – tę kwestię regulują odpowiednio przepisy wspomnianej ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

– Z obserwacji wynika, że gminy zdecydowanie częściej decydują się na wynajem lokali o przeznaczeniu komercyjnym ze względu na znacząco wyższe dochody z czynszów. Z kolei w wypadku spółdzielni mieszkaniowych wynajem lokali stanowi niewielki margines ich działalności – mówi Dariusz Skrocki.

Każde przeznaczenie lokalu wymaga spełnienia odmiennych warunków technicznych. Chodzi przykładowo o odpowiednio skonstruowane instalacje wodociągowe, grzewcze, gazowe, elektryczne, kanalizację ściekową, przewody kominowe, wentylację, konieczne urządzenia dźwigowe itp. Ponadto uregulowane są wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego lokali, zapewnienia higieny i zdrowia osób przebywających w lokalach.

[srodtytul]Ważne pozwolenie[/srodtytul]

– Wiele osób, które mają zamiar prowadzić w lokalu określoną działalność, często zapomina, że potwierdzeniem spełnienia wszystkich warunków użytkowania lokalu jest uprzednie uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie – podkreśla Dariusz Skrocki.

Pozwolenie takie wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Brak właściwego dla prowadzonej działalności pozwolenia na użytkowanie lokalu może mieć nieprzyjemne konsekwencje, aż do zamknięcia takiego lokalu przez organy nadzoru budowlanego włącznie.