Jak się uchronić przed niechcianą podwyżką czynszu

Przedsiębiorcy, chcąc uniknąć zastosowania art. 685[sup]1[/sup] k.c., wprowadzają do umów klauzule wyłączające. Wątpliwości nie wywołują te, które wyraźnie wyłączają zastosowanie tego przepisu, np. „wynajmujący i najemca oświadczają, że do łączącego ich stosunku najmu nie będzie miał zastosowania art. 685[sup]1[/sup] k.c.” lub „wynajmujący zrzeka się prawa do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu najmu na podstawie art. 685[sup]1[/sup] k.c.”.

Czasami jednak klauzule te nie są aż tak wyraźne, np.: „strony zgodnie ustalają, że w okresie najmu czynsz nie wzrośnie poza podany wskaźnik”. Wtedy ich skuteczność może wywoływać wątpliwości.

[srodtytul]Stawki zależne od wskaźników[/srodtytul]

Z drugiej strony w przypadku umów najmu lokali użytkowych wykształciła się powszechna praktyka stosowania klauzul waloryzacyjnych uzależniających wysokość czynszu od zmian wskazanych w umowie zewnętrznych wskaźników. Ponieważ ustawodawca nie przewidział jakiegokolwiek obowiązującego katalogu tego rodzaju wskaźników – punktów odniesienia dla waloryzacji – strony mogą je określać według swojego uznania. Obecnie w przypadku najmu nieruchomości takich jak lokale biurowe, handlowe czy magazyny najczęściej spotykane są mechanizmy waloryzacji stawek czynszu na podstawie tzw. klauzul waloryzacyjnych drugiego stopnia. Są one oparte na indeksach wzrostu cen konsumpcyjnych w krajach waluty stanowiącej miernik dla obliczania czynszu w złotych. Przy określaniu czynszów w kwotach stanowiących równowartość w złotych określonych kwot w euro powszechne zastosowanie znajduje publikowany przez Eurostat, czyli Urząd Statystyczny UE, wskaźnik HICP (Harmonised Index of Consumer Prices, np. HICP-25, HICP-15).

[srodtytul]Problemy z niektórymi umowami[/srodtytul]

W niektórych przypadkach powstają wątpliwości. Jak oceniać bowiem sytuację najemcy, gdy w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej po 1 stycznia 2005 r. nie zostało wyłączone zastosowanie art. 685[sup]1[/sup] k.c., a jednocześnie umowa zawiera postanowienie precyzujące warunki waloryzacji stawki czynszu oraz wyraźne wskazanie, że zmiana czynszu spowodowana jego waloryzacją nie wymaga aneksu do umowy? Czy w związku z tym podwyżki czynszu są ograniczone do dopuszczalnej kwoty waloryzacji?

Wydaje się, że taki wniosek byłby zbyt daleko idący. Podwyższenie wysokości czynszu przez jego wypowiedzenie i waloryzacja umowna czynszu to dwie niezależne od siebie instytucje prawne. Podwyższenie wysokości czynszu na podstawie art. 685[sup]1[/sup] k.c. odbywa się poprzez wypowiedzenie i wymaga złożenia najemcy przez wynajmującego stosownego oświadczenia na piśmie. Z kolei waloryzacja następuje automatycznie, zgodnie z mechanizmem wskazanym w treści umowy.

Waloryzacja nie tyle zmienia wysokość czynszu, ile raczej ją „aktualizuje” w oparciu o określony wskaźnik (we wskazanym przykładzie o indeks inflacyjny, czyli odnoszący się do wzrostu cen), a więc jest odnoszona do zewnętrznego, obiektywnego miernika. Ponadto, jeśli strony nie postanowią inaczej, jest niezależna od dodatkowych notyfikacji którejkolwiek z nich.

[srodtytul]Kiedy potrzebny aneks[/srodtytul]

Postanowienia o waloryzacji nie wyłączają zmian wysokości czynszu niezależnych od tego zewnętrznego wskaźnika, czyli np. wynikających z zastosowania art. 685[sup]1[/sup] k.c. Z kolei sformułowanie, że zmiana spowodowana waloryzacją nie wymaga aneksu do umowy, nie ma znaczenia dla oceny wskazanej praktycznej wątpliwości. Po pierwsze z punktu widzenia skuteczności waloryzacji nie jest ono potrzebne, a po drugie nie oznacza, że wszelkie zmiany czynszu, które nie wynikają z waloryzacji, takiego aneksu wymagają (skoro mogą się opierać np. na wypowiedzeniu, które jest czynnością jednostronną).

Wobec tego w omawianym przykładzie wynajmujący ma prawo do jednostronnego podwyższenia stawki czynszu. Najlepszym zabezpieczeniem przed wzrostem czynszu, na który najemca nie ma wpływu, byłoby zatem aneksowanie umowy i wprowadzenie wskazanej klauzuli wyłączającej zastosowanie art. 685[sup]1[/sup] k.c. Do takiej zmiany konieczna jest jednak zgodna wola obu stron umowy.