Kupując nieruchomość od syndyka, sprawdź, czy upadły płacił podatki

Z takim pytaniem zwrócił się do nas jeden z czytelników.

Ordynacja podatkowa w przywołanym przez czytelnika przepisie przewiduje, że nabywca składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, których wartość jednostkowa w dniu zbycia wynosi co najmniej 15 tys. zł, odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Limit 15 tys. zł jest corocznie waloryzowany – w 2007 r. kwota ta wzrosła do 15 800 zł, a w 2008 r. wynosić będzie 16 100 zł.

Odpowiedzialność wiąże się z nabyciem aktywów trwałych w rozumieniu przepisów o rachunkowości (z wyłączeniem należności długoterminowych, udzielonych pożyczek i długoterminowych rozliczeń międzyokresowych). Czy wchodzi ona w grę przy zakupie nieruchomości w postępowaniu upadłościowym? Mogą być co do tego wątpliwości.

Przede wszystkim istotne jest to, na podstawie jakich przepisów toczy się (toczyło) postępowanie upadłościowe:

? na gruncie starego prawa upadłościowego (rozporządzenia prezydenta Rzeczypospolitej Prawo upadłościowe, DzU z 1991 r. nr 118, poz. 512 ze zm.) czy

? nowego prawa upadłościowego i naprawczego z 28 lutego 2003 r. (DzU nr 60, poz. 535, dalej puin).

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 540 puin stare przepisy wciąż mają zastosowanie do postępowań wszczętych przed 1 października 2003 r. Na ich gruncie niepewnie mogli się czuć ci, którzy kupili nieruchomość z wolnej ręki. Jeżeli nabywca wszedł w posiadanie nieruchomości w wyniku licytacji przeprowadzonej przez komornika lub syndyka w ramach postępowania upadłościowego, nie ponosi żadnej odpowiedzialności za zaległe podatki poprzedniego jej właściciela lub użytkownika wieczystego.

Art. 120 § 3 starego prawa upadłościowego, mówi, że „nabywca nieruchomości sprzedanej z wolnej ręki odpowiada za należności podatkowe z nieruchomości stosownie do przepisów podatkowych”. Z pewnością nie dotyczy on należności zabezpieczonych hipoteką, bo nie ulega wątpliwości, że te wygasają (patrz ramka). Ale co z niezabezpieczonymi w ten sposób długami wobec fiskusa?

Zauważmy, że art. 112 ordynacji podatkowej przewiduje odpowiedzialność nabywcy składników majątku firmy za zaległości podatkowe związane z prowadzoną przez zbywcę działalnością gospodarczą. Art. 120 § 3 prawa upadłościowego mówi natomiast o „należnościach podatkowych z nieruchomości”. Taką należnością jest obecnie tylko podatek od nieruchomości, rolny i leśny.

16,1 tys. zł - Taka co najmniej w 2008 roku musi być wartość składnika majątku firmy, by nabywca mógł ponosić odpowiedzialność za jej zaległości podatkowe. W 2007 roku limit ten wynosi 15,8 tys. zł

Jeszcze niedawno niektóre organy podatkowe twierdziły, że odpowiedzialność nabywcy nie ogranicza się jedynie do tych podatków, ale że „nabywca składników majątkowych (...) odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, do wartości nabytych składników majątku” (tak np. Izba Skarbowa w Katowicach w decyzji z 6 kwietnia 2004 r., PD/423/015/2004, Pierwszy Wielkopolski Urząd Skarbowy w Poznaniu w piśmie z 20 maja 2005 r., ZD/406-41/CIT/05, Urząd Skarbowy w Sopocie w piśmie z 14 kwietnia 2005 r., PP/443-15/05).

Obecnie jednak przeważa pogląd korzystny dla podatników, że odpowiedzialność nabywcy ogranicza się wyłącznie do podatków z nieruchomości. Jak czytamy np. w piśmie Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach z 21 marca 2007 r. (OG/005/36/PD I/ 415-11/2007):

„Zgodnie z wykładnią gramatyczną należy przyjąć, iż użyty w przepisie zwrot »należności podatkowe z nieruchomości« dotyczy tylko podatków związanych bezpośrednio z nieruchomością, tj. podatku od nieruchomości, podatku rolnego, podatku leśnego (...) W związku z powyższym stwierdzić należy, iż nabywca nieruchomości z wolnej ręki odpowiada tylko za zaległości podatkowe z nieruchomości, nie odpowiada zaś za inne zaległości podatkowe upadłego, w tym za podatek od towarów i usług czy też za podatek dochodowy od osób fizycznych”.

Uzasadniając swoje stanowisko, urząd powołał się na decyzję Izby Skarbowej w Warszawie z 19 grudnia 2005 r. (1401/PD-4230Z-102/05/ICh), wyrok NSA we Wrocławiu z 25 października 2000 r. (I SA/Wr 1208/97) i przedstawicieli doktryny, którzy „wskazują, iż w świetle art. 120 § 3 prawa upadłościowego nabywca odpowiada za należności podatkowe z nieruchomości. Przy odpowiedzialności rzeczowej stylizacja przepisu musiałaby być inna, np. nabywca odpowiada za należności podatkowe nieruchomością (zob. St. Gurgul „Komentarz. Prawo upadłościowe i układowe”, wyd. C.H. Beck, Warszawa 2001, str. 475)”.

Podobnego zdania był Pomorski Urząd Skarbowy (postanowienie z 24 maja 2007 r., UU/436-0001/07/RK – patrz ramka).

W nowym prawie upadłościowym i naprawczym nie ma odpowiednika art. 120 § 3. Nie znaczy to jednak, że zniknęły wszystkie wątpliwości. Pojawiła się obawa, że brak przepisu o analogicznym brzmieniu powoduje, iż nie można twierdzić, że odpowiedzialność nabywcy nieruchomości ograniczona jest jedynie do podatków z tej nieruchomości.

Zasadniczo z art. 313 puin wynika, że nabycie rzeczy w postępowaniu upadłościowym należy traktować tak jak nabycie w toku egzekucji (ma skutki sprzedaży egzekucyjnej).

Niektórzy eksperci wskazywali jednak na art. 954 k.p.c., regulujący postępowanie egzekucyjne, z którego wynika, że gmina oraz urząd skarbowy miejsca położenia nieruchomości powinny najpóźniej w terminie licytacji zgłosić zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych na dzień licytacji, gdyż inaczej utracą prawo dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy. Twierdzili, że z brzmienia tego właśnie przepisu można wyciągnąć wniosek, że nabywca nieruchomości może odpowiadać za zaległości podatkowe na podstawie art. 112 ordynacji podatkowej.

Na stronach internetowych Ministerstwa Finansów możemy jednak znaleźć korzystne dla podatników interpretacje organów podatkowych. Uznają one, że na podstawie art. 313 § 2 puin można twierdzić, iż „nabycie nieruchomości od przedsiębiorstwa znajdującego się w stanie upadłości, w drodze przetargu organizowanego przez syndyka, skutkuje nabyciem nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, w konsekwencji czego nabywca nie odpowiada za zobowiązania przedsiębiorstwa znajdującego się w stanie upadłości. (...) Nabywca nie ponosi odpowiedzialności za zaległości podatkowe, bowiem (...) przepisy ustawy Ordynacja podatkowa o odpowiedzialności nabywcy za zaległości podatkowe zbywcy nie mają zastosowania” (tak Pierwszy Urząd Skarbowy w Kielcach w piśmie z 2 marca 2007 r., OG/005/190/PD I/423-9/2006, podobnie Drugi Mazowiecki Urząd Skarbowy w Warszawie w piśmie z 14 października 2005 r., 1472/DEG/ RPO-199/05/ BRB).

Dariusz Malinowski

Kwestia, czy nabywca nieruchomości w postępowaniu upadłościowym ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 112 ordynacji podatkowej, może budzić wątpliwości. Zasadniczo nie powinna ona wchodzić w grę, skoro nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym traktuje się tak, jakby było nabyciem pierwotnym. Niemniej, ze względu na niejasne relacje między prawem upadłościowym i naprawczym a przywołanym przepisem ordynacji podatkowej, warto przed zakupem zwrócić się do urzędu skarbowego o wydanie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych zbywającego. Urząd określa w nim wysokość zaległości, a także innych należności zbywającego, za które odpowiedzialność może ponosić nabywca, znanych na dzień wydania zaświadczenia. Posiadacz zaświadczenia nie odpowiada za te zaległości podatkowe zbywcy, których w zaświadczeniu nie wykazano (art. 112 § 7 ordynacji podatkowej). Z tym że jeśli między dniem nabycia składnika majątku (innego niż przedsiębiorstwo lub jego część) a dniem uzyskania zaświadczenia upłyną trzy dni, będzie odpowiadał za zaległości i inne należności powstałe po dniu wydania zaświadczenia, a przed dniem nabycia. Jeżeli zaświadczenie stwierdza, że zbywca nie ma zaległości, sytuacja jest jasna, a nabywca korzysta z ochrony. Jeśli zostaną w nim wykazane jakieś zaległości, można zwrócić się z wnioskiem o indywidualną interpretację przepisów, która wyjaśni, czy ma do nich zastosowanie art. 112 ordynacji podatkowej.

W piśmie Pomorskiego Urzędu Skarbowego czytamy:

„Wykładnia gramatyczna § 3 omawianego przepisu, która według utrwalonych w orzecznictwie zasad interpretacji przepisów prawa ma znaczenie podstawowe, prowadzi do wniosku, że użyty w tym przepisie zwrot »należności podatkowe z nieruchomości« dotyczy tylko podatków związanych bezpośrednio z nieruchomością. Oznacza to, iż odpowiedzialność nabywcy nieruchomości sprzedanej z wolnej ręki powstanie tylko wtedy, gdy w związku z tą nieruchomością, w dniu jej nabycia, będzie istniała zaległość z tytułu podatku od nieruchomości, podatku rolnego lub podatku leśnego, przy czym wartość nieruchomości musi być wyższa od kwoty 15 800 zł. Przepis art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa stanowi bowiem, że nabywca składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą o wartości co najmniej 15 000 zł (od 1 stycznia 2007 r. 15 800 zł) odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe zbywcy związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytego składnika majątku i nie obejmuje należności wymienionych w art. 107 § 2 pkt 1 oraz odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych i oprocentowania, o którym mowa w art. 107 § 2 pkt 3, powstałych po dniu nabycia”.

Hipoteka wygasa z mocy prawa z chwilą sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym. Nie ma tu znaczenia, czy sprzedaż odbywa się w drodze przetargu, czy np. z wolnej ręki. Zgodnie z art. 313 § 1 i 2 puin sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym „powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej”. Podobnie było to uregulowane w starym prawie upadłościowym (obowiązywała zasada, że hipoteki wygasają zarówno przy sprzedaży na licytacji, jak i z wolnej ręki).