Wynająć czy tylko udostępnić? Czasami właściciel nieruchomości chce przekazać lokal lub działkę innej osobie do korzystania przez dany okres, najczęściej chcąc pomóc osobie bliskiej czy zaprzyjaźnionemu przedsiębiorcy. Wtedy może sięgnąć po umowę użyczenia.

[srodtytul]Czas i koszty[/srodtytul]

Zawiera się ją zarówno na czas określony, jak i nieoznaczony. Jej stronami są: użyczający i biorący w użyczenie. Użyczającym jest najczęściej właściciel rzeczy, np. nieruchomości, ale nie ma tu reguły. Równie dobrze może być nim inna osoba, np. dzierżawca.

Przedmiotem tej umowy mogą być rzeczy ruchome (np. samochód) i nieruchomości (np. lokal, działka). Cechą charakterystyczną jest zaś jej nieodpłatność. Istotne jest także to, by użyczanej rzeczy nie można było zużyć. Przedmiotem użyczenia nie mogą być pieniądze.

[b] Uwaga! Użyczenie polega na tym, że jedna z jej stron (użyczający) zobowiązuje się zezwolić drugiej stronie (biorącemu) na korzystanie z danej rzeczy.[/b]

Przepisy pozwalają zawierać umowę w dowolnej formie, a więc: ustnej, pisemnej, a także aktem notarialnym. W wypadku jednak umów dotyczących nieruchomości warto zachować co najmniej zwykłą formę pisemną.

Do zawarcia umowy użyczenia dochodzi poprzez wydanie rzeczy biorącemu w używanie.

Gdy umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może z niej korzystać tylko w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jan Wiśniewski użyczył mieszkania swojej dalekiej kuzynce, która przyjechała do Warszawy na studia, po to by miała dach nad głową. Może ona więc tylko w tym lokalu mieszkać, nie powinna zaś prowadzić działalności gospodarczej. Gdyby chciała zaś mieszkać z koleżanką, to musi mieć zgodę wuja.[/ramka]

[srodtytul]Prawidłowe używanie[/srodtytul]

Użyczający ma obowiązek wydać nieruchomość biorącemu w użyczenie. I co najważniejsze, musi być ona oddana w stanie przydatnym do umówionego użytku. Ponadto właściciel nie ma prawa przeszkadzać biorącemu w korzystaniu z niej. Przykładowo właściciel mieszkania nie może wymieniać zamków w drzwiach wejściowych do lokalu bez wiedzy osoby korzystającej z niego lub nie dając mu nowego klucza do drzwi.

Natomiast obowiązkiem korzystającego z nieruchomości jest używanie jej zgodnie z umową. Ponosi też zwykłe koszty jej utrzymania (nie może żądać ich zwrotu). Będą to m.in. koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw etc.

[b]Uwaga! Biorący w używanie nie może oddać przedmiotu użyczenia innej osobie bez zgody użyczającego.[/b]

Umowa użyczenia zawarta na czas określony ulega rozwiązaniu wraz z upływem terminu, na jaki została zawarta. Jeżeli podpisano ją na czas nieoznaczony, jej koniec następuje wtedy, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek (lub gdy mógł ten użytek uczynić). Przykładowo osoba, której użyczono lokal na czas studiów – ukończyła je.

[srodtytul]Ważne powody[/srodtytul]

Niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony czy nie, użyczający może w każdym czasie żądać zwrotu rzeczy, jeżeli się okaże, że jest ona mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jan Wiśniewski wyjechał za granicę na rok i użyczył swojego mieszkania na ten okres, ale stracił pracę i wrócił do kraju. Po powrocie ma prawo domagać się natychmiastowego wydania mu lokalu, mimo że podpisał umowę użyczenia na rok.[/ramka]

Gdy korzystający używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem, powierza ją innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, użyczający może żądać zwrotu lokalu czy działki w każdym czasie, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

[b]Uwaga! Po zakończeniu użyczenia biorący obowiązany jest zwrócić użyczającemu nieruchomość w stanie niepogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za jej zużycie będące następstwem prawidłowego korzystania. [/b]

Warto też pamiętać, że roszczenie użyczającego o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie stanu nieruchomości, jak również roszczenia biorącego o zwrot nakładów przez niego poczynionych oraz o naprawienie szkody poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu tej nieruchomości.

[ramka][b]Ważne [/b]

Jeżeli nieruchomość jest użyczana na rzecz osoby bliskiej (członków rodziny), nie trzeba płacić podatku dochodowego.

Obowiązek podatkowy nie powstaje także, gdy osoba bliska użycza lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej[/ramka].

[ramka][b]Co wynika z orzecznictwa[/b]

[b]Zdaniem Sądu Najwyższego: [/b]

- w przypadku zbycia rzeczy użyczonej w czasie trwania umowy użyczenia jej nabywca nie wstępuje w stosunek użyczenia w miejsce zbywcy [b](wyrok z 7 kwietnia 2005 r.; II CK 569/04)[/b]

- pieniądze jako środek płatniczy nie mogą być przedmiotem umowy użyczenia [b](wyrok z 4 grudnia 1998 r.; III CKN 49/98)[/b]

- umowa użyczenia, motywowana najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim, ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego.

Nie jest to umowa wzajemna: świadczeniu użyczającego nie odpowiada świadczenie biorącego, nie jest on bowiem zobowiązany do żadnych świadczeń. Jest to umowa jednostronnie zobowiązująca, w której biorący korzysta z rzeczy cudzej w sposób określony przez użyczającego, a jeżeli dokonuje nakładów, to zgodnie z art. 752 w zw. z art. 713 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] czyni to nie dla siebie, lecz dla użyczającego, dla jego korzyści i tylko wtedy może żądać zwrotu uzasadnionych nakładów jako osoba prowadząca cudze sprawy bez zlecenia [b](postanowienie z 5 marca 2009 r.: III CZP 6/09).[/b][/ramka]

[ramka][b]Co powinno znaleźć się w umowie[/b]

Konieczne jest:

a) oznaczenie stron umowy (użyczającego i biorącego), czyli:

– podanie imion i nazwisk, daty urodzenia, adresów zamieszkania, numerów dokumentów tożsamości, ewentualnie numerów PESEL,

– jeżeli dana osoba prowadzi działalność gospodarczą, na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej podaje się nazwę tej działalności i NIP oraz ewentualnie odpis zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej,

– jeżeli stroną jest spółka, to wskazuje się adres siedziby, numery wpisu do KRS i osobę uprawnioną do reprezentacji. Warto również przy podpisywaniu umowy przedstawić odpis z KRS;

b) opis przedmiotu, w wypadku gruntu można podać jego położenie, powierzchnię i numer ewidencyjny działki oraz numer księgi wieczystej, a jeżeli umowa dotyczy lokalu, warto podać: adres lokalu, jego powierzchnię, liczbę pomieszczeń, piętro, na którym się znajduje;

- stan techniczny (gdy chodzi o lokal);

- czas trwania umowy;

- podpisy stron. [/ramka]