Sąd nie rozstrzygnie sporów, których jeszcze nie ma

Spółka z o. o. kupiła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości z zamiarem wybudowania osiedla mieszkaniowego, choć teren miał przeznaczenie przemysłowe. Właścicielem działek był Skarb Państwa, który reprezentowały władze miasta. Kiedy zorientowały się, jaką deweloper planuje zrealizować inwestycję postanowiły odebrać mu grunt oddany w użytkowanie. Tak rozpoczął się wieloletni spór.

Tereny przemysłowe a nie mieszkaniowe

Zanim doszło do sporu deweloper uzyskał warunki zabudowy dla inwestycji. Zwrócił się do urzędu z pytaniem, czy w związku z planowaną budową musi uzyskać zmianę sposobu użytkowania wieczystego nieruchomości lub przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności i jakie byłyby tego koszty.

Odpowiedź miasta nie była korzystna. Urzędnicy doszukali się, że prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione decyzją wojewody z 21 czerwca 1995 r. pod zabudowę przemysłową. Tym samym nie może on na tym terenie wybudować osiedla. Jeśli planuje taką inwestycję, miasto ma podstawę do pozbawienia go prawa użytkowania wieczystego. Deweloper korzystał z gruntu niezgodnie z jego przeznaczeniem. Dlatego musi liczyć się z tym, że jak rozpocznie budowę osiedla, to miasto rozwiąże z nim umowę użytkowania wieczystego.

Spółka postanowiła wystąpić z pozwem do Sądu Okręgowego w Krakowie. Domagała się ustalenia, że inwestycja nie stanowi zmiany sposobu korzystania z nieruchomości oraz nie może być skuteczną podstawą rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

W jej ocenie użycie w decyzji z 21 czerwca 1995 r. szerokiego pojęcia „ korzystanie zgodnie z przeznaczeniem" odwołuje się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa i oznacza, że sposób korzystania z nieruchomości powinien być ustalany na podstawie prawa obowiązującego w czasie, w którym użytkownik wieczysty zamierzał z niego skorzystać.

Wiedział, co kupił

Władze miasta wniosły o oddalenie powództwa. Ich zdaniem deweloper się myli. Z decyzji wynika, jakie inwestycje można zrealizować na tym terenie. W dacie wydania decyzji przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie z 16 listopada 1994 r. Wynikało z niego, że nieruchomość znajdowała się w obszarze „produkcji i zaplecza", a więc została oddana na cele przemysłowe.

Racja po stronie miasta

Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo. Ustalił, że na podstawie art. 2 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 3 nowelizacji z 29 września 1990 r. ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości tj. w trybie tzw. uwłaszczenia państwowych i samorządowych osób prawnych doszło do uwłaszczenia się na tej nieruchomości przez przedsiębiorstwo państwowe. Dotychczasowe prawo zarządu przekształciło się w prawo użytkowania wieczystego, a decyzja wojewody to potwierdziła.

W tej decyzji ustalono okres użytkowania wieczystego gruntu na 99 lat, oraz zobowiązano użytkownika do korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Później nieruchomość przechodziła z rąk do rąk, aż kupił ją deweloper.

Deweloper wystąpił do wojewody o wykładnię, co oznacza zobowiązanie użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wojewoda wyjaśnił, że należy je rozumieć jako warunek określający cel ustanowienia użytkowania wieczystego na nieruchomości uwłaszczanej w sposób zgodny z ustaleniami miejscowego planu obowiązującego w dacie uprawomocnienia się decyzji, czyli w 1995 r..

Spółka wniosła zażalenie na postanowienie wojewody do ministra infrastruktury, a ten uchylił zaskarżone postanowienie i odmówił wyjaśnienia treści decyzji wojewody.

Na tej podstawie SO doszedł do wniosku, że powództwo jest bezzasadne. Według niego pozew o ustalenie powinien określać stosunek prawny lub prawo, którego ustalenia istnienia lub nieistnienia domaga się deweloper.

Powództwo o ustalenie może być uwzględnione, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne: jest interes prawny oraz wykazano, że stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje.

Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o zasadności powództwa.

Sąd przypomniał, że pojęcie interesu prawnego należy do zagadnień związanych z oceną zasadności powództwa opartego na art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Interes prawny występuje, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka.

W ocenie sądu okręgowego na obecnym etapie żadne z praw powoda nie zostały naruszone, gdyż nie doszło do rozpoczęcia zamierzonej inwestycji budowlanej na gruncie pozostającym w jej użytkowaniu. Nie dokonał żadnych zmian w zachodzącym między stronami stosunku użytkowania. Nie doszło do wydania decyzji o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, ani tym bardziej rozwiązania stosunku użytkowania, które wymagałoby od powoda obrony swoich praw.

Deweloper nie wykazał, by potrzebował ochrony prawnej. O ile w przyszłości dojdzie do jej naruszenia, to będzie mógł wystąpić z pozwem do sądu.

Niepewność sytuacji

Deweloper zaskarżył wyrok do sądu apelacyjnego. Według niego SO nie wziął pod uwagę, że nie może on realizować inwestycji, gdyż pozostaje w niepewności, co do przysługującego mu prawa. Władze miasta poinformowały go, że rozwiążą z nim umowę użytkowania, jeżeli przystąpi do realizacji inwestycji. Rozwiązanie umowy wywołałoby dla niego dotkliwe skutki finansowe.

W judykaturze nie budzi wątpliwości, że powództwo o ustalenie jest instrumentem służącym do prewencyjnego uchylenia, zażegnania lub uniknięcia sporu w przyszłości. Przyjmuje się istnienie interesu prawnego zawsze, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub gdy strona nie ma możliwości wystąpienia z procesem o świadczenie a strona przeciwna kwestionuje jej prawo lub stosunek prawny.

SA nie przyznał racji deweloperowi. Jego zdaniem ustalenia SO są prawidłowe. Obejmują okoliczności bezsporne, wynikające z dokumentów urzędowych.

Sąd okręgowy trafnie przyjął, że zasadność twierdzeń powoda nie może być badana z tej przyczyny, że powód nie ma interesu prawnego w wytoczeniu powództwa ustalającego. Prawdą jest, że interes prawny w rozumieniu art. 189 k. p. c. istnieje nie tylko, gdy chodzi o obecne stosunki prawne i prawa, ale także, gdy dotyczy przyszłych, ale prawdopodobnych stosunków. Interes prawny w żądaniu musi występować w chwili orzekania. Pogląd taki jest utrwalony w orzecznictwie. Formułując tezę o szerokim rozumieniu interesu prawnego, jako przesłanki skutecznego wystąpienia z powództwem z art. 189 k.p.c., Sąd Najwyższy podkreśla, że powództwo o ustalenie prawa bądź stosunku prawnego ma na celu ochronę interesów powoda, ale tylko wtedy, gdy nie może on na innej drodze uzyskać ochrony swoich praw.

Asekuracja to nie problem

Deweloper nie pozostaje w sporze ani ze Skarbem Państwa – jako właścicielem gruntów, do których powodowi przysługuje prawo użytkowania, ani z urzędem miasta – który jest właściwy do udzielania zezwoleń budowlanych.

Pismo, jakie deweloper otrzymał z urzędu nie jest decyzją, nie jest też kierowanym przez właściciela do użytkownika gruntu żądaniem określonego działania lub zaniechania. Stanowi opinię prawną dotyczącą zamierzeń inwestycyjnych powoda. Fakt wydania opinii nie stanowi dla powoda przeszkody prawnej dla kontynuowania przygotowania inwestycji. Powód może wystąpić do gminy o wydanie pozwolenia na budowę a ewentualną odmowę podważać we właściwym postępowaniu. Tego uprawnienia powód nie zostanie pozbawiony, nawet gdyby jego powództwo zostało rozpoznane i oddalone.