Ostatni dzwonek na wykup komercyjnych gruntów. Taka okazja może się nie powtórzyć

Tym samym kończy się drugi etap reformy uwłaszczeniowej. Pierwszy dotyczył tzw. mieszkaniówki. W jego ramach od 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów pod blokami i domami jednorodzinnymi stali się ich właścicielami. Przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, lecz mieszkańcy chcący szybko domknąć formalności musieli uiścić określoną opłatę. W zależności od lokalizacji i ustalonej przez dany samorząd wysokości bonifikaty wynosiła ona z reguły od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Firma zamieni użytkowanie wieczyste we własność

Przedsiębiorcy będą mogli stać się właścicielami gruntów, na których stoją ich nieruchomości. Poj...

Uwłaszczenie gruntów użytkowanych wieczyście tylko na wniosek

Z kolei obowiązująca od 31 sierpnia 2023 r. nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwoliła uwłaszczyć się firmom użytkującym wieczyście grunty komercyjne należące do Skarbu Państwa lub samorządu. Przy czym chodzi tylko o tereny zabudowane i oddane w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r.

W tym przypadku ustawodawca zdecydował, że nowe uprawnienie jest skierowane tylko do przedsiębiorców chcących z niego skorzystać, którzy muszą w tym celu złożyć stosowny wniosek (urząd nie może go odrzucić).

Użytkowanie wieczyste. Tysiące nieruchomości, niewiele wniosków o wykup

Wygląda jednak na to, że przewidywania ekspertów spodziewających się stosunkowo małego zainteresowania nowymi rozwiązaniami, sprawdziły się.

Przykładowo do 28 sierpnia 2024 r. do Urzędu Miasta Krakowa wpłynęło 814 wniosków o sprzedaż na rzecz użytkowników wieczystych nieruchomości gminnych oraz Skarbu Państwa. Do Urzędu Miasta Lublin wpłynęło ich do ostatniej środy 248, w tym 84 dotyczących gruntów gminy i 164 dotyczących gruntów Skarbu Państwa (dla porównania: w Lublinie w użytkowaniu wieczystym znajduje się 2139 nieruchomości, w tym 929 gminnych i 1210 Skarbu Państwa). Natomiast do Urzędu Miasta Łodzi w ciągu minionych 12 miesięcy wpłynęło 149 wniosków (104 dotyczyły nieruchomości gminnych, a 45 nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przekazało nam, że w skali kraju do 30 kwietnia 2024 r. w ramach roszczenia o nabycie gruntu Skarbu Państwa wpłynęły 3554 wnioski. Precyzyjne dane będą znane po 31 sierpnia.

Tymczasem rząd w Ocenie Skutków Regulacji projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami szacował, że ułatwienia w wykupie obejmą ok. 405 tys. nieruchomości.

Dlaczego firmy nie decydują się na wykup gruntu? Wychodzi za drogo

Prawnicy podkreślają, że przyjęte zasady i rygory uwłaszczenia w przypadku firm sprawiły, że cała operacja biznesowi zwykle się po prostu nie opłaca.

– Głównym hamulcem są zasady odpłatności. Koszt sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego może zostać ustalony na jej pełną wartość, według stanu na datę zawarcia umowy sprzedaży – mówi adwokat Anna Kopytowska z kancelarii DPPA Legal Grzonek Świdnicki.

Zaznacza, że wykup jest nieopłacalny zwłaszcza w przypadku przedsiębiorców prowadzących działalność polegającą na wynajmie powierzchni. W zależności od treści umowy najmu nie mogą oni „przerzucić” kosztu nabycia nieruchomości na najemców, tak jak w przypadku opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, które są proporcjonalnie ponoszone przez najemców. Często wielomilionowy koszt wykupu musi zatem samodzielnie ponieść przedsiębiorca wynajmujący powierzchnie.

– Zainteresowanie tym uprawnieniem było znikome. Z uwagi na przepisy dotyczące pomocy publicznej wykup był zupełnie nieopłacalny, bowiem sprowadzał się do konieczności zapłaty wartości nieruchomości na dzień zawarcia umowy – wtóruje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Czytaj więcej:

ABC Firmy

Nie wszystkim firmom opłaci się wykupić grunt. Część zapłaci cenę rynkową

Od 31 sierpnia biznes ma możliwość żą...

Pro

Firmy muszą uwzględnić limit pomocy de minimis

Przykładowo, jeśli stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tej nieruchomości wynosiła 3 proc., to użytkownik wieczysty musiał zapłacić 20-krotność tej stawki i wartości nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży, czyli w sumie 60 proc. tej wartości. Dodatkowo, jeśli w okresie ostatnich trzech lat wykorzystał limit pomocy publicznej, zobowiązany był do zapłaty dopłaty do wysokości ustalonej wartości tej nieruchomości.

– Wartość prawa użytkowania wieczystego nie jest uwzględniania w cenie wykupu, co powoduje, że de facto użytkownik wieczysty musi zapłacić drugi raz za nieruchomość. Czyli musi uiścić wartość prawa własności gruntu, tak jakby ten grunt nie był obciążony prawem użytkowania wieczystego – podkreśla natomiast adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF Górski & Partners Law Firm.

Dodaje, że jego kancelaria prowadzi co najwyżej kilka tego typu postępowań.

Opór samorządów. Niechętnie rozkładają opłatę na raty

Mecenas Górski uważa, że o niewielkim zainteresowaniu przedsiębiorców wykupem przesądza także w niektórych samorządach brak możliwości rozłożenia opłaty za wykup na raty. Tak jest np. Warszawie, Krakowie czy Łodzi. W Lublinie zapłata ceny w ratach jest przewidziana, ale sama cena wówczas jest wyższa.

Doktor Agnieszka Grabowska-Toś potwierdza, że samorządy ustalają zaporowe wręcz warunki wykupu, chociaż nadal zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Co więcej, w jej ocenie przez ostatni rok niektóre odmawiały zmiany celu użytkowania wieczystego lub celowo przedłużały postępowania po to, by upłynął termin na składanie wniosków o wykup.

– Obawiano się bowiem, że jeśli użytkownik wieczysty najpierw zmieni cel, np. z usługowego na mieszkaniowy, dzięki czemu zmniejszy się stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z 3 proc. na 1 proc., a następnie wystąpi o wykup, to cena wykupu będzie niższa o 40 proc. niż w przypadku, gdyby ten cel nie został zmieniony przed upływem terminu na składanie wniosków o wykup. W ten sposób urzędnicy chcieli zapewnić wpływ do kasy gminy większych środków z tytułu ewentualnego wykupu – mówi dr Grabowska-Toś.

To być może ostatnia szansa na wykup gruntu na preferencyjnych zasadach

Piotr Rogowiecki, ekspert ds. społeczno-gospodarczych Pracodawców RP, ubolewa, że część samorządów postawiła na maksymalizację przychodów w krótkim terminie i nie spojrzała na sprawę długofalowo.

– Przedsiębiorcy, wykupując grunty i przekształcając je we własność, będą prowadzić biznes w tym miejscu przez kolejne lata, płacąc podatki – zaznacza.