Użytkowanie wieczyste wygasa po upływie czasu, na jaki zostało ustanowione. Art. 240 kodeksu cywilnego umożliwia jednak wcześniejsze – przedterminowe – rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Możliwość taka pojawia się, gdy użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Przepis ten reguluje przymusowe rozwiązanie użytkowania wieczystego.

Przykład

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przewidywała, że użytkownik wieczysty w terminie roku od podpisania umowy wzniesie budynek wielorodzinny. Umowa podpisana została 1 stycznia 2014 r. Użytkownik do 1 stycznia 2015 r. nie rozpoczął nawet prac budowlanych. Możliwe jest więc przedterminowe rozwiązanie użytkowania wieczystego.

Przykład

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawarta została 1 stycznia 2001 r., jednak użytkownik wieczysty od roku 2003 przestał z niego korzystać. Wobec tego możliwe będzie przedterminowe rozwiązanie ww. umowy (m.in. wyrok SN z 6 czerwca 2011 r., III CSK 281/10).

Możliwość rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego w trybie art. 240 k.c. ma zastosowanie bez względu na sposób powstania użytkowania wieczystego, a zatem nie ogranicza się do umowy oddającej grunt w użytkowanie wieczyste.

Jeśli dojdzie do wystąpienia przesłanek z art. 240 k.c., organ może żądać przedterminowego rozwiązania umowy przez sąd. Właściwy do wystąpienia z tym żądaniem w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa jest starosta, wobec zaś nieruchomości samorządowych – wójt gminy oraz zarządy jednostek samorządowych.

Uwzględnienie przez sąd żądania powoduje rozwiązanie umowy użytkowania. Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia o przedterminowym rozwiązaniu użytkowania wieczystego prawo to wygasa.

Kolejnymi przyczynami wygaśnięcia użytkowania wieczystego są:

- rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w drodze porozumienia stron;

- konfuzja, tj. przejście użytkowania wieczystego na właściciela (w drodze dziedziczenia) lub przejście własności na wieczystego użytkownika (gdy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste zostaje sprzedana użytkownikowi);

- wywłaszczenie;

- zrzeczenie się przez uprawnionego użytkownika wieczystego.

Przykład

Strony zawarły umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu. Po czterech latach użytkownik wieczysty postanowił odkupić nieruchomość. Strony doszły do porozumienia, podpisały umowę sprzedaży, na mocy której użytkownik stał się właścicielem. Prawo użytkowania wieczystego wygasło.

Skutki wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego określono w art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje w takiej sytuacji wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie to powinno być równe ich wartości (rynkowej) na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. Ponadto zwraca się użytkownikowi wieczystemu pierwszą opłatę roczną oraz sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.

Szczególny przypadek wygaśnięcia stosunku użytkowania wieczystego stanowi przekształcenie tego prawa w prawo własności. Osoby fizyczne i prawne będące 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, z wyłączeniem niektórych wymienionych nieruchomości, tj. oddanych Polskiemu Związkowi Działkowców, państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu jest podmiotem dominującym, ponadto nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego. W razie uwzględniania takiego wniosku prawo użytkowania wieczystego wygasa – przekształca się w prawo własności.

Autor jest radcą prawnym w Kancelarii Prawna Bernatowicz Komorniczak Mazur sp.p.