Jak przedsiębiorca może podzielić działkę komercyjną

Decyzję w sprawie podziału wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Zanim jednak złoży się do niego wniosek ?w tej sprawie, niezbędny jest wstępny plan podziału nieruchomości. I w tej sprawie występuje się do władz gminy.

Uwaga!

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt występującego w tej sprawie.

Niezbędna jest ?kopia mapy

Do przygotowania wstępnego planu potrzebna jest kopia mapy zasadniczej, lub katastralnej, uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu.

Takimi mapami dysponują powiatowe lub miejskie ośrodki dokumentacji geodezyjnej ?i kartograficznej.

Do sporządzenia tego typu planu nie trzeba szukać fachowca. Można przygotować go samodzielnie. Ale zawsze istnieje ryzyko,  że jak się nie ma odpowiedniego wykształcenia, popełni się błąd. Dlatego wielu właścicieli działek woli zwykle  powierzyć to zadanie geodecie.

Wstępny plan powinien mieć jednak określone elementy >patrz ramka – w przeciwnym razie urząd go odrzuci i do podziału nieruchomości nie dojdzie.

Wójt (burmistrz, prezydent) wydaje następnie opinię ?w formie postanowienia, od którego służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego a następnie do wojewódzkiego  sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał postanowienie.

Posiadanie pozytywnej opinii o wstępnym projekcie to już połowa sukcesu. Na tej bowiem podstawie sporządza się właściwy plan, obowiązkowo już jednak musi zrobić to geodeta.

Z opinią do urzędu

Następnie składa się wniosek o podział wraz z planem podziału, oraz wszystkimi dokumentami >patrz ramka. Nie można jednak zapomnieć, że prawo do złożenia wniosku ma tylko osoba posiadająca interes prawny, sam więc tytuł prawny do nieruchomości, ?tj. prawo własności, użytkowania wieczystego itd., to za mało. Przedsiębiorca musi uzasadnić jeszcze do czego decyzja podziałowa będzie potrzebna.

Nie wolno też zapomnieć, że jeżeli dana nieruchomość ma kilku współwłaścicieli lub współużytkowników, to wniosek muszą podpisać wszyscy, chyba, że upoważnią notarialnie jedną osobę do występowania w postępowaniu przed wójtem (burmistrzem czy prezydentem).

Istnieją dwa różne reżimy prawne dotyczące podziału nieruchomości, inny jest dla tych położonych na terenie objętym miejscowym planem, a inny dla tych zlokalizowanych na obszarze, gdzie tego planu nie ma.

I tak, działki, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej ?– na terenach dla których uchwalono miejscowy plan ?– nie mogą być mniejsze niż ?0,3 ha. Przepisy przewidują od tej zasady dwa wyjątki – gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami sąsiednimi.

Może być i tak, że nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie ma miejscowego planu. W takiej sytuacji stosuje się zasady z art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim, podział musi być zgodny z przepisami odrębnymi oraz niezbędna jest decyzja ustalająca warunki zabudowy.

Przepisami zaś odrębnymi, o których mówi ta ustawa, są przede wszystkim tzw. ochronne ustawy, czyli m.in.: prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ale także o: lasach, autostradach płatnych.

Przedsiębiorca nie podzieli nieruchomości na mniejsze kawałki gruntu, jeżeli nowa działka nie uzyska dostępu do drogi publicznej. Jest to wymóg związany z prawem budowlanym. Zgodnie z nim, pozwolenie na budowę nie może być wydane, jeżeli działka, na której ma zostać postawiony budynek (lub inny obiekt budowlany) nie ma dostępu do takiej drogi. Nieruchomość nie musi jednak przylegać do drogi publicznej.

Wystarczy, że przedsiębiorca wydzieli drogę wewnętrzną (np. na osiedlu mieszkaniowym) oraz ustanowi dla nowych działek służebności drogi. Inna możliwość to ustalenie tylko służebności (gdy nie ma jak wytyczyć wewnętrznej drogi) lub sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki, a mianowicie stanowiącej drogę wewnętrzną.

Warto też pamiętać, że jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, ?a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu.

W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.

Decyzja i odwołanie

Po złożeniu wniosku i dokumentów wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje zatwierdzenie podziału w formie decyzji.

Uwaga! Jeżeli rada gminy przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu, to realizacja wniosku podziałowego zostanie zawieszona (maksymalnie  na dziewięć  miesięcy). Jeżeli w tym czasie zacznie obowiązywać miejscowy plan, wówczas podziału można dokonać już tylko zgodnie z jego ustaleniami.

Jak już decyzja administracyjna jest ostateczna (nikt się nie odwołał a od jej wydania minęło 14 dni, albo było wprawdzie postępowanie odwoławcze, ale zakończyło się prawomocnym orzeczeniem), to stanowi podstawę do wniesienia zmian w księgach wieczystych (oraz ich założenia dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów ?i budynków.

Możliwa jest opłata adiacencka

Na podziale chce też zarobić gmina. Dlatego, jeżeli uzna, że działki po podziale zyskały na wartości może naliczyć opłatę adiacencką (art. 98a ugn). Wysokość stawek tej opłaty ustala rada gminy w uchwale, nie mogą one jednak przekroczyć połowy różnicy wartości nieruchomości sprzed i po podziale. Wartość nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji (orzeczenia). Władze gminy mają prawo upomnieć się o opłatę tylko ?w ciągu 3 lat od wydania decyzji podziałowej (prawomocnego orzeczenia).

podstawa prawna: dział III Rozdział 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2014 r. poz. 518 ze zm.)

podstawa prawna: rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie trybu i sposobu dokonywania podziałów nieruchomości (DzU nr 268, poz. 2663)

Elementy wstępnego planu

Wstępny plan powinien określać:

podstawa prawna: § 3 ust. 2 rozporządzenia rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości

Jakie dokumenty

Do wniosku o podział, należy dołączyć następujące dokumenty:

Kiedy nie musi być zgodności

Podział nie musi być zgodny z planem lub decyzją ustalającą warunki zabudowy (art. 95 ugn):

Kiedy z woli urzędnika

Podziału nieruchomości można dokonać również z urzędu Jest to możliwe, gdy:

- ?jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;

- ?nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana ?w użytkowanie wieczyste.