Co można wyczytać z rubryk zawartych w księdze wieczystej

Najczęściej załatwiane sprawy w wydziałach wieczystoksięgowych to:

- ?zakładanie ksiąg wieczystych,

- ?wpisy praw oraz

- ?przygotowywanie i wydawanie odpisów.

Papier i online

Obecnie sądy prowadzą dwa rodzaje ksiąg wieczystych: papierowe oraz elektroniczne. Tych pierwszych jest już niewiele, systematycznie zastępują je prowadzone elektronicznie. Księgi w formie elektronicznej mają już wszystkie duże miasta. Te papierowe można spotkać jeszcze w mniejszych ośrodkach. W przyszłym roku mają być one już tylko wspomnieniem.

Uwaga! Załatwiając sprawy wieczystoksięgowe, można się spotkać z pojęciem migracji. To nic innego jak wożenie starych papierowych ksiąg do specjalnego ośrodka, gdzie nadaje się im formę elektroniczną. Potem wracają do sądu. W czasie migracji sądy nie dokonują wpisów ani nie dają odpisów. Wtedy trzeba uzbroić się w cierpliwość i poczekać na zakończenie tej procedury.

Obie formy mają swoje wady i zalety. Podstawową zaletą odpisu z księgi elektronicznej jest czas. Wystarczy, że pracownik sądu kliknie kilka razy myszą i wydrukuje odpis z komputera. Można też, nie ruszając się ze swojego miejsca zamieszkania, otrzymać odpis z księgi wieczystej nieruchomości znajdującej się w innej części Polski (pod warunkiem, że również jest prowadzona w wersji elektronicznej). Już niedługo też samemu będzie można wydrukować odpis z księgi i będzie on traktowany tak samo jak odpis wydany przez sąd.

Przy papierowych księgach jest znacznie więcej pracy. Nie otrzyma się więc odpisu od ręki. Niemniej jednak prawnicy uważają, że odpisy z ksiąg papierowych są dużo bardziej czytelne od tych z elektronicznych. Są dużo krótsze, mniej w nich niepotrzebnych rubryk.

Uwaga! Elektroniczne księgi wieczyste można przeglądać przez internet. Wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości: www.ms.gov.pl Ale trzeba znać numer księgi wieczystej. Wkrótce jednak wiele instytucji w Polsce, takich jak Urząd Skarbowy, ZUS, komornicy będzie mogło wyszukiwać nieruchomości przy użyciu innych haseł, np. nazwiska, numeru PESEL.

Gdzie się udać

Formalności załatwia się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości (z wyjątkiem tych elektronicznych – patrz wyżej)

Jak długo czeka się na załatwienie sprawy? Bywa z tym różnie. Sądy nie mają określonych terminów, decydujące znaczenie ma data wpływu wniosku, wyjątkowo można się zwrócić do sądu o przyspieszenie, np. z powodu bardzo wyjątkowych okoliczności – każdorazowo przewodniczący wydziału je bada.

Czasy, kiedy czekało się długie miesiące na załatwienie spraw wieczystoksiegowych, to już odległa przeszłość. Najczęściej potrzeba kilku tygodni.

Z księgi wieczystej można się dowiedzieć, czy np. sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości. Aby to sprawdzić, trzeba wystąpić o odpis. Utarło się, że odpis z księgi jest ważny tylko miesiąc. To nieprawda. Nie ma ograniczeń czasowych. Im jednak odpis jest świeższy, tym lepiej. Odzwierciedla on bowiem aktualniejszy stan wpisów. Warto też pamiętać, że księgi wieczyste nie zawsze są aktualne, wpisy mogą też rozmijać się z prawdą.

Jak załatwić wpis ?i odpis

Odpis księgi wieczystej może uzyskać każdy. Nie trzeba przedstawiać żadnych dokumentów, poza dowodem osobistym. Inaczej sprawa wygląda w przypadku wpisu np. prawa własności lub hipoteki.

Osoba, która chce dokonać wpisu, może to zrobić osobiście lub przesłać wniosek pocztą. Na miejscu trzeba wypełnić formularz, w którym podaje się swoje dane oraz przysługujący tytuł do nieruchomości. Jeszcze jeden formularz wypełnia się w przypadku, gdy właściciela (osobę posiadającą inny tytuł prawny do nieruchomości) ma reprezentować pełnomocnik. Formularze można ściągnąć z internetu, sąd je honoruje.

Niezbędny jest ponadto dowód osobisty oraz – co jest bardzo ważne – oryginały, ?a nie kopie dokumentów potwierdzających przysługujące prawa do nieruchomości, ?a więc najczęściej będą to: akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna.

Po dokonaniu wpisu sąd przedstawionych dokumentów nie zwraca, zostają one przekazane do archiwum do akt księgi wieczystej nieruchomości. Sąd je udostępnia do wglądu.

Zdarza się, że nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej – tak będzie w przypadku nabycia nowego lokalu użytkowego od dewelopera. Wówczas, zanim dokona się wpisu, trzeba jeszcze założyć księgę wieczystą. Składa się wtedy jeden wniosek: o założenie księgi i o wpis do niej posiadanego prawa, na analogicznych jak wyżej zasadach.

Kupując notarialnie lokal czy działkę, można zlecić notariuszowi załatwianie spraw wieczystkosięgowych związanych z nieruchomością. Czasami kupujący rezygnują z jego pośrednictwa. Najczęściej chodzi o ustanowienie hipoteki na nieruchomościach nabywanych na kredyt.

Rękojmia: co oznacza

Nabywcę nieruchomości, który w dobrej wierze działa na podstawie treści księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to bardzo ważna instytucja. Jeśli bowiem pojawi się niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem, to kupując nieruchomość od osoby wpisanej ?w księdze, stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości nie miała do niej pełnych praw. Rękojmia nie chroni jednak wszystkich. Nie mogą na nią liczyć np. osoby działające w złej wierze.

Każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, nie można się więc zasłaniać nieznajomością wpisów w niej dokonanych ani wniosków, ?o których uczyniono w niej wzmiankę. Zasada ta nie rozciąga się jednak na dokumenty będące podstawą dokonanych wpisów – przeglądać je może jedynie osoba mająca interes prawny lub notariusz.

Co kryje się pod tym pojęciem

Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem prowadzonym przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych, dotyczy nieruchomości, określa jej stan prawny. Z niej więc można się dowiedzieć, czy np. sprzedający jest właścicielem lub przysługuje mu własnościowe prawo do lokalu (jeżeli ma założoną księgę).

Jak czytać księgę

Dział I – położenie, powierzchnia, oznaczenia geodezyjne nieruchomości. Zawiera również informacje o zabudowaniach ?i sposobie użytkowania nieruchomości.

Dział II – dane o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Dział III – informacje o ograniczonych prawach rzeczowych ?z wyjątkiem własnościowego, np. służebnościach obciążających nieruchomość, zawiera wpisy różnych roszczeń.

Dział IV – tu wpisuje się hipoteki, jeżeli więc dana osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokości tego zabezpieczenia będą wynikały z tego właśnie działu.

Najbardziej niebezpieczne mogą być wzmianki o wnioskach o wpis do działu III. Mogą tam być wpisane zarówno służebność drogi koniecznej, roszczenia z umów przedwstępnych, jak i bardzo niebezpieczne informacje o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub o uzgodnieniu treści księgi w związku ?z wywłaszczeniem z nieruchomości.

Czego przedsiębiorca może się dowiedzieć ?o nieruchomości

W odpisie znajdują się informacje:

- ?opisujące nieruchomości, powierzchnię, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina),

- ?o właścicielu (jego dane osobiste),

- ?o ograniczonych prawach rzeczowych np. służebnościach ustanowionych na nieruchomości np. drodze koniecznej, ustanowionych hipotekach oraz prawach wynikających z umów takich jak dzierżawa, najem.

Czym są wzmianki

Tajemnicze numerki, które pojawiają się w księdze, to wzmianki, czyli informacje, że do wydziału wieczystoksięgowego sądu wpłynął wniosek, który jeszcze nie został rozpatrzony. Jest to ostrzeżenie, że treść księgi wieczystej może być już nieaktualna lub ?w najbliższym czasie ulegnie zmianie, dlatego nie można go lekceważyć.

Każdy wniosek, który wpłynie, sąd rejestruje i nadaje mu sygnaturę, a następnie, jeżeli sąd pozytywnie go rozpatrzy, wpisuje się dane ?do księgi. Wniosek o wpis może złożyć nie tylko właściciel nieruchomości, ale także inne podmioty, m.in. komornik, bank, ?urząd skarbowy, Zakład Ubezpieczeń Społecznych, a także osoba prywatna, która chce zabezpieczyć swoje prawo do nieruchomości.

Oczywiście wzmianka wzmiance nierówna. Nie każda może być groźna. Czasami może ona oznaczać tylko wniosek prostujący numer działki. Niektóre są wręcz bezzasadne.

Dużo zależy od tego, do którego z czterech działów księgi została wpisana. Te znajdujące się w działach: II, III i IV mogą bowiem oznaczać coś poważniejszego. Dlatego warto dowiedzieć się, co się za nią kryje.

Ile co kosztuje

- ?wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego – 200 zł,

- ?wpis udziału w prawie – pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł,

- ?wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności – 150 zł niezależnie od liczby udziałów w tych prawach,

- ?wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami – 150 zł,

- ?wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha ?– 150 zł,

- ?wpis praw osobistych i roszczeń – 150 zł,

- ?zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych – 150 zł,

- ?założenie księgi wieczystej – 60 zł,

- ?połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości – 60 zł,

- ?odłączenie nieruchomości lub jej części – 60 zł,

- ?wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego ?w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ?– 60 zł,

- ?od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis,

- ?od wniosku o złożenie do zbioru dokumentów pobiera się opłatę stałą, przewidzianą dla wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Art. 42–48 ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych ?w sprawach cywilnych (tekst jedn. DzU 2010 r. nr 90, poz. 594).