Dokupiłem działkę sąsiednią do gruntu, na którym realizowałem inwestycję. Nabyłem ją na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego. Starosta obciążył mnie opłatą roczną za niedotrzymanie sposobu zagospodarowania nieruchomości, określoną w umowie o użytkowanie wieczyste. Nie wybudowałem budynku w terminie określonym w umowie. Nie zgadzam się z tą decyzją. Nabywając tą działkę, nie wiedziałem, że poprzedni użytkownicy w terminie określonym w umowie musieli zrealizować tę inwestycję. Terminy rozpoczęcia i zakończenia zabudowy ustalone w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Czy muszę uiścić opłatę? – pyta czytelnik.

Tak,

należy uiścić opłatę roczną ustaloną przez starostę. Stosownie bowiem do przepisów art. 63 ?ust. 2 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) ?w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości w sposób określony umową organ może ustalić dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego niezależnie od opłat należnych z tytułu użytkowania.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 czerwca 2009 r. (I OSK 843/2008), dodatkowa opłata roczna jest szczególnego rodzaju sankcją finansową mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego gruntu.

Do rozwiązania powyższego problemu istotny jest również wyrok krakowskiego sądu administracyjnego z 6 października 2011 r. (II SA/Kr 800/2011). W orzeczeniu tym sąd wyjaśnił, że inwestor, nabywając użytkowanie wieczyste, wstępuje w sytuację prawną swojego poprzednika prawnego w zakresie wszystkich praw i obowiązków.

Faktu tego nie wyłącza ani brak wpisu terminów zabudowy do księgi wieczystej, ani brak wskazania tych terminów w umowie przenoszącej na niego prawo użytkowania wieczystego, zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży. Zgodnie bowiem ?z art. 56 kodeksu cywilnego czynność prawna wywołuje nie tylko skutki ?w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.

Termin zabudowy stanowi istotny element stosunku prawnego użytkowania wieczystego (art. 62 u.g.n. oraz art. 239 kodeksu cywilnego). Tak więc sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości powoduje, że ?z mocy ustawy kupujący jest związany terminami zabudowy ustalonymi dla jego poprzednika prawnego i to niezależnie od tego, czy nabywca wiedział ?o tych terminach. Przyjęcie poglądu przeciwnego całkowicie uniemożliwiłoby właścicielowi gruntu dyscyplinowanie użytkownika wieczystego. To ?z kolei otwierałoby pole do nadużyć bez możliwości wymierzenia jakiejkolwiek sankcji.

Dodatkowo, nabywając prawo użytkowania wieczystego, inwestor będący profesjonalnym uczestnikiem obrotu cywilnoprawnego powinien zdawać sobie sprawę, że do ustawowych obowiązków użytkownika wieczystego należy – obok wnoszenia opłaty rocznej – również zagospodarowanie nieruchomości w sposób ustalony w umowie.

Podstawa prawna: art. 56, art. 239 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst. jedn. DzU z 2014 r. poz. 121)

Podstawa prawna: art. 62, art. 63 ust. 2 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst. jedn. DzU z 2014 r. poz. 518)