Przejazd przez cudzy teren musi być zgodny z prawem

Przekonał się o tym przedsiębiorca z Torunia. Chciał postawić blok wielorodzinny na działce położonej na terenie pozbawionym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wystąpił więc do prezydenta miasta o decyzję ustalającą warunki zabudowy ?i otrzymał ją bez większych problemów. Jego inwestycja wzbudziła jednak sprzeciw sąsiadów – spółdzielni mieszkaniowej oraz szpitala. Wnieśli oni odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Chodziło o dostęp do działki przedsiębiorcy. Nie przylegała ona do ulicy. Dojazd do niej musiałby odbywać się przez tereny sąsiednie, niezbędne było więc ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli drogi koniecznej.

Wojewódzki szpital zarzucał ponadto, że blok zasłoni światło budynkowi stacji pogotowia ratunkowego. Ponadto na sąsiedniej działce znajduje się maszt łączności radiowej między jednostkami organizacyjnymi szpitala wytwarzający pole elektromagnetyczne o nieustalonym w toku postępowania polu oddziaływania.

Decyzja ?jest prawidłowa

Po rozpatrzeniu wniesionych odwołań samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało ?w mocy zaskarżoną decyzję. Jego zdaniem na etapie ustalania warunków zabudowy nie stosuje się przepisów prawa budowlanego oraz przepisów wykonawczych. Nie można więc np. ocenić, czy blok będzie zabierał światło czy nie.

Według SKO ustalenie warunków zabudowy możliwe jest ?w sytuacji łącznego spełnienia warunków wymienionych ?w art. 61 ust. 1 pkt 1–5 ustawy ?o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym > patrz ramka. W tej konkretnej sprawie wszystkie te warunki zostały spełnione, w związku z czym możliwe było wydanie dla inwestycji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Nie ma dojazdu, ?nie ma drogi

Spółdzielnia postanowiła dochodzić swoich racji w sądzie. Jej skarga trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. A sąd przyznał jej rację i uchylił sporne warunki zabudowy, jednocześnie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Zdaniem sądu istota sporu ?w tej sprawie dotyczy dostępu do drogi publicznej. Pojęcie dostępu do drogi publicznej – przypomniał sąd – zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie ?z nim jest to bezpośredni dostęp do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej.

Sąd podkreślił, że o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza zatem jedynie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji z drogą publiczną, ale także prawna ?i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na teren inwestycji.

W tym konkretnym przypadku nie wyjaśniono w sposób wystarczający kwestii dostępu do drogi publicznej. Zdaniem sądu nie budzi wątpliwości, że sporna nieruchomość, na której ma być wybudowany blok, nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

W prowadzonej dla tej nieruchomości księdze wieczystej zawarty został wprawdzie zapis, że każdoczesnemu właścicielowi tej nieruchomości przysługuje nieodpłatna służebność drogi, polegająca na prawie swobodnego o każdej porze przechodu i przejazdu pasem o szerokości trzech metrów przez działkę.

Tym niemniej, jak wynika ze skargi spółdzielni, częściowa obsługa komunikacyjna terenu inwestycji ma się odbywać poprzez nieruchomość, na której służebności drogi koniecznej nie ustanowiono.

Pomimo podnoszenia tego zarzutu przez spółdzielnię ?w toku całego postępowania SKO w żaden sposób nie ustosunkowało się do niego merytorycznie.