Użytkowanie wieczyste: przedsiębiorca nie zawsze obniży roczną opłatę

Prezydent Łodzi podniósł spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości do kwoty w zaokrągleniu 292 tys. zł. Miała ona płacić według nowych stawek od 1 stycznia 2010 r. Spółka uznała, że podwyżka jest zdecydowanie za wysoka i odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Nie wszystko to nakłady

We wniosku do SKO zarzuciła prezydentowi miasta, że dla potrzeb wyceny, rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje dotyczące nieruchomości dużo mniejszych od wycenianej. Nie uwzględnił też obciążeń nieruchomości hipoteką i służebnością przesyłu. Nie zaliczył  również na poczet opłaty różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, wartości nakładów na urządzenia infrastruktury oraz nakładów koniecznych. SKO oddaliło wniosek, uznając go za nieuzasadniony.

Spółka wniosła więc sprzeciw do sądu okręgowego (dalej SO). Według SO, poczynione przez spółkę wydatki nie mieszczą się w hipotezie przepisu art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami >patrz ramka.

Nakłady na modernizację zjazdów - według sądu - miały związek z działalnością prowadzoną na nieruchomości przez użytkownika wieczystego. Podobnie było w przypadku prac zmierzających do zmodernizowania chodników, krawężników i trawników znajdujących się wzdłuż nieruchomości. Nie można bowiem przyjąć, że poczynione w tym zakresie nakłady zmieniły walory nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, tym bardziej że wcześniej istniejące chodniki, trawniki czy krawężniki spełniały swoją rolę, a zostały zniszczone z uwagi na prowadzone prace budowlane związane z realizacją inwestycji.

W konsekwencji, ustalając opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości, sąd okręgowy nie wziął pod uwagę wskazanych przez spółkę nakładów i ustalił wysokość tej opłaty, uwzględniając wartość nieruchomości gruntowej wskazanej w operacie szacunkowym.

Racja po stronie miasta

Spółka wniosła apelację i przegrała. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 25 lipca 2013 r. (I ACa 257/13) uznał ją bowiem za niezasadną. Nie sposób podzielić stanowiska skarżącego o uchybieniu procesowym sądu okręgowego wynikłym z braku przyjęcia, że nakłady skarżącego na urządzenia infrastruktury technicznej nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości.

Zdaniem sądu apelacyjnego (dalej SA) wzrost wartości nieruchomości niewątpliwie nastąpił w zakresie odpowiadającym poczynionym przez skarżącego inwestycjom. Niemniej jednak nie uprawnia on do uzyskania obniżenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Decydujące jest bowiem to, aby nakłady zostały poniesione przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.  Chodzi wyłącznie o wykonanie prac odpowiadających zakresowi art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mogą to być też nakłady konieczne, wpływające na cechy techniczno–użytkowe gruntu (art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Tymczasem w rozpoznawanej sprawie  takie warunki nie zostały spełnione, o czym wypowiedział się sąd okręgowy. Sąd apelacyjny podzielił zaprezentowane w pierwszej instancji stanowisko, że zaliczeniu w trybie art. 77 ust. 4 – 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami podlegać mogą wyłącznie nakłady, które nie były uprzednio dokonane na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Taki sposób wykładni przepisów odpowiada logice.  Albowiem nie byłoby racjonalne uzyskanie dwukrotnej korzyści z tytułu poczynionych nakładów – raz w sytuacji uzyskania obniżenia opłaty za użytkowanie wieczyste, a drugi raz w ramach rozliczeń następujących w sytuacji wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

W ustalonym stanie faktycznym sprawy nastąpiła jedynie modernizacja istniejących już zjazdów, chodników, krawężników i trawników, istniały  też przyłącza wodno – kanalizacyjne gotowe do wykorzystania po odpowiednim dostosowaniu do warunków nowego budynku. Nie było też kolizji oświetlenia ulicznego oraz kablowych kolizji energetycznych, które wymagały usunięcia. Wykonane czynności nie miały charakteru budowy, o jakiej mowa w art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie były to też nakłady konieczne.

W konsekwencji SO trafnie pominął omówione inwestycje, nie ograniczając, w sposób żądany przez skarżącego, wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Tym samym nie dopuścił się zarzucanej apelacją obrazy prawa materialnego – uznał sąd  apelacyjny.

Na raty

Sąd Apelacyjny podkreślił jednak, że stosownie do art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który ma zastosowanie w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji z 28 lipca 2011 r. do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2011 r. nr 187 poz. 1110), w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej – jak jest w  rozpatrywanej sprawie – użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej.

Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Regulacja  ta oznacza, że opłata ustalona zaskarżonym wyrokiem nie będzie uiszczana przez pierwsze 2 lata w wysokości nim wyrażonej, lecz w rozmiarze mniejszym, który będzie stopniowo wzrastał. Umożliwia ona zatem przygotowanie się użytkownika wieczystego do ponoszenia opłaty w pełnej wysokości, nie stawiając go przez nagłą koniecznością znalezienia znacząco większych środków na ten cel. Przedstawione unormowanie stanowi jednoczesną ochronę dla użytkownika wieczystego na etapie wykonywania wyroku SO, a więc dla właściciela nieruchomości ograniczenie zakresu jego żądań o zapłatę.

Dodatkowo pokreślić należy, że sporna opłata nie mogła w postępowaniu zostać ustalona na poziomie odpowiadającym sposobowi jej liczenia, zaprezentowanym w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zapadający bowiem wyrok ma charakter regulujący stosunek prawny na przyszłość, a więc ustalający wysokość opłaty do czasu ewentualnej przyszłej aktualizacji. Zakres kognicji sądu nie sprowadzał się zatem do ustalenia wysokości opłaty za dany rok. Ponadto unormowany w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami sposób wnoszenia przez użytkownika wieczystego opłaty znajduje zastosowanie, gdy zachodzi już przesłanka w postaci zaktualizowanej opłaty rocznej przewyższającej co najmniej dwukrotnie dotychczasową wysokość opłaty rocznej.

Taka sytuacja nie zachodzi w chwili orzekania przez sąd w sprawie o aktualizację opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ponieważ dopiero uprawomocnienie się wyroku, który ma charakter konstytutywny, wywołuje skutek w postaci ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej. W konsekwencji wystąpi ona dopiero na etapie wykonywania wyroku (wyrok SN z 6 grudnia 2012 r., III CSK 62/12).

Wysokość nakładów

Przy aktualizacji opłaty na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

(Art. 77 ust. 4. ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Jaki procent

Stawka opłaty rocznej wynosi za grunt oddany:

- na cele mieszkaniowe — 1 proc. ceny gruntu,

- na działalność turystyczną — 2 proc. ceny,

- na cele komercyjne takie jak usługi — 3 proc. ceny.

Jakie ma się prawa

Użytkownik wieczysty:

- jest właścicielem wybudowanych przez siebie budynków i może je wynająć,

- może wydzierżawić grunt oraz pobierać z niego pożytki, na przykład sprzedawać plony z użytkowanego gruntu rolnego,

- ma prawo żądać rozgraniczenia nieruchomości, korzystać z praw sąsiedzkich, takich jak np. prawo usunięcia korzeni drzew przechodzących na jego grunt i owoców, jakie nań spadają,

- może przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę, czyli sprzedać je, darować.

Kiedy zjawi się komornik

Jeśli użytkownik wieczysty nie kwestionował podwyżki opłaty, ale jej nie uiszcza lub na przykład  wpłaca ją w wysokości dotychczasowej, właściciel może ściągnąć ją przymusowo, przez komornika, ale  dopiero po uprzednim wniesieniu sprawy do sądu cywilnego i wydaniu wyroku zasądzającego należność. Jeśli zainteresowany nie zgadza się z orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, może w ciągu 14 dni od jego doręczenia wnieść, za pośrednictwem kolegium, sprzeciw do sądu. Takie prawo przysługuje też drugiej stronie, na przykład gminie. Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Nie trzeba sporządzać pozwu, bo tę funkcję pełni wniosek do SKO. Nie jest potrzebne dodatkowe uzasadnianie sprzeciwu.

Można się bronić

Gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się z wysokością podwyżki może się bronić. Pouczenie o sposobie kwestionowania podwyżki użytkownik zawsze znajdzie się w piśmie zawierającym wypowiedzenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Do wniesienia sprawy do sądu nie trzeba angażować prawnika. Na złożenie wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego użytkownik wieczysty ma 30 dni, licząc od dnia doręczenia mu wypowiedzenia. Wniosek wnosi się  do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Gdy użytkownik wieczysty nie zdecydował się wystąpić do SKO, oznacza, że zaakceptował podwyżkę.

Przepisy pozwalają na przywrócenie terminu 30 dni. Trzeba w tej sprawie wystąpić do SKO. Wystarczy wykazać, że nie było winą użytkownika, niezłożenie wniosku w terminie. Kolegium ma 7 dni na jego rozpatrzenie.

Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez SKO użytkownik wieczysty wnosi opłatę w dotychczasowej wysokości. SKO może ustalić, że nowy jej wymiar jest nieuzasadniony i wtedy obowiązuje opłata dotychczasowa. Jeżeli zaś użytkownik wieczysty przegra to wówczas musi zapłacić różnicę pomiędzy tym co zapłacił a tym, co wnika z podwyżki.