Wypowiedzenie umowy najmu: Zniszczenie pomieszczenia nie przerywa najmu

Do rozliczeń za ten okres stosuje się zasady wcześniejszego kontraktu. To sedno wyroku Sądu Najwyższego przydatnego do rozliczeń najmu, zwłaszcza gdy najemcą jest przedsiębiorstwo (sygnatura akt: II CSK 610/12).

Kwestia ta wynikła w sprawie, w której Piotr P. i Jacek W., przedsiębiorcy, pozwali Witolda G., właściciela lokalu przemysłowego, który wynajmowali od niego na podstawie umowy z 2000 r. Domagali się odszkodowania za zniszczone podczas pożaru lokalu urządzenia i surowce. Pożar wybuchł 7 lipca 2007 r., kiedy podczas prac konserwacyjnych dachu pracownik właściciela lokalu zaprószył ogień (chyba przez nieostrożność). Mimo tych zniszczeń i szeregu wezwań opuścili go dopiero z końcem marca 2009 r. Piotr P. i Jacek W. zachowywali się tak, jakby nie przyjmowali wypowiedzenia do wiadomości.

Sąd Okręgowy w Łodzi uwzględnił pozew i zasądził na rzecz najemców odszkodowania za straty w ich mieniu. Jednocześnie uwzględnił zarzut potrącenia wytoczony przez pozwanego (wynajmującego) z tytułu nieuiszczonego czynszu, chociaż najemcy twierdzili, iż po pożarze kontrakt (najem) ich nie wiązał.

Po tym rozliczeniu wzajemnych należności sąd zasądził na rzecz powodów 8,9 tys. zł.

Sąd Apelacyjny w Łodzi utrzymał to rozstrzygnięcie, utrzymał je także Sąd Najwyższy.

W skardze kasacyjnej najemcy kwestionowali w szczególności umowną podstawę rozliczenia. SN nie podzielił ich zarzutów .

– Nieopuszczenie przez dłuższy czas wynajmowanych pomieszczeń przez najemcę i kontynuowanie w nich działalności gospodarczej mimo wypowiedzenia umowy przez wynajmującego stwarza podstawę do uznania, że jest ona realizowana na dotychczasowych warunkach – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Wojciech Katner.

– Prawidłowo została zastosowana kontraktowa podstawa odpowiedzialności wynajmującego. Naprawa dachu budynku, w którym wykonywana była działalność gospodarcza najemców, dotyczyła przedmiotu najmu, wiązała się bezpośrednio z wykonywaniem obowiązków wynajmującego.

Bezpodstawne jest też twierdzenie, że umowa musiała wygasnąć, ponieważ rzecz najęta uległa zniszczeniu, a przynajmniej powstały w niej wady, które uniemożliwiały korzystanie z niej. Najemcy nadal przecież prowadzili w pomieszczeniu działalność gospodarczą, chociaż ograniczoną ze względu na zniszczenia. Nie wnieśli jednak z tej przyczyny o zmniejszenie czynszu ani tym bardziej nie wypowiedzieli umowy, zgodnie z art. 664 § 2 kodeksu cywilnego.

Przepis ten mówi, że jeżeli rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jej używanie bądź to w chwili wydania jej najemcy, bądź powstałe później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie ich, najemca może rozwiązać najem bez wypowiedzenia.

Nie jest to jednak automatyczne uprawnienie najemcy do wypowiedzenia czy obniżenie czynszu, a tym bardziej do zwolnienia z obowiązku jego płacenia. Najemca musi złożyć wynajmującemu jeszcze odpowiednie oświadczenie – wyjaśnia SN.