Do rozliczeń za ten okres stosuje się zasady wcześniejszego kontraktu. To sedno wyroku Sądu Najwyższego przydatnego do rozliczeń najmu, zwłaszcza gdy najemcą jest przedsiębiorstwo (sygnatura akt: II CSK 610/12).

Kwestia ta wynikła w sprawie, w której Piotr P. i Jacek W., przedsiębiorcy, pozwali Witolda G., właściciela lokalu przemysłowego, który wynajmowali od niego na podstawie umowy z 2000 r. Domagali się odszkodowania za zniszczone podczas pożaru lokalu urządzenia i surowce. Pożar wybuchł 7 lipca 2007 r., kiedy podczas prac konserwacyjnych dachu pracownik właściciela lokalu zaprószył ogień (chyba przez nieostrożność). Mimo tych zniszczeń i szeregu wezwań opuścili go dopiero z końcem marca 2009 r. Piotr P. i Jacek W. zachowywali się tak, jakby nie przyjmowali wypowiedzenia do wiadomości.

Sąd Okręgowy w Łodzi uwzględnił pozew i zasądził na rzecz najemców odszkodowania za straty w ich mieniu. Jednocześnie uwzględnił zarzut potrącenia wytoczony przez pozwanego (wynajmującego) z tytułu nieuiszczonego czynszu, chociaż najemcy twierdzili, iż po pożarze kontrakt (najem) ich nie wiązał.

Po tym rozliczeniu wzajemnych należności sąd zasądził na rzecz powodów 8,9 tys. zł.

Sąd Apelacyjny w Łodzi utrzymał to rozstrzygnięcie, utrzymał je także Sąd Najwyższy.

W skardze kasacyjnej najemcy kwestionowali w szczególności umowną podstawę rozliczenia. SN nie podzielił ich zarzutów .

– Nieopuszczenie przez dłuższy czas wynajmowanych pomieszczeń przez najemcę i kontynuowanie w nich działalności gospodarczej mimo wypowiedzenia umowy przez wynajmującego stwarza podstawę do uznania, że jest ona realizowana na dotychczasowych warunkach – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Wojciech Katner.

– Prawidłowo została zastosowana kontraktowa podstawa odpowiedzialności wynajmującego. Naprawa dachu budynku, w którym wykonywana była działalność gospodarcza najemców, dotyczyła przedmiotu najmu, wiązała się bezpośrednio z wykonywaniem obowiązków wynajmującego.

Bezpodstawne jest też twierdzenie, że umowa musiała wygasnąć, ponieważ rzecz najęta uległa zniszczeniu, a przynajmniej powstały w niej wady, które uniemożliwiały korzystanie z niej. Najemcy nadal przecież prowadzili w pomieszczeniu działalność gospodarczą, chociaż ograniczoną ze względu na zniszczenia. Nie wnieśli jednak z tej przyczyny o zmniejszenie czynszu ani tym bardziej nie wypowiedzieli umowy, zgodnie z art. 664 § 2 kodeksu cywilnego.

Przepis ten mówi, że jeżeli rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jej używanie bądź to w chwili wydania jej najemcy, bądź powstałe później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie ich, najemca może rozwiązać najem bez wypowiedzenia.

Nie jest to jednak automatyczne uprawnienie najemcy do wypowiedzenia czy obniżenie czynszu, a tym bardziej do zwolnienia z obowiązku jego płacenia. Najemca musi złożyć wynajmującemu jeszcze odpowiednie oświadczenie – wyjaśnia SN.

Wyrok SN jest ostateczny.