Czy można postawić budynek w granicy ze ścianą z otworami okiennymi? Co do zasady nie. Prawo budowlane oraz rozporządzenia do tego prawa nakazują budować ściśle według zasad warunków techniczno-budowlanych. Nie pozwalają one na tego typu usytuowanie budynku. Życie jest jednak znacznie bogatsze od przepisów. Dlatego można uzyskać od nich odstępstwo.
Z wnioskiem do starosty
Kwestie te reguluje art. 9 prawa budowlanego. Zgodnie z nim, inwestor może budować z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych, ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. To co planuje nie może:
- powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia,
- jeśli chodzi o obiekty użyteczności publicznej i mieszkaniowe budownictwo wielorodzinne nie może ograniczać dostępu osób niepełnosprawnych,
- powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu śro dowiska (po spełnieniu określonych warunków zamiennych).
O zgodę na odstępstwo można starać się tylko w przypadku inwestycji, których realizacja poprzedzona jest wydaniem pozwolenia na budowę. Szansy na jej uzyskanie nie mają inwestorzy, którzy muszą tylko zgłosić zamiar wykonania robót budowlanych.
Na odstępstwo trzeba mieć jednak zgodę starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Inwestor powinien więc złożyć wniosek, a starosta (lub prezydent) musi wystąpić o upoważnienie do ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej. Następnie trzeba poczekać na decyzję ministra.
O zgodę na odstępstwo można starać się tylko w przypadku inwestycji, których realizacja poprzedzona jest wydaniem pozwolenia na budowę
Ten zaś może zachować się dwojako, tj. przyznać tzw. promesę udzielenia zgody, ale może również odmówić jej. Wystarczy, że uzna wniosek za wadliwy lub nieuzasadniony. Na przykład starosta występuje o upoważnienie na odstępstwo od przepisów, których dana inwestycja nie wymaga lub nie zasługuje na uwzględnienie. Udzielenie upoważnienia może także uzależnić od spełnienia dodatkowych warunków.
Przykład
Prezydent wystąpił o upoważnienie do wydania zgody na usytuowanie budynku w granicy ze ścianą z otworami okiennymi. Minister odmówił, ponieważ granica, w której ma być usytuowany budynek, nie jest granicą działki budowlanej, ale działki drogowej – ulicy.
Niezbędne propozycje
Trzeba pamiętać, by wniosek składany do starosty (prezydenta) inwestora, zawierał propozycję rozwiązań zamiennych. Na przykład inwestor planuje rozbudować budynek bliżej sąsiedniej nieruchomości, ale proponuje we wniosku, że zastosuje podwyższonej klasy materiały ognioodporne, dzięki temu będzie bezpiecznie i nie nastąpi zagrożenie życia i zdrowia.
W formie postanowienia
Starosta lub prezydent miasta, jeżeli dysponuje już upoważnieniem, podejmuje decyzję, czy wyrazić zgodę, czy odmówić. Robi to w formie postanowienia. Poprzedza ono wydanie pozwolenia na budowę. Jest to bardzo ważne, gdyż zgoda na odstępstwo udzielona po wydaniu pozwolenia lub rozpoczęciu robót budowlanych byłaby już kwalifikowana jako zgoda na samowolę. Zgody takiej nie można też uzyskać obecnie na etapie pozwolenia na użytkowanie.
Uwaga! Właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu lub innemu inwestorowi) nie przysługuje zażalenie, gdy starosta nie wyrazi zgody na odstępstwo. Nie może też ubiegać się o zmianę postanowienia starosty.
Na którym etapie
Nie ma jednolitej opinii czy można udzielić zgody na odstępstwo dla robót wykonanych, czy też nie. Nawet sądy administracyjnej prezentują różne poglądy na ten temat.
Wiele zależeć będzie od stanowiska ministra, czy udzielał upoważnienia powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego czy tylko starostom. Nie ma wątpliwości, że takie upoważnienie zostanie udzielone jeśli zobowiązał go do tego sąd administracyjny w wyroku. A jak jest w innych przypadkach? Trzeba spróbować drogi sądowej.
W jednym z swoich wyroków Naczelny Sąd Administracyjny (II OSK 1951/2008) stwierdził, że dokonywana na podstawie art. 48 ust. 2 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ocenia, czy samowolnie zrealizowany obiekt budowlany nie narusza przepisów techniczno-budowlanych w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie tego obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem, winna uwzględniać instytucję zgody na odstępstwo od tych przepisów, o której mowa w art. 9 ust. 1-4 tej ustawy.
Wykładnia funkcjonalna art. 9 ust. 1-4 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przemawia za możliwością stosowania wynikającej z tego przepisu instytucji zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych nie tylko na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, ale także w postępowaniu dotyczącym legalizacji samowolnie zrealizowanego obiektu budowlanego.
Jak blisko granicy sąsiada można budować
Budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
- 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
- 3 m w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy,
- 1,5 m w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Miejsca postojowe
Dość często zgody na odstępstwa są wydawane dla miejsc postojowych na działkach budowlanych i to szczególnie w zakresie odległości tych miejsc od granic działek budowlanych.
- Odległość wydzielonych miejsc postojowych, w tym również zadaszonych, lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży, nie może być mniejsza niż:
– 7 m – w przypadku do 4 stanowisk włącznie,
– 10 m – w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie,
– 20 m – w przypadku większej liczby stanowisk, z uwzględnieniem § 276 ust. 1.
- Odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
– 3 m – w przypadku do 4 stanowisk włącznie,
– 6 m – w przypadku 5–60 stanowisk włącznie,
– 16 m – w przypadku większej liczby stanowisk.
Z wokandy
- Skoro od postanowienia wydanego w trybie art. 9 ust. 2 Prawa budowlanego nie przysługuje zażalenie, to nie wymaga ono uzasadnienia. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 grudnia 2012 r., II OSK 1461/2011.
- Zgoda na odstępstwo od wymagań technicznych co do sposobu realizacji inwestycji budowlanej może być przedmiotem postępowania i rozstrzygnięcia w drodze decyzji administracyjnej.
Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z 11 stycznia 1996 r., III ARN 55/95.
- Ocena czy w danej sytuacji zachodzi wyjątkowy przypadek (art. 9 Prawa budowlanego) należy do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który powinien brać pod uwagę charakter przepisu techniczno-budowlanego, od którego ma być udzielone odstępstwo, ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt budowlany, stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, ocenę proponowanych rozwiązań w świetle zasad wiedzy technicznej. Wobec tego Naczelny Sąd Administracyjny podziela w pełni stanowisko, że zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może być udzielona na etapie legalizacji samowoli budowlanej z uwagi na brak kompetencji organu nadzoru budowlanego do jej udzielenia.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2012 r., II OSK 2135/2010.
- Za przypadek szczególnie uzasadniony w rozumieniu art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU 2003 r. nr 207 poz. 2016 ze zm.) należy uznać sytuację, kiedy inwestor – pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczenia terenu, na którym położona jest ta nieruchomość, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na takie cele – nie może zrealizować swego prawa podmiotowego, jakim jest prawo zabudowy nieruchomości gruntowej (art. 4 ustawy) ze względu na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 lutego 2007 r., II OSK 381/2006.
