Inwestor musi rozebrać budynek, gdy tak zdecyduje inspektor

Wiosna to czas, w którym inwestorzy najczęściej decydują się na rozpoczęcie inwestycji budowlanych. Zanim przystąpią do działań powinni jednak pamiętać nie tylko o tym, żeby kupić potrzebne materiały i wybrać ekipę budowlaną, ale o dokładnym wypełnieniu wszystkich procedur. Niedociągnięcia w tym zakresie mogą być dla nich bardzo kosztowne.

Nadal – pomimo wielu propozycji zmian - prawo budowlane wymaga do rozpoczęcia większości inwestycji pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W zdecydowanej większości przypadków pozwolenie takie wydaje właściwy miejscowo starosta. W jego urzędzie dokonać należy zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia określonej inwestycji np. budowy ogrodzenia działki od strony drogi.

Inwestor, właściciel lub zarządca dokonują rozbiórki budynku i uporządkowania terenu na swój koszt

Inwestor, który nie dopełni tego obowiązku i choćby tylko rozpocznie budowę lub wybuduje obiekt bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia bądź też mimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ, dopuszcza się samowoli budowlanej. Można ją oczywiście zalegalizować, ale wymaga to dopełnienia ściśle określonych przez prawo budowlane formalności.

Konieczne jest np. sporządzenie projektu budynku, dostarczenie zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, a także dostarczenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor musi także uiścić opłatę legalizacyjną, która zależy od rodzaju budynku (dla domu jednorodzinnego wynosi np. 50 tys. zł).

Jest obowiązek działania

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, który prowadzi postępowanie legalizacyjne, wyznacza inwestorowi określony termin na dostarczenie wymaganych dokumentów i uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jeżeli inwestor terminu nie dotrzyma, to inspektor wyda decyzję o rozbiórce budynku. Jest to jego obowiązek, a więc nie może odstąpić od nakazania rozbiórki.

Decyzja o rozbiórce samowoli budowlanej musi zostać wydana także wówczas, gdy w toku postępowania legalizacyjnego powiatowy inspektor stwierdzi, że wzniesiono budynek niezgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przede wszystkim z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tak samo musi postąpić inspektor nadzoru, który w toku postępowania legalizacyjnego uzna, że wzniesiony obiekt budowlany narusza przepisy techniczno – budowlane, a więc został wybudowany niezgodnie ze sztuką budowlaną.

Jeżeli jednak samowola budowlana jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie narusza przepisów w tym techniczno – budowlanych, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może nakazać rozebrania obiektu.

Z uwagi na represyjny charakter rozbiórki może być stosowana tylko w ostateczności, tylko i wyłącznie wówczas, gdy wszystkie wymogi określone w art. 48 prawa budowlanego zaistnieją kumulatywnie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 marca 1999 r., IV SA 482/97).

Nie w każdym przypadku inwestor musi dokonać wyburzenia całego budynku. Jeżeli inspektor nadzoru uzna, że bezprawnie została wybudowana tylko część obiektu np. przy rozbudowie domu, to będzie mógł nakazać rozebranie tylko dobudowanego fragmentu.

Organ podejmie taką decyzję jedynie wówczas, gdy część budynku przeznaczona do rozbiórki będzie na tyle samodzielna i niezależna od pozostałej części, że przeprowadzenie rozbiórki nie będzie skutkowało koniecznością ingerencji w pozostałą, legalnie wzniesioną część obiektu.

Błędy urzędu

Inspektor może nakazać rozbiórkę także tych obiektów, do wzniesienia których konieczne jest dokonanie zgłoszenia. Jeżeli jednak roboty budowlane prowadzone są zgodnie ze zgłoszeniem, lecz nie było ono prawidłowe, bo np. organ administracji przyjął zgłoszenie budowy obiektu, który w istocie wymagał uzyskania pozwolenia, to inspektor nie może nakazać rozbiórki takiego budynku.

W takiej sytuacji trzeba przeprowadzić postępowanie naprawcze w trybie art. 50–51 ustawy – Prawo budowlane. Jak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 lutego 1999 r. inwestorowi nie można stawiać zarzutu, że dopuścił się samowoli budowlanej, jeżeli działanie organu było nieprawidłowe (IV SA 397/97).

Zupełnie inne rozstrzygnięcie zapadnie, gdy zgłoszenie było prawidłowe, a roboty budowlane są prowadzone niezgodnie z nim. Jest to możliwe np. wówczas, gdy inwestor realizuje inny obiekt, niż przedstawił w zgłoszeniu. W takiej sytuacji powiatowy inspektor musi wydać nakaz rozbiórki. Oczywiście pod warunkiem, że nie ma możliwości zalegalizowania takiego budynku.

W sytuacji zagrożenia bezpieczeństwa

W niektórych przypadkach powiatowy inspektor może nakazać rozbiórkę obiektu pomimo tego, że został on wzniesiony zgodnie z przepisami. Decyzja taka może zapaść w stosunku do nieużytkowanych lub niewykończonych budynków, które jednocześnie nie nadają się do remontu, odbudowy lub wykończenia. Nie dotyczy to obiektów wpisanych do rejestru zabytków, bez względu na ich stan.

W takim przypadku przed wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki, inspektor ma obowiązek ustalenia przyczyny niewykonania przez właściciela lub zarządcę remontu, odbudowy lub wykończenia. Następnie powinien przeprowadzić oględziny budynku i ocenić jego stan techniczny. Jeżeli podczas oceny inspektor nabierze wątpliwości, to będzie mógł nakazać właścicielowi lub zarządcy sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego budynku. Organ uprawniony jest także do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej.

Jeżeli w toku czynności nadzór budowlany uzna, że budynek kwalifikuje się do rozbiórki, to inspektor musi wydać decyzję. Powinna ona zawierać wyraźny nakaz rozbiórki określonego obiektu budowlanego oraz uporządkowania terenu. Inspektor wskazuje w decyzji termin, do którego właściciel lub zarządca powinni przystąpić do wykonania rozbiórki oraz datę jej zakończenia wraz z uporządkowaniem terenu. Termin przystąpienia do rozbiórki nie powinien być krótszy niż sześć tygodni, licząc od dnia doręczenia adresatowi decyzji o nakazie rozbiórki.

Działanie na wniosek zainteresowanego

W niektórych przypadkach np. wtedy, gdy ktoś kupił nieruchomość z zaniedbanym budynkiem i chce na niej wznieść nowy dom, rozbiórka obiektu może odbyć się nie na skutek nakazu inspektora, ale z inicjatywy inwestora.

Inwestorzy powinni jednak pamiętać, że niedopuszczalne jest przeprowadzenie rozbiórki na własną rękę, bez dopełnienia procedur. Podobnie jak przy rozpoczynaniu inwestycji, także w opisywanym przypadku konieczne jest uzyskanie pozwolenia organu administracyjnego lub dokonanie zgłoszenia.

Przeprowadzenie rozbiórki wyłącznie po zgłoszeniu możliwe jest:

- gdy obiekt nie jest wpisany do rejestru zabytków lub nie jest objęty ochroną konserwatorską,

- gdy budynek jest niższy niż 8 metrów i jest oddalony od granicy działki więcej niż połowa jego wysokości,

- w przypadku obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę.

We wszystkich innych przypadkach inwestor musi uzyskać pozwolenie. Będzie ono także konieczne w przypadku, gdy rozbiórka obiektu wpłynie negatywnie na stosunki wodne, warunki sanitarne czy stan środowiska lub wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką.

We wniosku zgłoszeniowym inwestor powinien określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót rozbiórkowych.

Dołączyć do niego trzeba oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, odpowiednie szkice lub rysunki, opis określający rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych, kopię aktualnej mapy zasadniczej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, kopię aktualnej mapy ewidencyjnej, a w przypadku prowadzenia robót budowlanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków także pozwolenie na prowadzenie robót wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Jeżeli natomiast inwestor będzie występował o pozwolenie na rozbiórkę, to do swojego wniosku powinien on dołączyć:

- dowód zapłaty należnej opłaty skarbowej (nie dotyczy budownictwa jednorodzinnego),

- zgodę właściciela obiektu na rozbiórkę,

- szkic usytuowania obiektu budowlanego,

- opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych,

- opis zakresu i sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia,