W kontekście prowadzonych robót budowlanych często pojawiają się pytania: jakimi instrumentami dysponuje wykonawca, które miałyby na celu „zdyscyplinowanie" inwestora; co może zrobić inwestor, kiedy roboty budowlane nie są wykonywane?
Treść zawieranych umów o roboty budowlane zawiera różnorakie typy stosowanych zabezpieczeń prawidłowego wykonania robót objętych umową. Są to przede wszystkim:
- kary umowne,
- kaucje gwarancyjne czy też
- gwarancje wystawione przez banki bądź ubezpieczycieli.
Namiastka odszkodowania
Kary umowne, które mogą zostać zastrzeżone w umowie o roboty budowlane na wypadek niewykonania czy nieprawidłowego wykonania robót budowlanych, stanowią surogat odszkodowania. Najczęściej o obowiązku zapłaty kary umownej mówimy w przypadku zwłoki w wykonaniu zobowiązania określonego w umowie o roboty budowlane.
Z reguły strony zastrzegają taką możliwość w przypadku zwłoki wykonawcy z tytułu wykonania i oddania określonego zakresu robót czy całości robót w umówionym czasie jak też zwłoki w terminowym usuwaniu usterek.
W praktyce obowiązek zapłaty kary umownej przez wykonawcę jest realizowany poprzez potrącenie w odpowiedniej wysokości dokonywane przez inwestora. Aby wykonawca mógł ochronić się przed zgłoszeniem żądania zapłaty kary umownej np. za nieterminowe wykonania robót, powinien uprzednio dokonać szczegółowego rozplanowania czasu przeznaczonego na wykonanie całej czy części inwestycji.
Zdarzają się też zastrzeżenia kary umownej w przypadku np. nieprzekazania przez inwestora koniecznej dokumentacji bądź nieprzekazania terenu budowy wykonawcy w ustalonym terminie. Wtedy obowiązek zapłaty takiej kary obciąża inwestora. Są to jednak dość rzadkie przypadki.
Zastosowanie kar umownych w niewspółmiernej wysokości może zostać zakwestionowane. Kara, która z założenia jest odpowiednikiem odszkodowania, nie może prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia się drugiej strony umowy. Na problem zawyżania kar umownych i prób zastosowania ich w „rażąco wygórowanej" wysokości wielokrotnie zwracał uwagę w swoich orzeczeniach Sąd Najwyższy.
Zabezpieczeniem wykonania umowy o roboty budowlane jest także kaucja gwarancyjna, ustanawiana z reguły w postaci ustalonego progu procentowego liczonego np. od wartości całego kontraktu bądź jego części. Realizacja kaucji w praktyce sprowadza się do dokonywania przez inwestora stosownych potrąceń z należności przypadających wykonawcy i zatrzymywanych przez inwestora do umówionego czasu. Termin ten może być określany jako koniec terminu ostatecznego odbioru robót bądź upływu okresu udzielonej gwarancji czy rękojmi.
Kolejnym przykładem stosowanych zabezpieczeń wykonania umowy o roboty budowlane jest gwarancja, wystawiana przez banki bądź towarzystwa ubezpieczeniowe. Gwarancja taka może stanowić zabezpieczenie interesów obu stron umowy o roboty budowlane, a więc wykonawcy (np. gwarancja zapłaty) i inwestora (np. gwarancja prawidłowego wykonania robót czy gwarancja właściwego usunięcia wad bądź usterek).
Regulacja kodeksu cywilnego dotycząca umowy o roboty budowlane zawiera jedynie przepisy odnoszące się do gwarancji zapłaty, a więc instrumentu zabezpieczającego interes wykonawcy w otrzymaniu terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane (art. 649
1
– 649
4
). W rozumieniu przepisów za „gwarancję zapłaty" uważa się:
- gwarancję wystawioną przez bank, na podstawie art. 81 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. DzU z 2002 r. nr 72, poz. 665 ze zm.);
- gwarancję ubezpieczeniową, wystawioną przez zakład ubezpieczeń;
- akredytywę bankową, wystawioną przez bank na podstawie art. 85 prawa bankowego oraz
- poręczenie banku.
Gwarancje bankowe udzielane na zlecenie wykonawcy w celu zabezpieczenia interesów inwestora to najczęściej udzielane i stosowane zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy o roboty budowlane. Dlatego też tak ważna i istotna jest ich treść, a w tym ustalenie warunków dokonania zapłaty przez bank i ich wpisanie do treści gwarancji przez bank.
Zgodnie z art. 82 prawa bankowego gwarancją bankową jest jednostronne zobowiązanie banku gwaranta, że po spełnieniu przez podmiot uprawniony (beneficjenta gwarancji) określonych warunków zapłaty, które mogą być stwierdzone określonymi w tym zapewnieniu dokumentami, jakie beneficjent załączy do sporządzonego we wskazanej formie żądania zapłaty, bank ten wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji – bezpośrednio albo za pośrednictwem innego banku.
Bank, który wystawił gwarancję, po otrzymaniu od uprawionego żądania wypłaty z gwarancji musi w pierwszej kolejności sprawdzić, czy otrzymane żądanie zostało złożone przez osoby uprawnione do jego złożenia oraz czy został zachowany ustalony tryb złożenia takiego żądania.
Treść wystawionej gwarancji powinna zawierać również wymagania co do przedłożenia bankowi określonych dokumentów. Z reguły powinno to być oświadczenie beneficjenta gwarancji (np. inwestora) o niewypełnieniu przez podmiot zobowiązany (np. wykonawcę) zobowiązań wynikających z zawartej umowy o roboty budowlane. Należy pamiętać, że bank nie bada, czy rzeczywiście postanowienia takiej umowy zostały naruszone, która ze stron jest winna powstaniu takich naruszeń itp.
Zobowiązanie banku z tytułu udzielonej gwarancji jest abstrakcyjne, co polega właśnie na tym, że bank sprawdza – tylko pod względem formalnym – dokumenty dołączone do żądania wypłaty, wymagane przez treść gwarancji.
Bank po zbadaniu, czy otrzymane żądanie wypłaty spełnia wymogi określone w gwarancji jest zobowiązany w terminie wynikającym z gwarancji, spełnić roszczenie na rzecz beneficjenta gwarancji poprzez uznanie wskazanego rachunku bankowego beneficjenta kwotą gwarancji.
Także egzekucja
Wyraźnie z tego wynika, że spełnienie świadczenia z tytułu gwarancji przez bank następuje niejako z automatu. Powoduje to, że podmiot, na zlecenie którego bank wystawił gwarancję, ma w sumie stosunkowo niewielkie możliwości „udaremnienia" dokonania wypłaty kwoty gwarancji przez bank.
Bank, po otrzymaniu żądania wypłaty z gwarancji, zawiadamia swego dłużnika o konieczności uznania rachunku zleceniodawcy kwotą gwarancji. Niezależnie jednak czy taki rachunek zostanie uznany przez zleceniodawcę czy nie, bank dokonuje wypłaty kwoty gwarancji.
Wobec braku środków na rachunku zleceniodawcy bank przystępuje do realizowania zabezpieczeń z tytułu gwarancji, ustanowionych przez jej zleceniodawcę. W tym celu może np. wystawić bankowy tytuł egzekucyjny i po zaopatrzeniu go w klauzulę wykonalności przystąpić do egzekucji swych roszczeń z tytułu zrealizowanej gwarancji wobec zleceniodawcy.
W sytuacji więc, gdy zleceniodawcą gwarancji jest wykonawca, który wielokrotnie zawiadamiał inwestora o nieprawidłowościach przy wykonywaniu robót budowlanych (np. braku dostępu do placu budowy czy też niemożności usunięcia wad z powodów leżących po wyłącznej stronie inwestora), a inwestor nie reagował właściwie lub w ogóle na otrzymywane monity i nie współdziałał z wykonawcą, ale za to w złej wierze złożył oświadczenie o niewypełnieniu przez wykonawcę postanowień wynikających z zawartej umowy o roboty budowlane oraz żądanie wypłaty z gwarancji, może liczyć się z nagłą koniecznością zaspokojenia wierzytelności banku z tytułu wypłaconej przez ten bank gwarancji.
Taka sytuacja może negatywnie wpłynąć na kondycję finansową wykonawcy, ale też wywołać niekorzystne skutki w sferze publicznego wizerunku danego podmiotu. Dochodzenie zaś należnych kwot od inwestora z tytułu szkód poniesionych w związku z dokonaną przez bank wypłatą z gwarancji, niezależnie od konieczności wykazywania odpowiedzialności inwestora za popełnione błędy w procesie inwestycyjnym, może okazać się długą i żmudną drogą.
Dlatego tak ważne jest zarówno określenie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy o roboty budowlane, jak też wskazanie warunków skorzystania przez podmioty uprawnione z ustanowionych zabezpieczeń prawidłowego wykonania takiej umowy.
Orzecznictwo
- Jeżeli strony umowy o roboty budowlane postanowiły, że wykonawca udziela gwarancji na wykonane roboty i tworzona jest tzw. kaucja gwarancyjna będąca zabezpieczeniem kosztów usunięcia wad z tytułu rękojmi czy gwarancji, to takie postanowienia, jako nienależące do przedmiotowo istotnych postanowień umowy o roboty budowlane, powinny być traktowane jako osobna umowa stron regulująca ich stosunki wynikające z ustawowej rękojmi lub gwarancji wykonawcy robót budowlanych. Ta odrębna umowa stanowi podstawę prawną stosunków stron już po wykonaniu umowy o roboty budowlane.
Jeżeli w jej wyniku utworzona została tzw. kaucja gwarancyjna, stanowiąca zazwyczaj część należnego bezspornie wynagrodzenia wykonawcy za wykonane roboty budowlane, a po upływie okresu rękojmi czy gwarancji nie stwierdzono wad lub zostały one usunięte, inwestor ma obowiązek zwrotu zatrzymanej kaucji gwarancyjnej, zgodnie z umową o jej utworzeniu.
Wyrok Sądu Najwyższego z 17 lipca 2009 r., IV CSK 83/09.
- W świetle treści art. 647 k.c. zawierającej definicję ustawową umowy o roboty budowlane, postanowienia dotyczące udzielenia gwarancji na wykonane roboty oraz dotyczące tzw. kaucji gwarancyjnej będącej zabezpieczeniem kosztów usunięcia wad z tytułu rękojmi i gwarancji nie sposób zaliczyć do elementów przedmiotowo istotnych umowy o roboty budowlane.
Wyrok Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2008 r., I CSK 258/08.
- Miarkowanie kary umownej zastrzeżonej na wypadek zwłoki w spełnieniu całości świadczenia jest co do zasady dopuszczalne także ze względu na wykonanie przez dłużnika zobowiązania w znacznej części.
Wyrok Sądu Najwyższego z 21 września 2007 r., V CSK 139/07.
- Finansowe skutki braku księgi obmiarów nie mogą obciążać inwestora, jednak nie sposób przyjąć, że w związku z tym powinny obciążać wykonawców. Troska o to, aby dokumentacja budowy była prowadzona należycie, spoczywa na obu stronach procesu inwestycyjnego.
Wyrok Sądu Najwyższego z 23 marca 2007 r., V CSK 481/06.
- Gwarancja ubezpieczeniowa jest specyficzną, niestypizowaną, a ukształtowaną głównie przez praktykę, czynnością ubezpieczeniową, znajdującą oparcie prawne przede wszystkim w zasadzie swobody układania stosunków zobowiązaniowych (art. 353
1
k.c.).
Najkrócej rzecz ujmując, jej treść sprowadza się do zagwarantowania wypłaty przez gwaranta (zakład ubezpieczeń) na rzecz beneficjenta gwarancji (gwarantariusza) określonego świadczenia pieniężnego na wypadek zajścia wymienionego w gwarancji zdarzenia losowego.
Obowiązek zapłaty po stronie gwaranta przyjmuje przy tym zwykle charakter zobowiązania nieodwołalnego i bezwarunkowego. W praktyce życia gospodarczego gwarancja ubezpieczeniowa udzielana jest zazwyczaj na zlecenie dłużnika (kontrahenta) w celu wzmocnienia węzła obligacyjnego.
Specyfika tego rodzaju gwarancji polega też na tym, że ma ona charakter zobowiązania w znacznym stopniu abstrakcyjnego, co związane jest z tym, że gwarant w zasadzie nie może odwoływać się do stosunku podstawowego łączącego zleceniodawcę z beneficjentem, będącego przyczyną udzielenia gwarancji.
Należy jednak podkreślić, że gwarant może podnosić bez ograniczeń zarzuty wyprowadzone ze stosunku łączącego go z beneficjentem. Przyjmuje się też, że ze względu na specyfikę tego zobowiązania treść gwarancji nie powinna być poddawana wykładni elastycznej i liberalnej.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 11 stycznia 2006 r., I ACa 761/05.
- Wierzyciel, dla którego zastrzeżona została kara umowna, nie ma obowiązku wykazywać faktu poniesienia szkody. Dla realizacji przysługującego mu roszczenia o zapłatę kary umownej musi jednak wykazać istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Wyrok Sądu Najwyższego z 7 lipca 2005 r., V CK 869/04.
