Dziś, w dobie korzystania ze środków pomocowych Unii Europejskiej, umowa o roboty budowlane stanowi jedną z częściej zawieranych umów w obrocie gospodarczym pomiędzy przedsiębiorcami.
Regulacja kodeksu cywilnego nie wymaga posiadania przez strony umowy o roboty budowlane żadnych szczególnych uprawnień, czynią to dopiero inne przepisy, np. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).
Jakie umowy
Zgodnie z art. 647 k.c. wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
W charakterze wykonawców występują zwykle podmioty słabsze ekonomicznie od inwestora
Z tego wynika, że inwestorem czy wykonawcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. W obrocie gospodarczym jako strony tych umów występują najczęściej jednoosobowi przedsiębiorcy i wielkie podmioty wyspecjalizowane w prowadzeniu określonego rodzaju robót budowlanych z wieloletnim doświadczeniem na rynku krajowym czy międzynarodowym.
Specyfika prowadzenia robót budowlanych, a w tym szczególna specjalizacja i doświadczenie wymagane do prowadzenia niektórych rodzajów robót, sprawia, że w obrębie „jednego placu budowy" możemy mieć do czynienia z wieloma podmiotami będącymi stronami jednej umowy o roboty budowlane czy wręcz stronami wielu równorzędnych umów o roboty budowlane.
Taka sytuacja została przewidziana przez ustawodawcę, który założył możliwość zawierania umów przez generalnego wykonawcę z podwykonawcami (art. 647
1
k.c.).
Wówczas mamy do czynienia najczęściej z jedną umową o roboty budowlane zawartą pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą (bądź z przedstawicielem konsorcjum zawiązanego przez wielu wykonawców) oraz wieloma rodzajami umów zawieranych przez generalnego wykonawcę z podwykonawcami dotyczącymi wykonania poszczególnych prac budowlanych, wchodzących w skład przedmiotu głównej umowy o roboty budowlane.
W kontekście umowy podwykonawczej warto przypomnieć, że zgoda inwestora na zawarcie takiej umowy, powoduje powstanie solidarnej odpowiedzialności zarówno generalnego wykonawcy, jak i inwestora za zapłatę za roboty wykonane przez podwykonawcę (art. 647
1
§ 5 k.c.).
Niekorzystne postanowienia
Analiza praktyk rynkowych może wskazywać, że w charakterze wykonawców występują często podmioty słabsze ekonomicznie od inwestora, a w charakterze podwykonawców z kolei podmioty słabsze ekonomicznie od wykonawcy.
Konsekwencją tego może być zawarcie szeregu umów o roboty budowlane (umowa „główna", dalsze umowy z podwykonawcami), zawierających niekorzystne dla jednej ze stron postanowienia, zwłaszcza podwykonawców będących kopią obowiązków generalnego wykonawcy, wynikających z głównej umowy, niedopasowanych do relacji generalnego wykonawcy oraz podwykonawcy, np. kar umownych z tytułu zdarzeń, za które podwykonawca nie ponosi (lub nawet obiektywnie nie może ponosić) odpowiedzialności cywilnej. Często kary umowne są zabezpieczone gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi.
Jakie możliwości
Dlatego tak istotne jest uregulowanie w zawieranej umowie o roboty budowlane (zarówno tej głównej jak i podpisywanej z podwykonawcami) szczegółowego zakresu praw i obowiązków stron w celu uniknięcia przykrych i niespodziewanych zdarzeń w przyszłości.
Wymaga to dokładanego prześledzenia zaplanowanego procesu inwestycyjnego objętego umową, tak aby uniknąć wprowadzenia do jej treści takich postanowień, których jedna ze stron nie będzie w stanie zrealizować.
Warunki gospodarcze oraz panująca konkurencja na rynku usług budowlanych także mogą nie sprzyjać prowadzeniu negocjacji przez strony przyszłej umowy, tylko spowodować ewentualne wykorzystanie swej pozycji przez stronę silniejszą, przejawiające się m.in. w narzuceniu pewnych warunków umowy, które można niejako z góry określić jako niekorzystne dla drugiej strony.
Takie postanowienia umowy należy oceniać również w świetle ustanowionych zabezpieczeń wykonania danej umowy (np. kar umownych czy gwarancji bankowych), zwłaszcza pod kątem możliwości ich realizacji przez uprawniony podmiot oraz ewentualnych skutków dla dłużnika.
Obowiązujące przepisy nakładają na inwestora obowiązek m.in. dostarczenia odpowiedniej dokumentacji technicznej, przekazania terenu budowy, odbioru obiektu (również robót częściowych, gdy umowa tak stanowi) oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Odpowiadające im obowiązki wykonawcy dotyczą m.in. weryfikacji dostarczonej dokumentacji pod kątem „prawidłowości wykonywaniach robót budowlanych", terenu budowy bądź sprzętu budowlanego, prawidłowego wykonania umówionego obiektu i oddania go do użytku oraz odpowiedniego zabezpieczenia terenu budowy. Niezależnie od tego – zgodnie z treścią art. 354 k.c. – zarówno inwestor, jak i wykonawca powinni współdziałać przy wykonywaniu zobowiązania określonego w umowie o roboty budowlane.
Artykuł 354 § 2 k.c. obowiązkiem współdziałania – przy wykonywaniu zobowiązania – w równym stopniu obciąża wierzyciela co i dłużnika, a w doktrynie i judykaturze przyjmuje się jednakowe kryteria przy ocenie – wymaganej w tym zakresie – powinności każdego z nich. Wykładnia art. 355 k.c. nie może abstrahować od ustaleń faktycznych i zakładać hipotetyczne dane – tak mówi Sąd Najwyższy w wyroku z 22 listopada 2000 r., II CKN 315/00.
Ile nieprawidłowości
Tym samym wykonawca – zgodnie z art. 651 k.c. – powinien niezwłocznie powiadomić inwestora o zarówno dostrzeżonych nieprawidłowościach dotyczących dostarczonej mu dokumentacji, terenu budowy, maszyn i urządzeń, jak i innych okolicznościach uniemożliwiających prawidłowe wykonanie umówionych robót budowlanych w celu zabezpieczenia przed nieuzasadnionym obciążeniem go karami umownymi z tytułu niewykonania robót budowlanych, których wypłata jest niejednokrotnie zabezpieczona gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi, a więc instrumentami, które w sposób bardzo szybki i „łatwy" pozwalają na uzyskanie kwot z tytułu kar umownych.
Trzeba pamiętać, że w niektórych przypadkach mogą się one nie należeć inwestorowi czy generalnemu wykonawcy. Z treści zapadłych orzeczeń na tle komentowanego przepisu wynika, że wykonawca nie ma szczegółowego obowiązku sprawdzenia projektu, choć jest jednocześnie zobligowany do zwrócenia inwestorowi uwagi na błędy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 5 września 2011 r., V ACa 373/11). Wykonawca powinien też niezwłocznie zawiadomić inwestora o niemożności realizacji inwestycji bądź o skutku takiej realizacji w postaci wadliwego obiektu (wyrok Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2008 r., II CSK 101/08).
Nie ma on też obowiązku szczegółowego sprawdzenia dostarczonego projektu w celu wykrycia jego wad (wyrok Sądu Najwyższego z 27 marca 2000 r., III CKN 629/98).
Anna Jakimiuk-Habas radca prawny Kancelaria AJH Legal
Komentuje Anna Jakimiuk-Habas, radca prawny Kancelaria AJH Legal
Obowiązek wykonawcy (podwykonawcy) do stałego współdziałania z inwestorem (generalnym wykonawcą), informowania go o przebiegu robót, dostrzeżonych nieprawidłowościach itp. wynika nie tylko z przepisów.
Takie współdziałanie z inwestorem leży w jak najlepiej pojętym interesie wykonawcy, który nie chce się narazić na zarzut nieprawidłowości w wykonywaniu zawartej umowy o roboty budowlane czy wręcz na zarzut niewykonania takiej umowy.
Strony w umowie powinny starannie określić także zasady wzajemnej komunikacji, wyznaczyć osoby odpowiedzialne za kontakty z drugą stroną umowy, ustalić sposoby komunikowania się (na piśmie, za pomocą telefonu, faksu czy poczty elektronicznej itp.) oraz wymaganą częstotliwość wzajemnych kontaktów.
