W tej chwili w Polsce mamy 44 uzdrowiska i około 70 miejscowości o walorach uzdrowiskowych. Do Ciechocinka, Konstancina czy Rabki przyjeżdżają nie tylko turyści, ale też chorzy i kuracjusze. Dlatego o tym, co wolno, a czego nie wolno na ich terenie wybudować, decydują przepisy ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej.

Strefa to podstawa

Ustawa ta przewiduje, że na terenie uzdrowiska (lub na obszarze ochrony uzdrowiskowej) wydziela się trzy rodzaje stref ochronnych: A, B i C. W każdej z tych stref obowiązują ograniczenia dotyczące inwestycji. Najbardziej rygorystyczne są w strefie A, a najłagodniejsze w C.

Jakie funkcjonują zakazy

W strefie A

zabrania się m.in. budowy:

- zakładów przemysłowych,

- budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych,

- garaży wolno stojących,

- obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż 400 mkw.,

- stacji paliw oraz punktów dystrybucji produktów naftowych,

- stacji bazowych telefonii ruchomej, stacji nadawczych radiowych i telewizyjnych, stacji radiolokacyjnych i innych emitujących fale elektromagnetyczne, z wyłączeniem urządzeń łączności na potrzeby służb bezpieczeństwa publicznego i ratownictwa (z pewnymi zastrzeżeniami).

W strefie B

nie wolno m.in. budować:

- stacji paliw bliżej niż 500 m od granicy strefy A ochrony uzdrowiskowej,

- urządzeń emitujących fale elektromagnetyczne, będących przedsięwzięciami mogącymi zawsze znacząco oddziaływać na środowisko,

- parkingów naziemnych o liczbie miejsc postojowych powyżej 50, z wyjątkiem podziemnych i naziemnych parkingów wielopoziomowych.

W strefie C

zabrania się m.in.

- budowy zakładów przemysłowych,

- prowadzenia robót melioracyjnych i innych działań powodujących niekorzystną zmianę istniejących stosunków wodnych;

- prowadzenia działań mających negatywny wpływ na fizjografię uzdrowiska i jego układ urbanistyczny lub właściwości lecznicze klimatu.

Dużo więc zależy od położenia działki, na której planowana jest inwestycja, najmniej inwestor może sobie pozwolić w przypadku działki w strefie A, natomiast najwięcej w strefie C.

Strefa A to ta część uzdrowiska, w której zlokalizowane są zakłady lecznicze i sanatoria, a także inne obiekty związane z lecznictwem uzdrowiskowym, obsługą pacjentów i turystów. Przede wszystkim są to: pensjonaty, restauracje lub kawiarnie. W tego typu strefie musi być co najmniej 65 proc. terenów zielonych.

Z kolei strefa B obejmuje obszar przylegający do strefy A i stanowiący jej otoczenie. W jej przypadku procentowy udział terenów zielonych wynosić musi nie mniej niż 50 proc. W tej strefie można zaplanować innego typu inwestycje aniżeli te, które dozwolone są w strefie A.

Jest jednak jeden warunek – nie mogą one mieć negatywnego wpływu na właściwości lecznicze uzdrowiska lub obszaru ochrony uzdrowiskowej. Mogą to być: obiekty usługowe, turystyczne, rekreacyjne, sportowe i komunalne, budownictwo mieszkaniowe oraz inne związane z zaspokajaniem potrzeb osób przebywających na tym obszarze.

Natomiast strefa C przylega do strefy B i stanowi jej otoczenie. Obejmuje ona obszar mający wpływ na zachowanie walorów krajobrazowych, klimatycznych oraz ochronę złóż naturalnych surowców leczniczych. Na jej terenie musi znajdować się co najmniej 45 proc. terenów zielonych.

Generalnie przepisy stawiają wysokie wymagania inwestorom w miejscowościach wypoczynkowych. 8 lipca 2011 r. zmieniły się jednak przepisy dotyczące uzdrowisk, dzięki temu dużo łatwiej można budować. Chodzi o nowelizację z 4 marca 2011 r. ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej (DzU nr 73, poz. 390).

Ważne są warunki

W wypadku załatwiania formalności budowlanych zasady są podobne jak w przypadku inwestycji realizowanych poza tego typu miejscowościami, z małymi jednak ograniczeniami.

Wymieniona na wstępie ustawa przewiduje, że gminy muszą obowiązkowo uchwalać miejscowe plany zagospodarowania terenu tylko dla strefy najbardziej chronionej (A), czyli tej części, na której terenie znajdują się obiekty sanatoryjne i szpitale. Oznacza to, że jeżeli dla tego terenu nie ma obowiązującego planu, to nie ma szans na jakiekolwiek inwestycje. Nie dostanie się bowiem pozwolenia na budowę.

Trzeba poczekać, aż gmina uchwali plan. Ma na to dwa lata od przyznania jej statutu uzdrowiska.

Mniejsze rygory obowiązują w strefie B i C. Tam można budować, nawet gdy planu nie ma. Wówczas zanim wystąpi się z wnioskiem o pozwolenie, trzeba uzyskać warunki zabudowy.

Uwaga!

Takie zasady obowiązują dopiero od roku. Przez wiele lat  w wielu kurortach załatwienie formalności budowlanych było niemożliwe. Ustawa o lecznictwie uzdrowiskowym obligowała bowiem gminy, które są uzdrowiskami, do uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla całego swojego terenu w terminie dwóch lat od daty uzyskania tego statusu. Tymczasem wiele gmin, chociaż są kurortami od wielu lat, tego nie zrobiło. Rok temu planów nie miało przeszło 50 proc. z nich.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazywała jednocześnie zawiesić postępowanie o wydanie warunków zabudowy dla obszaru, dla którego plan miejscowy musi być sporządzony, czyli także dla uzdrowisk. Zawieszenie to jest bezterminowe (art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu). Wszystko się zmieniło po wejściu w życie wspomnianej noweli. Teraz brak planu dla strefy B i C nie jest już problemem. ?

Z orzecznictwa sądów administracyjnych

- Przepis art. 38 ustawy z 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym stanowi, że na obszarze uzdrowiska wydziela się trzy rodzaje stref ochronnych A, B, C, następnie charakteryzuje każdą ze stref oraz określa, jakie czynności są zabronione w każdej ze stref. Sposób określenia przez ustawodawcę czynności zabronionych, tj. posłużenie się określeniem „zabrania się”, a także enumeratywne wymienienie poszczególnych czynności zabronionych w każdej ze stref ochronnych wskazuje na wiążący charakter wprowadzonych ograniczeń.

Zagadnienie dotyczące ustalenia stref ochronnych oraz określenia czynności zabronionych w poszczególnych strefach pojawia się już na wcześniejszym etapie niż opracowanie statutu uzdrowiska, tj. na etapie opracowania operatu uzdrowiskowego. Mianowicie to art. 39 ust. 4 pkt 4 ustawy stanowi, że operat uzdrowiskowy ma określać projektowane strefy, o których mowa w art. 38 ust. 1, oraz określać czynności zabronione w poszczególnych strefach.

Tym samym to z mocy ustawy wynika obowiązek ustalenia w operacie uzdrowiskowym projektowanych stref ochronnych i czynności zakazanych w poszczególnych strefach. Nadto należy zwrócić uwagę na samo sformułowanie art. 39 ust. 4 pkt 4, mianowicie przepis ten nakłada obowiązek określenia projektowanych stref ochronnych, o których mowa w art. 38 ust. 1 wraz z określeniem obszarów biologicznie czynnych oraz czynności zabronionych w poszczególnych strefach. To odesłanie do art. 38 ust. 1 dotyczy przede wszystkim projektowanych stref ochronnych.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 czerwca 2011 r., III SA/Kr 150/2011.

- Nieuchwalenie przez gminę planu miejscowego w ciągu dwóch lat od daty uzyskania statusu uzdrowiska stanowi wprawdzie naruszenie art. 38 ust. 2 ustawy o uzdrowiskach, które jednak pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie zawieszenia postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, naruszenie to bowiem nie uprawnia do podjęcia zawieszonego postępowania.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 kwietnia 2011 r., II OSK 580/2010

.

- Postępowania, o których mowa w art. 38 ust. 1 ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej, to nie tylko postępowania administracyjne dotyczące wydzielania stref ochronnych na terenie uzdrowiska, ale także wszelkie inne postępowania administracyjne dotyczące inwestycji w nich wymienionych, w tym ustalanie warunków zabudowy.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 listopada 2009 r., IV SA/Wa 1270/2009.

- Skoro art. 38 ust. 1 ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych reguluje postępowania dotyczące inwestycji w nim wymienionych, to należy w pierwszej kolejności ustalić, czy danego rodzaju inwestycja należy do inwestycji wymienionych w tym przepisie.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 czerwca  2009 r., II OSK 1048/2008.

- Przepis art. 38 ust. 1 ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych formułuje zasady lokalizacji określonych obiektów budowlanych, która ustalana jest m.in. w decyzji o warunkach zabudowy.

To postępowanie w tej sprawie należy niewątpliwie zaliczyć do objętego art. 61 ust. 2 ustawy „postępowania w sprawie, o której mowa w art. 38 ust. 1”. Teza ta jest tym bardziej uzasadniona, że tak obecnie, jak i przed dniem wejścia w życie ustawy nie istniały podstawy prawne do prowadzenia jakichkolwiek postępowań dotyczących wydzielania stref ochronnych.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 marca 2007 r.,  II OSK 1727/2006.