Inwestor musi pamiętać jaki jest cel użytkowania wieczystego

W powszechnej świadomości prawo użytkowania wieczystego, ze względu na jego dziedziczność, zbywalność i możliwość przedłużenia i ustanowienia na nim zabezpieczenia hipotecznego, traktowane jest praktycznie na równi z prawem własności nieruchomości.

Dziś głównym przedmiotem zainteresowania inwestorów nieruchomościowych jest pytanie o przyszłą opłacalność inwestycji i możliwość jej finansowania, tzn. czy budować biura, usługi, magazyny, a może mieszkania?

Plan albo decyzja

Jesteśmy przyzwyczajeni, że o tym co można wybudować na gruncie, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – decyzja o warunkach zabudowy.

Jest to oczywiście prawda, jednak dotyczy wyłącznie sfery administracyjnej, a nie zobowiązania cywilnoprawnego co do sposobu korzystania z nieruchomości, ustalonego przez strony w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Co w umowie

Prawo użytkowania wieczystego jest z zasady prawem celowym i jego najistotniejszą treścią jest sposób korzystania z nieruchomości ustalony w umowie.

Każda umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste powinna określać, na jaki cel nieruchomość jest przeznaczona, a  w przypadku gdy celem tym jest wzniesienie budynków, umowa powinna przewidzieć w szczegółach m.in.

• rodzaj budynku,

• warunki oraz terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy (art. 239 kodeksu cywilnego).

W praktyce spotyka się różne zapisy umów, od bardzo konkretnych, określających np. wzniesienie budynku usługowego z halą sportową w określonym terminie, do bardzo ogólnych, np. „korzystanie zgodnie z przeznaczeniem”, „korzystanie zgodnie z planem zagospodarowania”. Te ogólne zapisy wzbudzają najwięcej wątpliwości, bo ich interpretacja może być bardzo różna.

Cel użytkowania wieczystego określony jako „zgodnie z przeznaczeniem” może dotyczyć każdoczesnego przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w chwili podjęcia inwestycji lub też być interpretowany jako rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości w chwili podpisywania umowy.

Brak jednolitej wykładni z jednej strony pozwala na dowolność w ocenie, czy inwestycja jest zgodna z celem umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego, ale z drugiej – wprowadza do takiej inwestycji ryzyko niepewności. Rodzi się obawa, czy druga strona umowy – gmina lub Skarb Państwa – podzieli interpretację inwestora.

Określenie sposobu korzystania z nieruchomości ma niebagatelne znaczenie dla nabywcy nieruchomości, gdyż każdy następny użytkownik wieczysty jest związany tym sposobem korzystania, mimo że nie był stroną umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Na jego obowiązki nie ma też wpływu to, że do umowy nie miał dostępu, co zdarza się często, gdy nieruchomość kilkakrotnie zmieniała użytkowników, a ostatni z nich o dotarcie do niej nie zadbał. Nowemu nabywcy pozostaje więc badanie dokumentów ksiąg wieczystych, często już archiwalnych.

Nie dokonując takiej weryfikacji, w skrajnych przypadkach może się okazać, że w momencie nabywania gruntu już jesteśmy w zwłoce z realizacją zapisów umowy, na przykład co do terminu jego zagospodarowania.

Zapis w specjalnej rubryce

Zapobiec takim przypadkom miało wpisywanie informacji o sposobie korzystania z gruntu do księgi wieczystej, na co przewidziana jest specjalna rubryka w dziale I-Sp księgi wieczystej.

Zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym w podrubryce 1.11.2.2 „sposób korzystania” wpisuje się sposób korzystania z nieruchomości wynikający z umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Jednak, jak pokazuje praktyka, w tym miejscu księgi wieczystej jest najczęściej lakoniczny wpis o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i istnieniu określonych budynków (co może wynikać również z tego, że do 24 października 2003 nie było możliwości ujawniania celu użytkowania wieczystego w księgach papierowych, a po tej dacie wpisów nie aktualizowano mimo migracji ksiąg).

Często też sformułowanie wpisu przekonuje czytającego, że stanowi on wyłącznie opis znajdujących się na nieruchomości budynków w chwili zawierania umowy. Nie pozwala on na domyślenie się, że utrzymywanie specyficznego charakteru budynku (przychodni, hali sportowej) stanowi obowiązek użytkownika wieczystego i cel jego prawa.

Trzeba więc mieć na uwadze, że opis sposobu korzystania w księdze wieczystej może nie mieć nic wspólnego z postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a ze względu na swój deklaratoryjny charakter nie może stanowić uzasadnienia nieznajomości przez użytkowania wieczystego rzeczywistego sposobu korzystania przewidzianego w umowie.

Dlatego każdy nabywca nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy powinien, przed podjęciem decyzji o inwestycji na nieruchomości, zapoznać się z pierwotną umową, a nie opierać się wyłącznie na treści księgi wieczystej.

Możliwe rozwiązanie umowy

Konsekwencje korzystania z gruntu niezgodnie z jego przeznaczeniem mogą być poważne. Reguluje je art. 240 kodeksu cywilnego i art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowią one, że w przypadku gdy wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wybudował na niej budynków lub urządzeń w określonym terminie, umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu.

Nadzwyczajne płatności

Dodatkowe sankcje opóźnienia w zagospodarowaniu nieruchomości zgodnie z umową określa art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym w takim wypadku właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy albo ustalić dodatkowe opłaty roczne, płatne niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania i powiększane o dalsze 10 proc. tej wartości za każdy następny rok.

Tak jak opłaty dodatkowe nakładane są w drodze decyzji administracyjnej, tak rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na mocy wyroku sądu.

Kontrolę sprawuje sąd

Zgodnie z ustaloną wykładnią rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wchodzi w rachubę jedynie w razie oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Chodzi o ewidentne, rażące i niczym nieusprawiedliwione naruszenia sposobu korzystania z nieruchomości, określonego przez strony w umowie (wyrok Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2010, V CSK 168/10).

Sąd też sprawuje kontrolę nad przesłankami rozwiązania i rozstrzyga, czy niewykonanie obowiązków przez użytkownika wieczystego jest wyłącznie jego winą. Ma to znaczenie w szczególności, gdy właściciel żądający rozwiązania umowy działa jednocześnie jako organ administracyjny wydający pozwolenie na budowę a od terminu jego wydania zależy możliwość zmieszczenia się przez użytkownika wieczystego w terminach zagospodarowania gruntu określonych w umowie.

Sądy cywilne są raczej skore do obarczania inwestora winą za przedłużenie procedury wydania pozwolenia na budowę, mimo że każdy, kto miał z tą procedurą do czynienia, wie, że inwestor, nawet mając szczere chęci, nie jest w stanie zrealizować w odpowiednim czasie wszystkich wymagań stawianych przez różne podmioty biorące udział w opiniowaniu i wydawaniu uzgodnień i decyzji administracyjnych w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Należy podkreślić, że brak ustalonych w umowie terminów na zagospodarowanie nieruchomości w określony sposób nie daje gwarancji uniknięcia rozwiązania umowy, ocenie podlega także to, czy sam sposób korzystania z nieruchomości (czy też brak faktycznego korzystania) jest sprzeczny z celem ustalonym w umowie.

Nowy sposób zagospodarowania

W przypadku gdy ustalony w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste sposób korzystania nie jest adekwatny do aktualnych potrzeb użytkownika wieczystego, istnieje możliwość zmiany umowy i ustalenia nowego sposobu zagospodarowania nieruchomości.

Ponieważ interesująca nas umowa należy do sfery prawa cywilnego, jej zmiana zależy wyłącznie od woli stron i nie ma możliwości przymuszenia właściciela, aby zaakceptował taką zgodę. Najczęściej jednak organy samorządowe (działające także w imieniu Skarbu Państwa jako właściciela) nie sprzeciwiają się takiej zgodzie, tyle że ustalają swoje warunki i pobierają za nią słoną opłatę.

Jak jest w Warszawie

Zgodnie z zarządzeniem nr 259/2011 prezydenta m.st. Warszawy z 16 lutego 2011 zmiana umowy użytkowania wieczystego w stosunku do gruntów stanowiących własność miasta może nastąpić wyłącznie, gdy użytkownik wywiązuje się z zobowiązań finansowych na rzecz miasta, nie jest w stanie upadłości lub likwidacji, nowy sposób użytkowania nieruchomości jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku z opinią właściwego urzędu o zgodności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy.