Jak uniknąć uznania prac remontowych za samowolę budowlaną

Każdy przedsiębiorca w toku swojej działalności styka się z koniecznością modernizacji czy rozbudowy nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia swojego biznesu.

Przed rozpoczęciem prac powinien jednak wziąć pod uwagę  wymogi prawne, których spełnienie pozwoli zakończyć proces remontowo-budowlany bez przykrych niespodzianek ze strony organów nadzoru budowlanego. Dotyczy to zarówno prac remontowych lub modyfikacji nieruchomości świeżo nabytej, jak i wykorzystywanej już od lat.

Ile ingerencji w nieruchomość

Chcąc wykonać remont nieruchomości, jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót przedsiębiorca musi liczyć się z obowiązkiem spełnienia kilku podstawowych warunków. Dzięki temu uniknie uznania przeprowadzonych prac za tzw. samowolę budowlaną.

W zależności od stopnia ingerencji w budynek przedsiębiorca może:

- przeprowadzić określone roboty, nie zgłaszając tego władzom,

- wyremontować budynek, zgłaszając jedynie  zamiar przeprowadzenia remontu,

- przeprowadzić roboty budowlane, po uzyskaniu wcześniej pozwolenia na budowę – decyzji.

Zgodnie z  przepisami prawa budowlanego, co do zasady, prowadzenie robót budowlanych wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia budowlanego. Natomiast prowadzenie prac remontowo-budowlanych, dla których wystarczające jest zgłoszenie lub brak jakiegokolwiek zawiadomienia właściwych organów, to sytuacje wyjątkowe.

Ze zrozumiałych względów przedsiębiorcy wolą uniknąć konieczności zgłaszania czegokolwiek  władzom administracyjnym.  Z taką możliwością mamy do czynienia jedynie w wybranych, nielicznych przypadkach. Mowa tu o pracach polegających na tzw. bieżącej konserwacji.

Bieżąca konserwacja

Przez pojęcie bieżącej konserwacji rozumie się wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót, które nie polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego. Ich celem jest utrzymanie obiektu w dobrym stanie, zabezpieczenie przed szybkim zużyciem czy  zniszczeniem, co umożliwia użytkowanie budynku zgodnie z przeznaczeniem.

Bieżącą konserwacją będą zatem prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane, określane jako remont (II OSK 704/05).

Z bieżącą konserwacją będziemy mieli więc do czynienia w razie wymiany kafelków podłogowych, malowania ścian zewnętrznych (w tym elewacji budynku) lub wewnętrznych, cyklinowania parkietów itp.

Niestety, katalog prac, które nie wymagają angażowania organów administracji, jest stosunkowo wąski. Powoduje to często zbędną formalizację samego remontu, w konsekwencji jego wydłużenie i zwiększenie kosztów.

Trzeba notyfikować

Nie każdy przedsiębiorca zdaje sobie sprawę, że przeprowadzenie pewnych prac remontowo-budowlanych wymaga notyfikowania tego faktu w lokalnym urzędzie miasta. Do wykonywania robót można wówczas przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Jako remont rozumie się wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, jednocześnie nie mogą one stanowić bieżącej konserwacji. Warto podkreślić, że w tym wypadku dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.

Remontem będzie więc: wymiana okien, wymiana instalacji c.o., wymiana instalacji elektrycznej, otynkowanie budynku na zewnątrz, wymiana pokrycia dachu.

Wyjątkiem od  tej reguły jest konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, jeśli remont dotyczy obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Jeśli więc przedsiębiorca zamierza przeprowadzić prace remontowe w stylowej kamienicy, powinien wcześniej upewnić się, czy nie została ona wpisana do takiego rejestru.

Wykaz obiektów objętych rejestrem można znaleźć m.in. na stronie internetowej Narodowego Instytutu Dziedzictwa.

Pozostałe roboty budowlane, których nie można zakwalifikować jako bieżącą konserwację ani jako remont, jeszcze przed rozpoczęciem wymagają uzyskania ostatecznej decyzji, pozwolenia na budowę. Przedsiębiorca musi zatem o nie wystąpić, chcąc np. wymienić konstrukcję dachu, zamontować okna dachowe, wybić nowe okna lub drzwi w ścianie zewnętrznej czy wybudować nowe schody zewnętrzne.

Wystarczy zgłoszenie

Zależnie od wysokości budynku pozwolenie może być wymagane także przy pracach związanych z jego ociepleniem. Takie prace w przypadku  budynków wyższych niż 12 metrów wymagają uzyskania pozwolenia, przy czym na ocieplenie tych niższych wystarczy zgłoszenie.

Pozwolenie budowlane wydawane jest co do zasady przez starostę (w miastach na prawach powiatu przez prezydenta miasta) na wniosek inwestora. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Jeśli więc przedsiębiorca

nie jest właścicielem budynku, wcześniej powinien skonsultować swoje plany z właścicielem, uzyskując, najlepiej na piśmie, jego zgodę na przeprowadzenie konkretnych robót. Wydanie pozwolenia trwa średnio dwa miesiące.