Zapis w ewidencji gruntów przesądza o zwolnieniu z VAT

Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wbrew pozorom nie dla wszystkich podatników jest on korzystny.

Dla firmy, która sprzedaje niezabudowaną działkę sklasyfikowaną w ewidencji gruntów jako rolna, położoną na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rozstrzygnięcie siedmioosobowego składu NSA z 17 stycznia 2001 (I FPS 8/10) oznacza, że transakcja ta powinna być zwolniona z VAT (więcej o tym wyroku NSA w artykule Jaka stawka VAT przy sprzedaży gruntu).

U sprzedawcy prawo do nadpłaty

Na pierwszy rzut oka wyrok wydaje się korzystny dla podatników. Firmie, która zbywając działkę niepotrzebnie opodatkowała transakcję, daje argumentację do uzyskania zwrotu nadpłaconego podatku. A to często niemałe pieniądze.

Działki sprzedawano bowiem, nie stosując zwolnienia z VAT.

Zarówno organy podatkowe, jak i niektóre sądy administracyjne nakazywały kierować się statusem działki określonym w studium  uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (np. interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 27 kwietnia 2010, ITPP1/443-140/10/BK, wyroki WSA: w Krakowie z 6 lutego 2009, I SA/Kr 1450/08, w Białymstoku z 17 marca 2009, I SA/Bk 449/08, w Bydgoszczy z 6 maja 2009, I SA.Bd 157/09).

Z wyroku NSA wynika, że aby odzyskać VAT, sprzedawca musi jedynie zweryfikować, czy na moment zbycia nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy.

Jeśli ustali, że te warunki zostały spełnione, a do tego działka na moment zbycia była oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako inna niż tereny zabudowane i zurbanizowane, to transakcja była zwolniona z VAT.

Sprzedawca wówczas wystawia fakturę korygującą, czeka na otrzymanie potwierdzenia jej odbioru i w bieżących rozliczeniach, zgodnie z art. 29 ust. 4a ustawy VAT, zmniejsza należny podatek o znaczną kwotę.

Co ważne, w niedalekiej przyszłości może się okazać, że aby skorygować podatek należny, otrzymanie potwierdzenia odbioru faktury korygującej nie jest potrzebne.

NSA bowiem w postanowieniu z 16 września 2010 (I FSK 104/10)

zwrócił się do Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z pytaniem prejudycjalnym, czy zawarty w art. 29 ust. 4a ustawy o VAT tzw. warunek posiadania potwierdzenia otrzymania przez nabywcę faktury korekty  nie narusza zasady neutralności i proporcjonalności VAT i mieści się we wskazanych w art. 90 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady granicach dowolności kształtowania zasad obniżenia podstawy opodatkowania przez państwa członkowskie.

U nabywcy korekta odliczenia...

Jednak w zupełnie innej, znacznie gorszej z podatkowego punktu widzenia, sytuacji  są nabywcy takiej nieruchomości. Jeśli bowiem kupili działkę, której sprzedaż została opodatkowana, a powinna była podlegać zwolnieniu, to odliczenie przez nich VAT naliczonego było bezprawne.

Wprowadzony 1 grudnia 2008 do ustawy o VAT art. 88 ust. 3a pkt 2 mówi bowiem wyraźnie: podatnik nie ma prawa odliczyć podatku naliczonego, jaki wynika z faktury, która dokumentuje czynność zwolnioną.

Potwierdziła to Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 26 lutego 2009 (IPPP3/443-14/09-3/MM) dotyczącej dostawy działki: „Jeśli sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT, podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazanego przez dostawcę na fakturze dokumentującej sprzedaż nieruchomości na rzecz podatnika”.

Zatem może okazać się, że nabywca korygujący taką sprzedaż musi „wyrzucić” ze swoich rozliczeń sporą zazwyczaj kwotę VAT naliczonego. Ponieważ, zgodnie z art. 86

ust. 10a ustawy o VAT, czyni to na bieżąco, kiedy otrzymał fakturę korygującą, to przy założeniu że jest to okres, w którym podatku naliczonego nie wykazał zbyt wiele, konsekwencje mogą być dotkliwe.

Z dnia na dzień może się bowiem okazać, że jego zobowiązanie wobec urzędu z tytułu VAT wzrasta o 1/5 wartości zakupionej np. przed dwoma laty działki. Natomiast wobec sprzedawcy pozostaje mu jedynie cywilnoprawne roszczenie o zwrot nienależnie uiszczonej części zapłaty.

...i podatek od umowy

Ale to nie wszystkie kłopoty nabywcy. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) nakłada na niego (w art. 2 pkt 4 lit. b w związku z art. 4 pkt 1) obowiązek zapłaty tego podatku. Dlatego  że sprzedaż nieruchomości zwolnionej z VAT nie podlega wyłączeniu z PCC.

Podatek ten jest należny i ciąży na kupującym. Co więcej  obowiązek podatkowy w PCC powstał już w chwili sprzedaży, a ta nastąpiła jakiś czas temu. Kupujący musi zatem odprowadzić należny PCC z odsetkami za zwłokę.

To, że transakcja została bezpodstawnie opodatkowana VAT, nie ma wpływu na powstanie lub nie obowiązku zapłaty PCC.

Uiszczenie jednego podatku nie zwalnia z drugiego

Jak czytamy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 13 grudnia 2007 (I SA/Po 1072/07):

„Umowy sprzedaży nieruchomości zawierane przez podatników podatku od towarów i usług, objętych obowiązkiem podatkowym, nie są wyłączone z obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych".

Natomiast NSA w wyroku z 3 października 2007 (II FSK 1086/06) wskazał:

„Podstawowe znaczenie dla prawidłowego stosowania art. 2 pkt 4 ustawy o PCC ma ustalenie, czy z racji dokonania czynności cywilnoprawnej powstaje obowiązek z tytułu podatku VAT, czy nie. Nie ma natomiast znaczenia, czy w konkretnej sytuacji powstanie zobowiązanie podatkowe, czy przysługiwać będzie zwolnienie od podatku".

Na to, że zapłata VAT w momencie zakupu nie zwalania w analizowanej sytuacji z obowiązku zapłaty PCC, wskazał także NSA w wyroku z 6 maja 2011 (FSK 2168/09) - więcej o tym wyroku w artykule Zakup działek z podwójnym podatkiem.

Sąd oddalił skargę kasacyjną na

wyrok WSA w Szczecinie z 23 września 2009 (I SA/Sz 469/09).

Ten uznał, że skoro sprzedający nie uzyskał statusu podatnika VAT z tytułu zawarcia umowy sprzedaży działek, oznacza to, że nie podlegał opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym zasadne było określenie przez organy podatkowe wysokości zobowiązania z tytułu PCC.