W praktyce gospodarczej umowę przedwstępną stosuje się w złożonych lub też wieloetapowych transakcjach. Dziś, gdy zawarcie wielu umów wymaga długotrwałych negocjacji, rokowań, listów intencyjnych, postępowania przetargowego, znaczenie umowy przedwstępnej gwałtownie wzrasta.

Charakter zawiązanej umowy

Umowa przedwstępna należy do instytucji prawa zobowiązaniowego i wywołuje skutki prawne o charakterze rozporządzającym i zobowiązującym. Jest to instytucja przygotowująca zawarcie właściwej umowy także między przedsiębiorcami. Jej treścią jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy stanowczej (art. 389 kodeksu cywilnego).

Świadczenie wynikające z  umowy przedwstępnej polega na złożeniu w przyszłości odpowiedniego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności potrzebnych do zawarcia umowy stanowczej. Innymi słowy konsekwencją zawarcia mowy przedwstępnej powinno być zawarcie umowy w niej przyrzeczonej.

To, czy dana czynność prawna jest umową przedwstępną czy ma inny charakter, wynika z wykładni dokonanej zgodnie z zasadami prawa cywilnego. Tłumacząc tę umowę, należy uwzględnić okoliczności złożenia oświadczenia woli, a w szczególności zgodny zamiar stron i cel umowy.

Umowa przedwstępna to nie to samo co zobowiązująca do  dokonania jakiegoś rozporządzenia. Każda z nich służy realizacji innego celu społeczno-gospodarczego. Umowa przedwstępna jest czynnością prawną pomocniczą, przygotowującą i zabezpieczającą zawarcie stanowczej umowy między przedsiębiorcami, stwarzając jedynie obowiązek zawarcia oznaczonej umowy.

Bardzo często też przedsiębiorcy przewidują w  umowie przedwstępnej konsekwencje uchylania się przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dochodzenie roszczeń

Strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności, głównie związane z  jej formą.

Jeżeli natomiast umowa przedwstępna zostaje sporządzona w innej formie niż wymagana do ważności umowy przyrzeczonej, stronom umowy przedwstępnej przysługuje jedynie możliwość roszczenia odszkodowawczego, a nie zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przykładem ilustrującym taką sytuację jest zawarcie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości. Ponieważ dla ważności takiej umowy kodeks cywilny przewiduje formę aktu notarialnego, skuteczność umowy przedwstępnej dotyczącej takiej transakcji jest uzależniona od  zachowania tej formy przy zawieraniu umowy przedwstępnej.

Przedsiębiorcy muszą pamiętać, że tylko w przypadku spisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym mogą skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej i zrealizować transakcję do końca.

To co istotne, to niemożliwość łączenia roszczeń. Żądanie bowiem odszkodowania z art. 390 § 1 k.c. wyłącza roszczenie z art. 390 § 2 k.c. Jedno żądanie wyklucza drugie, bo są ze sobą sprzeczne. Nie można równocześnie domagać się zawarcia umowy i odszkodowania z powodu jej niezawarcia.

Warto pamiętać, że przedsiębiorcy mogą przy zawieraniu umowy przedwstępnej umówić się na wypadek jej niewykonania o zapłatę np. kary umownej (art. 483 k.c.) bądź o zadatek (art. 394 k.c.). Są to środki, które niewątpliwie mobilizują do zawarcia umowy docelowej.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej

Jeżeli w umowie przedwstępnej zostały spełnione nie tylko wymagania co do jej ważności przewidziane w art. 389 k.c., ale również forma wymagana do ważności umowy przyrzeczonej, to wówczas stronie uprawnionej przysługuje prawo dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej. Roszczenie takie należy sformułować w pozwie skierowanym przez uprawnionego z tytułu umowy przedwstępnej przeciwko zobowiązanemu z tej umowy.

W pozwie przedsiębiorca musi dokładnie określić swoje żądanie zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli, odpowiadającego treści umowy przyrzeczonej, wskazać treść łączącej strony umowy przedwstępnej, termin jej zawarcia oraz okoliczności wskazujące na uchylanie się osoby zobowiązanej do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ciężar dowodu treści umowy spoczywa na tym, kto wnosi o zawarcie umowy, tj. na powodzie.

Orzeczenie sądowe wydane w następstwie złożenia takiego powództwa zastępuje oświadczenie woli osoby zobowiązanej z umowy przedwstępnej, natomiast pozew należy traktować jako złożenie oświadczenia woli przez stronę uprawnioną.

Dochodzenie odszkodowania

Jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a strona uprawniona nie chce lub nie może (ze względu na formę umowy przedwstępnej) doprowadzić do jej przymusowego zawarcia, może ona żądać od strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej wynagrodzenia szkody, którą przez to poniosła (art. 390 § 1 k.c.). Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej.

Przez „uchylanie się” należy rozumieć nie tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, ale też świadome działanie lub zaniechanie ze strony zobowiązanego, zmierzające do niezawarcia umowy przyrzeczonej. Może to być również nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego w przystąpieniu do zawarcia umowy definitywnej.

Odszkodowanie z art. 390 § 1 k.c. jest więc rekompensatą za naruszenie stosunku zobowiązaniowego, polegające na niewykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.

Można żądać odszkodowania w pełnym zakresie, tzn. zarówno za realnie poniesione straty, jak i za utracone korzyści, zarówno w ramach ujemnego, jak i pozytywnego interesu umownego.

Autorka jest radcą prawnym, partnerem zarządzającym w Kancelarii Prawnej e/n/w/c

Istotne postanowienia

Przesłanką ważności umowy przedwstępnej jest określenie w niej istotnych postanowień (tzw. essentialia negotii) umowy przyrzeczonej. Należą do nich typ umowy przyrzeczonej oraz, w zależności od rodzaju umowy, jej przedmiot.

Ponadto umowa przedwstępna powinna wskazywać termin, w którym umowa stanowcza ma być zawarta (art. 389 k.c.). Termin ten strony – przedsiębiorcy – mogą zmieniać w drodze umowy, ale niedopuszczalne jest przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej na czas nieoznaczony.

Aby umowa przedwstępna była ważna, nie jest wymagana jakaś specyficzna forma. Dla celów dowodowych (ad probationem) powinna ona mieć zwykłą formę pisemną (art. 75 § 1 k.c.).

Komentuje Ewelina Stobiecka, radca prawny, partner zarządzający w Kancelarii Prawnej e/n/w/c

Znaczenie umowy przedwstępnej w praktyce obrotu gospodarczego niewątpliwie wzrasta.

Dotyczą one i są szczególnie rekomendowane przy złożonych transakcjach, w których obydwie strony ponoszą spore koszty związane z samym przygotowaniem się do przyszłego wspólnego przedsięwzięcia. Oczywiście im umowa jest bardziej szczegółowa, tym lepiej.

To co jednak najważniejsze, to zachowanie wszelkich warunków formalnych, począwszy od formy a skończywszy na istotnych postanowieniach samej umowy przyrzeczonej, na zawarcie której umawiają się strony.

Czytaj też:

 

Zobacz

»

Firma

»

Umowy gospodarcze