Lokator dewastuje lokal, nie płaci czynszu lub też dokonuje poważnych przeróbek bez uzyskania wcześniej zgody właściciela. Powodów rozwiązania umowy może być wiele. [b]Ważne jest, by wypowiedzieć ją na piśmie, wtedy w razie problemów z jej rozwiązaniem właściciel będzie miał dowód w sądzie[/b], że dochował terminów z umowy lub kodeksu.

[srodtytul]Musi upłynąć określony czas[/srodtytul]

Trzeba jednak pamiętać, że inne reguły stosuje się w wypadku umów zawartych na czas nieokreślony i na czas oznaczony.

Specyfika umów na czas oznaczony jest taka, że można rozwiązać je dopiero wtedy, kiedy upłynie okres, na jaki zostały one zawarte. Jeżeli najemca chce to zrobić wcześniej, to jego wypowiedzenie nie będzie po prostu skuteczne, chyba że strony, zawierając umowę najmu, wprowadzą do niej postanowienia przewidujące przypadki wcześniejszego jej rozwiązania.

[ramka][b]Przykład[/b]

Umowa daje najemcy prawo do wcześniejszego jej wypowiedzenia, jeżeli obroty firmy spadną poniżej określonej kwoty albo kiedy spółka matka prześle decyzję o likwidacji spółki córki będącej najemcą lokalu.[/ramka]

[b]Ale uwaga! [/b]Wyjątkowo [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeks cywilny[/link] dopuszcza rozwiązanie umowy na czas określony, i to bez zachowania wypowiedzenia. Możliwe jest to jednak tylko w ściśle określonych przypadkach.

[srodtytul]Najpierw kontrakt, potem kodeks[/srodtytul]

Z kolei najem na czas nieokreślony można wypowiedzieć na zasadach, które przewiduje umowa. Jeżeli milczy na ten temat lub jest zbyt lakoniczna, to stosuje się reguły z kodeksu cywilnego.

[wyimek] [b]Zobacz też: [/b][link=http://www.rp.pl/temat/455036.html]wzory dokumentów dla wynajmującego i najemcy[/link] [/wyimek]

Przy najmie na czas nieokreślony wypowiedzenie może być dokonane w każdej chwili, a właściciel nie musi podawać przyczyny swej decyzji. Przy czym rozwiązanie stosunku najmu następuje po upływie określonych terminów wypowiedzenia, wyjątkowo jednak dopuszczalne jest rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Czas trwania wypowiedzenia zależy od terminu zapłaty czynszu. Gdy czynsz płaci się w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – termin wynosi trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego). Jeżeli czynsz uiszczano co miesiąc – termin wynosi miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego), a gdy najemca płacił częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem.

[srodtytul]Bez uprzedzenia[/srodtytul]

Okres wypowiedzenia nie obowiązuje (przy obu typach umów, tj. na czas określony i nieokreślony), jeżeli najemca korzystał z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem (art. 667 k.c.).

[ramka][b]Przykład[/b]

Właściciel musi jednak najpierw zażądać od najemcy, żeby zaprzestał np. prowadzenia agencji towarzyskiej, a jeżeli ten zlekceważy ostrzeżenie i dalej będzie ją prowadził, będzie dochodziło do libacji i awantur, wówczas właściciel ma prawo rozwiązać umowę z rygorem natychmiastowej wykonalności.

Inny przypadek, kiedy można rozwiązać szybciej umowę, jest ściśle związany z regulowaniem czynszu. Jeżeli najemca zalega za dwa okresy płatności (najczęściej są to dwa miesiące), obowiązuje ten sam mechanizm.

Co ważne, wspomniane okresy nie muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie przez jakiś czas regulował czynsz terminowo, a potem znowu zaprzestał. Wtedy także można rozwiązać umowę bez zagrożenia naruszenia przepisów.[/ramka]

Umowę z rygorem natychmiastowym można ponadto rozwiązać, gdy najemca wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub też przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Uprawnienia ma też najemca. Może on rozwiązać umowę najmu (na czas określony i nieokreślony) wtedy, gdy lokal ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego w sposób umówiony.

[ramka][b]Przykład[/b]

Lokal jest ciemny, zagrzybiony, stwarza zagrożenie dla zdrowia pracowników.[/ramka]

[srodtytul]Z pomocą komornika[/srodtytul]

Jeżeli właściciel rozwiązał umowę bez terminu wypowiedzenia, to przestaje ona obowiązywać z chwilą dostarczenia wypowiedzenia, a jeżeli skorzystał z okresu wypowiedzenia, to po jego upływie. Nie zawsze najemca chce się wyprowadzić. Wówczas trzeba wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję.

Warto też pamiętać, że najemca lokalu użytkowego nie jest tak dobrze chroniony jak najemca (osoba fizyczna) mieszkania. W tym ostatnim wypadku obowiązuje zakaz eksmisji na bruk (z wyjątkami), a w tym drugim – już nie.

[b]Sąd może więc wydać wyrok o wyrzuceniu firmy, nawet gdy nie ma się ona gdzie podziać.[/b]

Właściciel, który ma w ręku prawomocny wyrok eksmisyjny (tj. taki, od którego wydania upłynęło 14 dni albo taki okres upłynął od wydania orzeczenia przez sąd wyższej instancji), może się udać do komornika, a ten dokona przymusowej wyprowadzki.

[ramka][srodtytul]Kiedy sąd może rozwiązać umowę[/srodtytul]

[b]Ustawodawca zdawał sobie sprawę, że sztywne trzymanie się reguł przy umowach na czas określony nie zawsze jest możliwe.[/b] Życie potrafi przynieść bowiem niejedną niespodziankę. Dlatego stworzył wyjątek. Zawiera go art. 357[sup]1[/sup] kodeksu cywilnego (jest to tzw. klauzula [i]rebus sic stantibus[/i]).

Zgodnie z tym przepisem umowa na czas określony może być rozwiązana wcześniej, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami (np. zapłata zbyt wysokiego czynszu) albo groziło nadmierną stratą, a tego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.

Powołując się na ten przepis, nie można samodzielnie umowy rozwiązać albo zmienić, wręczając wypowiedzenie wynajmującemu. Prawo do tego ma wyłącznie sąd. Najemca musi więc wnieść do niego pozew. Od sądu zależy więc, czy uzna powody podane przez najemcę za nadzwyczajną zmianę stosunków czy nie. [/ramka]

[ramka][b]Zadbaj o dobrowolne poddanie się egzekucji[/b]

[b]Można uniknąć długotrwałego i żmudnego postępowania o eksmisję. Trzeba jednak o to zadbać już na etapie zawierania umowy najmu.[/b] Powinna ona zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji lub też najemca powinien złożyć oddzielne oświadczenie w tej sprawie.

Ale jest dodatkowy warunek: umowa z takim zapisem lub oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego. Z taką umową lub oświadczeniem wystarczy udać się do sądu, ten nadaje jej klauzulę wykonalności i nie trzeba przeprowadzać długotrwałego procesu. Mówi o tym art. 777 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=906021C3C4F8A71B08066CD633B6506B?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link].[/ramka]

[ramka][b]Zobacz też nasze poradniki:[/b] [ul] [li][link=http://www.rp.pl/temat/418342_Wszystko_o_najmie_okazjonalnym.html]Wszystko o najmie okazjonalnym[/link][/li] [li][link=http://www.rp.pl/temat/397614.html]Jak bezpiecznie wynająć własne mieszkanie[/link][/li] [/ul][/ramka]