Wynajmujący nieruchomości zaoszczędzą na podatkach

Takie „sztuczki” są możliwe, gdy nieruchomość kupuje osoba prowadząca działalność gospodarczą.

[srodtytul]Majątek za cudze środki [/srodtytul]

Aktualna sytuacja makroekonomiczna oraz zawirowania na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych stawiają pod znakiem zapytania rentowność inwestycji polegających na kupowaniu na kredyt nieruchomości pod wynajem. Obawy związane są przede wszystkim z dużym kosztem uruchomienia i obsługi zobowiązania oraz niestabilną sytuacją gospodarczą, faktem, że do comiesięcznej raty kredytowej będziemy musieli dokładać z innego źródła niż przychody z wynajmu.

Jednak dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i odprowadzających wysokie podatki (PIT) zakup nieruchomości na kredyt może stanowić doskonałą tarczę podatkową. Dodatkowo jest to bardzo dobry sposób na budowę majątku trwałego, posiłkując się środkami osób trzecich.

Nabywając nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie uda się nam zmniejszyć obciążeń związanych z uruchomieniem oraz obsługą zobowiązania. [b]Obciążenia te można jednak w całości zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.[/b]

Dodatkowo ustawodawca daje możliwość amortyzowania wartości nieruchomości, czyli generowania kosztów podatkowych za majątek nabyty na kredyt.

[ramka][b]Przykład[/b]

Podatnik kupuje na rynku wtórnym mieszkanie za 400 tys. zł (prowadzi działalność gospodarczą). Wynajmuje nieruchomość przez 40 lat. Średnia powierzchnia nieruchomości dostępna na rynku za 400 tys. zł to 46,5 mkw. Średnia cena wynajmu nieruchomości to ok. 2400 zł + opłaty licznikowe.

Załóżmy, że:

- amortyzacja nieruchomości wynosi 10 proc. w skali roku – 40 000 zł

- kredyt na zakup nieruchomości indeksowany jest kursem CHF

- wypływ gotówki przy uruchamianiu kredytu to 9722 zł (prowizja dla banku)

- koszt raty kapitałowo-odsetkowej na poziomie 2300 zł – zakładając stały kurs CHF na poziomie 3 zł

- kredyt zaciągamy na 40 lat

- koszty związane z nabyciem nieruchomości: PCC + taksa notarialna około 10 000 zł

Zakładamy, że nieruchomość nabywa osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, rozliczająca się na zasadach ogólnych podatkiem liniowym.[/ramka]

[srodtytul]Rozliczanie wydatków[/srodtytul]

Wynajmując nieruchomość w ramach działalności gospodarczej, rata czynszowa w kwocie 2 400 zł jest przychodem przedsiębiorcy. Jednorazowy koszt związany z uruchomieniem kredytu, czyli prowizja dla banku, ubezpieczenie niskiego wkładu, taksa notarialna oraz PCC to wypływ gotówki na poziomie 19 722 zł. Jeśli nabywamy nieruchomość, prowadząc jednocześnie jednoosobową działalność gospodarczą, cały koszt uruchomienia finansowania stanowi koszt uzyskania przychodu.

Poza jednorazowym kosztem ponosimy również stałe koszty uzyskania przychodu. Są to: czynsz do spółdzielni czy wspólnoty w wysokości 300 zł oraz koszt raty odsetkowej 1402 zł. Nasze stałe koszty wypływu gotówki niestanowiące kosztu uzyskania przychodu to rata kapitałowa: 928 zł (kapitał jest amortyzowany). Łączne koszty związane z obsługą nieruchomości wyniosą 2630 zł.

Różnica między czynszem z najmu nieruchomości i ratą kredytową wynosi nieco ponad 200 zł – tyle co miesiąc musimy dopłacać do inwestycji.

[srodtytul]Efektywne sposoby[/srodtytul]

Wynajmując nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mamy prawo amortyzować jej wartość. Nabywając nieruchomość na rynku wtórnym, w określonych przypadkach ustawodawca daje nam prawo do amortyzowania takiej nieruchomości stawką 10 proc. w skali roku. Rozwiązanie to generuje koszty uzyskania przychodu na poziomie 40 000 zł w skali roku. Oszczędność na podatku z takiego rozwiązania to: 40 000 zł x 19 proc. = 7600 zł rocznie – tzn. o tyle mniej podatku zapłacimy, korzystając z amortyzacji.