Jak rozliczać się ze wspólnotą mieszkaniową

[b]Kupiłam lokal użytkowy w kamienicy, w której prowadzę działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej odmawia mi wystawienia na firmę rachunku obciążającego ją kosztami eksploatacji i mediów. W odpowiedzi na moją prośbę napisano, że rachunek może być wystawiony zgodnie z aktem notarialnym na właściciela. Dodam, że w nazwie firmy jest również moje imię i nazwisko. Czy słusznie ADM zarządzający wspólnotą może mi odmówić wystawienia rachunku na firmę?[/b] – pyta czytelniczka DF. Dodaje, że prowadzi działalność również w innych lokalach użytkowych i nigdy nie spotkała się z taką odmową.

Zasadniczo wspólnota wystawia rachunek na tego, kto jest właścicielem lokalu. Trzeba bowiem pamiętać, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zgodnie z art. 6 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jedn. w DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903, ze zm.[/link]).

Ponieważ czytelniczka prowadzi działalność gospodarczą na własny rachunek, to najprawdopodobniej ona sama, jako osoba fizyczna, jest właścicielką lokalu. Dlatego też wspólnota mieszkaniowa uznała, że rachunek należy wystawić na imię i nazwisko czytelniczki, a nie na jej firmę. Jednak w sytuacji gdy lokal należy do czytelniczki i najprawdopodobniej został zaliczony przez nią do środków trwałych, nie powinno być różnicy, czy rachunek zostanie wystawiony na imię i nazwisko czytelniczki, czy na jej firmę (tym bardziej że w nazwie jest imię i nazwisko właścicielki).

[srodtytul]Nawet nie rachunek[/srodtytul]

Warto natomiast zwrócić uwagę na co innego: w ten sposób wspólnota dokumentuje jedynie zaliczki pobierane od swoich członków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych, wyodrębnionych lokali (wspólnota pobiera je na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali). Nie mamy tu więc do czynienia ze sprzedażą.

Dlatego też wspólnota nie ma nawet obowiązku wystawiania rachunków na podstawie art. 87 ordynacji podatkowej, bo zgodnie z tym przepisem rachunki potwierdzają dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.Wystarczyć powinno potwierdzenie wpłaty.

[srodtytul]Potwierdzenie dokumentuje koszt[/srodtytul]

Oczywiście nie ma przeszkód, by udokumentowane w ten sposób wydatki czytelniczka wrzuciła w koszty uzyskania przychodu z działalności gospodarczej (skoro służą one osiąganiu przychodów z firmy). Jeśli więc idzie o podatek dochodowy, czytelniczka nic nie traci dostając od wspólnoty potwierdzenie, a nie fakturę. Gdzie zatem leży problem?

[srodtytul]Wspólnota nie wystawia faktury...[/srodtytul]

Obciążając właścicieli kosztami eksploatacji i mediów, wspólnota nie może wystawiać faktury VAT. Powód jest ten sam co przy wystawianiu rachunków: wspólnota dokumentuje jedynie zaliczki pobierane od członków wspólnoty, a zaliczki te nie są obrotem w rozumieniu ustawy o VAT.

Wyjaśnia to m.in. Izba Skarbowa w Poznaniu: „wspólnota, czyli jej członkowie nie dokonują dostawy w rozumieniu ustawy o VAT na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania części wspólnych oraz własnych lokali (opłaty za ciepłą wodę, dostawy energii, wywóz nieczystości). Wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie – jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami” [b](interpretacja z 4 sierpnia 2008 r., nr ILPP1/ 443-446/08-2/BD)[/b].

Tak samo stwierdziły Izba Skarbowa w Katowicach [b](pismo z 22 sierpnia 2008 r., IBPP3/ 443-395/08 /BWo) i Izba Skarbowa w Bydgoszczy (pismo z 29 maja 2008 r., ITPP1/443-261/08/AJ)[/b].

To oznacza, że pobierając od swoich członków zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji i mediów, wspólnota mieszkaniowa może wystawić tylko potwierdzenie wpłaty lub notę.

[srodtytul]...ale ją dostanie[/srodtytul]

Nie zmienia to natomiast tego, że faktury VAT mogą być wystawiane na wspólnotę. Na przykład dostawcy mediów oraz zarządca zajmujący się administrowaniem częściami wspólnymi (nie należy mylić z zarządem wspólnoty) mogą wystawiać na wspólnotę faktury (za dostarczone media, za administrowanie). Faktury te jednak nie mogą być wystawione na poszczególnych członków wspólnoty.

Tak samo jest z dokumentowaniem remontów części wspólnych, o które pyta kolejny czytelnik.

[b]– Jestem właścicielem lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej. Prowadzę w nim własną firmę. W najbliższym czasie planujemy razem z sąsiadami przeprowadzić remont części wspólnych budynku: dachu i elewacji. Ponieważ większość z nas prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikami VAT, chcielibyśmy rozliczyć koszty remontu proporcjonalnie do wielkości przypadających na nich udziałów w części wspólnej. Czy nasza wspólnota może podpisać umowę z wykonawcą, a ten będzie wystawiał faktury bezpośrednio na nas? To pozwoliłoby nam odliczyć naliczony VAT. Dodam, że wspólnota nie jest płatnikiem VAT i nie osiąga przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób prawnych.[/b]

Takie rozwiązanie jest niemożliwe, bo wykonując na rzecz swoich członków remont części wspólnych budynku, wspólnota nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Pokrywanie przez członków wspólnoty kosztów remontu nieruchomości wspólnej jest tzw. zużyciem wewnętrznym.

Czytelnik pisze, że stroną umowy o remont dachu jest wspólnota, bo dach jest częścią wspólną budynku. W takiej sytuacji nie ma możliwości, aby wykonawca, który będzie naprawiał dach, wystawił faktury bezpośrednio każdemu właścicielowi lokalu. Może on tylko wystawić fakturę VAT na wspólnotę. Ta jednak nie wystawi faktur na rzecz swoich członków – właścicieli lokali użytkowych. Potwierdziła to [b]Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 1 października 2008 r. (ILPP1/443-664/08-3/BD)[/b].

[srodtytul]Kiedy wspólnota wystawi fakturę[/srodtytul]

Jeżeli wspólnota pobiera tylko zaliczki od swoich członków, ale nie uzyskuje żadnych przychodów z nieruchomości wspólnej ani nie świadczy usług na rzecz osób trzecich (niebędących jej członkami), to w ogóle nie jest podatnikiem VAT. Będzie nim wówczas, gdy będzie wykonywać czynności na rzecz osób trzecich. Oczywiście muszą to być czynności podlegające opodatkowaniu (np. wynajem i dzierżawa pomieszczeń, powierzchni reklamowych). W takiej sytuacji wspólnota, jeśli tylko nie korzysta ze zwolnienia z VAT ze względu na wielkość swoich obrotów, wystawia faktury VAT.

Wracając do pierwszego pytania czytelniczki, na tej zasadzie mogłaby ona dostawać fakturę od wspólnoty, gdyby nie była jej członkiem (właścicielem lokalu), a tylko najemcą. Tak samo dostawałaby fakturę, gdyby wynajmowała lokal nie od wspólnoty, tylko od jej członka (wówczas to on byłby wystawcą faktury).

[srodtytul]NAJEMCA DOSTAJE FAKTURY[/srodtytul]

[b]Przedsiębiorca, który nie jest właścicielem lokalu, a jedynie wynajmuje go od członka wspólnoty mieszkaniowej, powinien domagać się faktury, jeśli tylko wynajmujący jest podatnikiem VAT. Musi jednak wiedzieć, że nie dostanie odrębnej faktury za media[/b]

Zdarza się, że przedsiębiorcy wynajmują lokale użytkowe od członków wspólnoty mieszkaniowej, np. od gmin (których zasobami lokalowymi administruje najczęściej zarządca).

Z kolei gmina (jako wynajmujący) musi dostarczyć najemcom wodę i centralne ogrzewanie, odprowadzić ścieki, wywieźć śmieci itp. Kosztami tymi obciąża najemców. Najczęściej najemca odrębnie opłaca czynsz za wynajem lokalu użytkowego, a osobno ponosi koszty eksploatacji.

Powstaje pytanie: czy w takiej sytuacji najemca powinien dostać od wynajmującego (gminy) dwie faktury: odrębnie za czynsz z tytułu najmu, a osobno za koszty eksploatacji?