Najem powierzchni komercyjnych rządzi się innymi zasadami niż najem mieszkań. – Obie strony powinny być traktowane jednakowo – mówi adwokat Stefan Jacyno, partner w kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Tymczasem, według niego, w kodeksie cywilnym nie ma przepisów dotyczących najmu komercyjnego. Te, które obowiązują, dotyczą najmu mieszkań, a nie sklepów, magazynów czy powierzchni biurowych.

[srodtytul]Podwyżka w każdej chwili[/srodtytul]

Takim sztandarowym przykładem jest art. 6851 kodeksu cywilnego dotyczący wypowiadania umów najmu. Daje on właścicielowi prawo zmiany stawek czynszu w każdej chwili. [b]Przepis jest ogólny, nie różnicuje lokali na mieszkalne i użytkowe[/b]. Słowem nie wspomina również, czy dotyczy umów na czas oznaczony czy też nieoznaczony. Z tego powodu przysparza wielu trudności interpretacyjnych.

– Niektórzy właściciele lubią go nadużywać – przyznaje mecenas Jacyno. – Pojawia się też praktyka polegająca na tym, że wynajmujący sztucznie obniża stawki czynszu, żeby przejąć najemców od konkurencji, a gdy ci się już przeprowadzą i zainwestują w nowy lokal, podnosi im czynsz. Oczywiście można się bronić w sądzie, ale postępowanie sądowe trwa długo i nie ma nigdy pewności, jaki będzie wyrok. Dla przedsiębiorcy może to oznaczać często jedno: upadłość.

Zdaniem adwokata Rafała Dębowskiego z kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy tego przepisu nie powinno się stosować do umów najmu powierzchni komercyjnych zawartych na czas oznaczony. – Skoro tego typu umów co do zasady nie można rozwiązać przed upływem czasu, na jaki je podpisano, to i czynszu nie można w tym okresie podwyższać – uważa.

[srodtytul]Jakie koszty[/srodtytul]

– Kodeks mówi o czynszu, tymczasem bardzo często najemcy płacą oprócz niego inne świadczenia. Tak jest np. w wypadku centrów handlowych i biurowców. Wynajmujący starają się obciążyć ich nie tylko kosztami sprzątania i ochrony, ale także podatkiem od nieruchomości oraz opłatą za użytkowanie wieczyste. [b]Często właściciel narzuca wynajmującym jedną firmę sprzątającą i agencję ochrony[/b]. Nie zawsze jest to korzystne – mówi. Zdaniem Rafała Dębowskiego przepisy powinny precyzować, co dokładnie można zaliczyć do kosztów eksploatacji.

Bardzo często też biurowce i magazyny przechodzą z rąk do rąk. Nowy właściciel wstępuje w stosunek najmu za poprzednika, ale nie przejmuje już jego zobowiązań. Tak np. poprzedni właściciel zawiera umowę najmu, a jednocześnie podpisuje drugą – wstępną, pozwalającą najemcy po upływie okresu tej pierwszej ubiegać się o jej przedłużenie. Następca zaś tego nie honoruje.

[srodtytul]Mamy swobodę[/srodtytul]

Według mecenas Agnieszki Skibińskiej-Lipowicz z kancelarii P.J. Sowisło obowiązujące przepisy są wystarczające. – Mamy swobodę zawierania umów. Jeżeli danej kwestii nie rozstrzygają przepisy, można to zawsze zawrzeć w umowie – twierdzi. Przyznaje jednak, że dochodzi do patologii. Jest to częste w wypadku centrów handlowych, gdzie istotnie przydałaby się ochrona wynajmujących.

– Ale i tu trzeba być ostrożnym – twierdzi radca prawny Piotr Złotnik z kancelarii Wójcik i Złotnik. – Doświadczenie uczy, że gdy się ustawodawca zabiera do jakiejś ustawy, to zazwyczaj raczej utrudnia życie przedsiębiorcom, niż ułatwia.

[ramka] [b]Komentuje Marcin Jańczuk z Agencji Nieruchomości Metrohouse SA[/b]

Bolączką tego rynku jest rozdźwięk pomiędzy przepisami a warunkami wynajmu lokali komercyjnych. Brak odpowiednich uregulowań bardzo komplikuje zawieranie umów. Typowa umowa najmu na rynku komercyjnym ma kilkadziesiąt stron. Tymczasem część punktów można by swobodnie pominąć, gdyby były regulowane po prostu kodeksem cywilnym. Ponieważ jednak nie ma stosownych przepisów, strony umowy starają się jak najlepiej zabezpieczyć, a to sprawia, że np. gdy popyt na powierzchnie biurowe jest większy niż podaż, przyszły najemca musi zgadzać się często na mało korzystne dla niego warunki. Zdarzają się także sytuacje odwrotne.[/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

[link=mailto://r.krupa@rp.pl]r.krupa@rp.pl[/link][/i]