Sposób ujęcia nabytej bądź wybudowanej nieruchomości w księgach rachunkowych oraz – na ich podstawie – w aktywach bilansu zależy od funkcji gospodarczej, jaką ma do spełnienia w danym przedsiębiorstwie. Możliwe są tutaj trzy sytuacje:

- nieruchomość jako składnik zapasów

– z takim przyporządkowaniem będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy firma zajmuje się budową nieruchomości na sprzedaż (np. deweloperzy), wówczas w okresie budowy lokale będą produkcją w toku, a po jej zakończeniu – produktami gotowymi; bądź też gdy zajmuje się handlem nieruchomościami – wówczas będzie towarem. Zapasy są składnikiem aktywów obrotowych;

- nieruchomość jako środek trwały

– chodzi tu oczywiście o budowle i budynki (lokale) wykorzystywane długoterminowo na potrzeby związane z działalnością podstawową oraz socjalną przedsiębiorstwa (budynki produkcyjne, handlowe, biurowe, magazynowe, ale także np. stołówki pracownicze). Naturalnie środki trwałe zaliczamy do aktywów trwałych jednostki;

- nieruchomość jako inwestycja

– podobnie jak środki trwałe inwestycje zaliczane są do aktywów trwałych, jednakże pełnią odmienną od nich funkcję.

Zasadnicza różnica między inwestycjami a środkami trwałymi sprowadza się do ekonomicznej funkcji, jaką nieruchomość ma pełnić. Nieruchomości zaliczane do inwestycji kupujemy po to, by w późniejszym czasie odsprzedać je po wyższej cenie oraz korzystać w międzyczasie z pożytków w postaci czynszów.

Definicja będzie spełniona również wówczas, gdy naszym celem jest wyłącznie pobieranie czynszów (bez zakładania wzrostu cen rynkowych) bądź tylko oczekiwanie na wzrost wartości w długim terminie.

Warunkiem zaliczenia nieruchomości do inwestycji (zamiast do środków trwałych) jest jednak to, że nie zostają one przeznaczone na potrzeby operacyjne przedsiębiorstwa.

Inną wynikającą z definicji różnicą jest to, że o nieruchomości inwestycyjnej możemy mówić (w świetle uor) tylko wtedy, gdy jest własnością podmiotu. Środkiem trwałym może być natomiast również nieruchomość będąca własnością innej jednostki, jeśli będzie przez nas użytkowana co najmniej rok na podstawie spełniającej przesłanki z art. 3 ust. 4 uor umowy najmu, dzierżawy bądź leasingu (tzw. leasing bilansowo-finansowy).

Sposób zakwalifikowania nieruchomości determinuje metody jej wyceny oraz księgowania i prezentacji skutków operacji z nią związanych, w tym w szczególności sposób ujmowania i prezentacji przychodów i kosztów, jakie generuje.

Jak rozróżnić nieruchomość inwestycyjną od środka trwałego? Spójrzmy na przykładowe sytuacje.

Firma świadcząca usługi transportowe postanowiła kupić budynek biurowy, w którym ulokuje dział kadr i księgowość. Kilka wolnych pomieszczeń przeznaczy na wynajem. Mimo to zasadnicza część nieruchomości będzie służyć na potrzeby działalności operacyjnej firmy (funkcje ogólnego zarządu). Budynek powinien być więc ujęty jako środek trwały.

Przedmiotem działalności spółki jawnej jest budowa mieszkań oraz domów na sprzedaż i pod wynajem. Do tej pory wszystkie obiekty były budowane w celu odsprzedaży deweloperskiej (zatem księgowane były jako produkcja w toku i produkty gotowe). Obecnie postanowiono jeden z budynków przeznaczyć na wynajem (umowy długotrwałe bądź na czas nieokreślony). W tym wypadku obiekt nie będzie inwestycją. Wynajem nieruchomości jest bowiem przedmiotem działalności podstawowej spółki, wskazanym w jej umowie. Budynek powinien więc zostać zakwalifikowany do środków trwałych. Będzie bowiem służył generowaniu przychodów z działalności podstawowej, tj. tej, do wykonywania której spółkę zawiązano.

Firma produkująca i dystrybuująca materiały budowlane ze zgromadzonych środków finansowych wybudowała budynek usługowo-mieszkalny z lokalami przeznaczonymi na wynajem. W przyszłości zakłada możliwość odsprzedaży obiektu bądź wyodrębnionych lokali, jeśli ich wartość rynkowa wzrośnie. Jednocześnie przedmiotem działalności podstawowej firmy nie jest działalność w zakresie wynajmowania nieruchomości ani ich części.Nieruchomość pełni więc funkcję inwestycyjną. Budynek nie służy w działalności operacyjnej przedsiębiorstwa (tj. tej, do prowadzenia której powołano firmę), lecz ma przynosić korzyści z najmu (jest to forma pożytków, na którą powołuje się definicja inwestycji).

Spółka zajmująca się produkcją rolną jest wierzycielem firmy X, który od długiego czasu zalega z zapłatą za dostarczone produkty. Strony zawarły ugodę, w świetle której dłużnik X, w miejsce świadczenia pieniężnego, przeniesie na spółkę własność lokalu mieszkalnego. Zarząd spółki założył, że wartość rynkowa nabytego w ten sposób mieszkania w ciągu trzech lat znacząco wzrośnie i wówczas zostanie ono sprzedane. Do tego czasu lokal będzie wynajmowany dotychczasowemu najemcy.W tym wypadku lokal nabyto z powodu braku możliwości zaspokojenia wierzytelności w innej formie, jednakże gospodarcze przeznaczenie kwalifikuje go jako nieruchomość (lokal) o charakterze inwestycyjnym. Spółka spodziewa się pożytków z najmu (który nie jest przedmiotem jej działalności) oraz korzyści z przyszłej sprzedaży obiektu.

Spółka nabyła od syndyka masy upadłości grunt, spodziewając się, że sprzeda go korzystnie za około pół roku. W tym wypadku wydatek powinien być ujęty jako towar. Gdyby jednak zarząd liczył na wzrost wartości w dłuższym (ponadrocznym) okresie, grunt należałoby traktować i ująć jako inwestycję w nieruchomość.

Zasady księgowej wyceny nieruchomości inwestycyjnej są podobne do reguł ustalania wartości środków trwałych.

Inaczej może być w przypadku wyceny bilansowej.

Nieruchomość inwestycyjną wyceniamy (na potrzeby ewidencji księgowej) na dzień nabycia, kiedy to zostaje wprowadzona do ksiąg, oraz na dzień bilansowy (nie rzadziej niż na ten dzień). Jeżeli nieruchomość kupujemy, wartością, po jakiej powinniśmy ją wycenić i ująć w księgach, będzie cena nabycia względnie cena zakupu, jeśli koszty przeprowadzenia transakcji nie są istotne. Możliwość nieuwzględnienia przy wycenie na dzień nabycia uznanych za nieistotne kosztów transakcji dotyczy tylko nieruchomości o charakterze inwestycyjnym (stosujemy tutaj art. 35 ust. 1 uor). Koszty nabycia nieruchomości, którą zakwalifikowalibyśmy do środków trwałych, zawsze zwiększają jej wartość, bez względu na ich wysokość.

Jeśli natomiast nieruchomość inwestycyjna jest budowana, to właściwym parametrem wyceny na dzień oddania jej w najem będzie koszt wytworzenia (wybudowania) ustalany tak jak przy środkach trwałych. Będzie on obejmował koszty finansowania budowy oraz różnice kursowe naliczone do dnia oddania nieruchomości do użytku (tj. co do zasady uzyskania stosownych pozwoleń na użytkowanie).

Jeżeli nieruchomość ma charakter mieszkalny, a naszym zamiarem jest wynajmowanie lokali, to cena nabycia lub zakupu (koszt wytworzenia) będzie obejmować również niepodlegający odliczeniu podatek VAT. Jest to konsekwencją zwolnienia z VAT usług najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Może się oczywiście zdarzyć, że część lokali będzie miała charakter mieszkalny, a część użytkowy. W tym wypadku obiekt będzie generował zarówno obrót zwolniony, jak i opodatkowany. Konieczne będzie więc ustalenie, jaka część podatku naliczonego zawartego w fakturach dotyczących nabycia bądź budowy obiektu będzie mogła być odliczona od podatku należnego (prawdopodobnie zasadne tu będzie zastosowanie art. 90 ust. 9 ustawy o VAT i uzgodnienie zakresu odliczenia z naczelnikiem urzędu skarbowego). Część podatku VAT, której nie można odliczyć, zwiększy wartość nabycia lub koszt wytworzenia.

Jak zatem widać, zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnej na dzień nabycia nie różnią się zasadniczo od zasad wyceny środków trwałych.

Istotniejsze różnice pojawiają się natomiast przy zasadach wyceny nieruchomości inwestycyjnych na dzień bilansowy. Zasady te w stosunku do tzw. jednostek kontynuujących działalność określa art. 28 ust. 1 pkt 1a uor. Przepis ten dopuszcza dwa modele wyceny:

- nieruchomości zaliczone do inwestycji wyceniamy tak jak środki trwałe, tj. z uwzględnieniem unormowań wskazanych w art. 28 ust. 1 pkt 1, art. 31, art. 32 ust. 1 – 5 i art. 33 ust. 1 uor;

- nieruchomości wyceniamy według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej.

Decydując się na inwestycję w nieruchomość, zarząd powinien określić sposób wyceny bilansowej oraz – bezwzględnie – uregulować to w polityce rachunkowości (w części dotyczącej zasad wyceny aktywów i pasywów). Warto przemyśleć sposób wyceny, gdyż może on bardzo istotnie wpływać na obraz aktywów oraz kapitałów własnych jednostki.

Przyjęcie pierwszego modelu powoduje, że nasza inwestycja w nieruchomość będzie wyceniana tak jak nabyte nieruchomości zaliczane do środków trwałych. Wycena ta jest dla księgowych sprawą oczywistą i będzie przebiegać w następujący sposób:

- cena nabycia lub koszt wytworzenia (względnie wartość po aktualizacji wyceny dokonanej na podstawie stosownego rozporządzenia),

- plus nakłady na ulepszenie,

- minus dokonane planowe odpisy umorzeniowe,

- minus ewentualny odpis z tytułu trwałej utraty wartości aktywu.

Wadą tego modelu jest to, że w księgach rachunkowych nasza nieruchomość nigdy nie będzie mogła być przeszacowana „w górę”, do wartości rynkowej (a uściślając – aktualizacja „w górę” będzie wyjątkowo możliwa w razie wydania przez Ministerstwo Finansów stosownych przepisów nakazujących przeszacowanie, czego raczej nie należy się spodziewać).

Jeżeli nieruchomość inwestycyjną kupujemy w celu uzyskania korzyści ekonomicznej z przyrostu jej wartości (a przecież m.in. to jest istotą i założeniem kwalifikacyjnym dla inwestycji), to ten model wyceny może okazać się nieadekwatny, nie w pełni odzwierciedlający na bieżąco uzyskiwane efekty ekonomiczne. Jego zaletą z kolei jest to, że nie będzie konieczności każdorazowo na dzień bilansowy określania ceny rynkowej (wartości godziwej) aktywu. Stosując go, unikniemy też zasadniczych rozbieżności między wynikiem brutto a podstawą opodatkowania podatkiem CIT.

Jeśli z kolei założymy, że nieruchomość inwestycyjna będzie bilansowo wyceniana według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej, to prezentowana w aktywach długoterminowych wartość naszej inwestycji będzie zawsze „bliższa obiektywnej prawdy” niż wycena przewidziana dla środków trwałych, bazująca przecież nie na wartościach rynkowych, a głównie na przyjętych założeniach co do tempa amortyzacji.

Stosując model wyceny według wartości rynkowej, zyskujemy możliwość wyceny inwestycji „w górę” ponad cenę nabycia (koszt wytworzenia). Co więcej, bilansowe odpisy amortyzacyjne nie są tutaj naliczane. Może natomiast nastąpić trwała utrata wartości aktywu – wówczas najpóźniej na koniec okresu sprawozdawczego (art. 28 ust. 7 i art. 35 ust. 2 uor) należy dokonać stosownego odpisu aktualizującego.

Gdy wartość rynkowa nieruchomości inwestycyjnej z czasem wzrośnie lub zmaleje, należy ją przeszacować.

Przyjrzyjmy się teraz, w jaki sposób będziemy rozliczać skutki zmian wartości rynkowej nieruchomości inwestycyjnej w związku z wyceną bilansową. Zagadnienie to zostało uregulowane w art. 35 ust. 4 uor następująco: „skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych, zwiększają kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny.

Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny, jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona, zmniejsza ten kapitał (fundusz). W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji zalicza się do kosztów finansowych.

Wzrost wartości danej inwestycji bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, ujmuje się do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe”.

Cena nabycia nieruchomości inwestycyjnej wynosi 600 000 zł i w takiej wartości figuruje na koncie 041 „inwestycje w nieruchomości”.

Wzrost wartości

W związku z uchwaleniem atrakcyjnego planu zagospodarowania okolicznych terenów wartość naszej nieruchomości wzrosła o 20 proc., tj. do kwoty 720 000 zł (potwierdza to sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę operat). Różnicę z przeszacowania (120 000 zł) odnosimy księgowo na konto kapitału z aktualizacji wyceny zapisem:

Wn

konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych”,

Ma

konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny”.

Wydzielenie osobnego konta do ujmowania odchyleń od wartości początkowej inwestycji pozwoli na zachowanie w księgach bezpośrednich danych o cenie nabycia, co ze względów praktycznych jest wskazane. Kapitał, który ujęliśmy na koncie 807, nie podlega podziałowi (nie można wypłacić go właścicielom w formie dywidendy – wynika to nie bezpośrednio z uor, a z uregulowania zawartego w art. 192 kodeksu spółek handlowych).

Spadek wartości

W następnym okresie sprawozdawczym, wskutek ogólnych tendencji rynkowych, wartość godziwa naszej nieruchomości została oszacowana na 550 000 zł. Stosując art. 35 ust. 4 uor, rozliczenie zmniejszenia o 170 000 zł będzie wyglądało następująco:

Ma

konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych” – kwota 170 000 zł,

Wn

konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny” – do wysokości uprzedniego przeszacowania „w górę” – kwota 120 000 zł,

Wn

konto 751 „koszty finansowe” – kwota 50 000 zł (oczywiście nie stanowi kosztu uzyskania przychodów).

Ponowny wzrost

Przy kolejnej wycenie wartość rynkowa została określona na 620 000 zł (a więc w stosunku do poprzedniej rośnie o 70 000 zł). Rozliczenie wyceny na kontach powinno wyglądać tak:

Wn

konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych” – 70 000 zł,

Ma

konto 750 „przychody finansowe” – kwota 50 000 zł (do wysokości odpisu obniżającego, zarachowanego uprzednio w koszty),

Ma

konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny” – 20 000 zł.

Wszystkie powyższe operacje księgowane na kontach przychodów i kosztów oczywiście nie wywołują skutków podatkowych. Mogą jednak wpływać na aktywa bądź pasywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

Jak zaksięgować przychody z najmu i wydatki na utrzymanie nieruchomości.

Przychody z najmu bądź dzierżawy nieruchomości inwestycyjnej oraz zysk z tytułu zbycia takiej inwestycji należy zawsze odnosić na konto pozostałych przychodów operacyjnych (a nie na konto przychodów ze sprzedaży usług). Zasadę tą stosujemy niezależnie od tego, jaki przyjęliśmy model wyceny bilansowej inwestycji.

Natomiast koszty utrzymania inwestycji, takie jak opłaty za media, podatek od nieruchomości, koszty napraw i remontów, koszty dozoru – odnosimy zawsze w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Tam należy księgować również amortyzację, jeśli przyjęliśmy model wyceny właściwy dla środków trwałych (przy modelu wyceny ceną rynkową amortyzacja – jak już wspomnieliśmy – nie wystąpi). Wynika to z ustawowej definicji pozostałych przychodów i pozostałych kosztów operacyjnych.

Warto pamiętać, że przychody i koszty inwestycji księgujemy z zachowaniem zasady memoriałowej – w odniesieniu do czynszów oznacza to, że przychód ujmujemy do okresu sprawozdawczego, za który przysługuje, niezależnie od terminu zapłaty. Należności wynikające z czynszów księgujemy na koncie innych należności.

Zarówno zakup nieruchomości inwestycyjnej, jak i późniejsze wpływy z czynszów oraz wydatki związane z jej eksploatacją w rachunku przepływów pieniężnych powinny kształtować przepływy z działalności inwestycyjnej. W rachunku sporządzonym metodą pośrednią:

- wydatki z tytułu nabycia nieruchomości ujmiemy więc w pozycji B II 2 „Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne”,

- wydatki związane z bieżącym utrzymaniem będą ujmowane w pozycji B II 4 „Inne wydatki inwestycyjne”,

- zainkasowany czynsz w pozycji B I 4 „Inne wpływy inwestycyjne”.

Jak zatem widzimy, eksploatacja nieruchomości inwestycyjnej nie kształtuje przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej, co jest zgodne z istotą gospodarczej funkcji analizowanego rodzaju aktywów.

W bilansie nieruchomości inwestycyjne ujawniamy w pozycji A IV 1 aktywów „Inwestycje długoterminowe – nieruchomości”. Wykazujemy tutaj nieruchomości nabyte bądź wybudowane. Powstaje jednak pytanie, gdzie ujawniać nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy? Analizując segment A IV aktywów, nie znajdziemy stosownej pozycji; nie precyzuje tego także uor.

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy jednak w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, gdzie wskazano, że nieruchomość w trakcie budowy lub w trakcie pierwszego dostosowywania powinna być traktowana i wyceniana jako środek trwały w budowie. Wobec tego w bilansie nieruchomość taką wykażemy jako środek trwały w budowie (poz. A II 2 aktywów). Musimy jednak pamiętać, by informację o ujęciu nieruchomości inwestycyjnej w budowie w segmencie dotyczącym środków trwałych zawrzeć w dodatkowych informacjach i objaśnieniach, dzięki czemu spełnimy postulat jasności sprawozdania finansowego.

Autor jest biegłym rewidentem współpracującym z TPA Horwath Horodko Audit Poznań

Przez inwestycje rozumie się aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej. W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń przez inwestycje rozumie się lokaty. Taką ich definicję znajdziemy w art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn. DzU z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm., dalej uor).

Aby uchwycić różnicę między nieruchomością inwestycyjną a nieruchomością operacyjną, tj. środkiem trwałym, spójrzmy jeszcze na definicję z art. 3 ust. 1 pkt 15 uor. Przez środki trwałe każe rozumieć m.in. te nieruchomości, które są zdatne do użytku (i kompletne) oraz przeznaczone na potrzeby jednostki, a przewidywany okres użyteczności jest dłuższy niż 12 miesięcy.