Najnowszym przykładem jest decyzja Komisji Nadzoru Finansowego z 1 września 2025 roku, która zatwierdziła prospekt emisyjny PKO Banku Hipotecznego. Mowa o ambitnym planie emisji hipotecznych listów zastawnych o łącznej wartości nominalnej do 10 mld zł. Dokument ten otwiera drogę do oferty publicznej i późniejszego dopuszczenia instrumentów do obrotu na rynku regulowanym. To wydarzenie samo w sobie jest ważne dla rynku, ale szczególnie interesujące w tej emisji jest to, że instrumenty mają być oferowane nie tylko inwestorom instytucjonalnym, lecz także osobom fizycznym.
Dlaczego to ważne?
Hipoteczne listy zastawne to papier wartościowy, którego bezpieczeństwo wynika z podwójnego zabezpieczenia – po pierwsze są oparte na portfelu wierzytelności hipotecznych banku, po drugie emitent odpowiada za nie całym swoim majątkiem. Dzięki temu są postrzegane jako jedne z najbardziej wiarygodnych instrumentów dłużnych w bankowości. W Europie, szczególnie w Niemczech, to narzędzie od lat cieszy się uznaniem inwestorów instytucjonalnych, stanowiąc fundament finansowania rynku mieszkaniowego.
W polskich realiach listy zastawne to wciąż instrument niszowy, adresowany raczej do dużych graczy instytucjonalnych niż do klienta indywidualnego. Ale warto zauważyć, że emisja PKO Banku Hipotecznego może mieć szerszy wymiar. Po pierwsze, dywersyfikuje źródła finansowania banku, uniezależniając go częściowo od depozytów. Po drugie, stanowi element budowania większej płynności i stabilności sektora hipotecznego, który w ostatnich latach mierzył się zarówno z wahaniami stóp procentowych, jak i z presją regulacyjną.
Jest też aspekt rynkowy – zatwierdzony przez Komisję Nadzoru Finansowego prospekt na kwotę do 10 mld zł to sygnał, że listy zastawne mogą stopniowo stawać się widocznym segmentem polskiego rynku kapitałowego. A im większa skala i płynność obrotu, tym większa szansa, że instrument ten przestanie być egzotycznym dodatkiem i zacznie pełnić rolę, którą od dawna pełni w krajach Europy Zachodniej – stabilnego, przewidywalnego źródła finansowania budownictwa mieszkaniowego.
Patrząc na decyzję KNF, można odnieść wrażenie, że mamy do czynienia nie tylko z zatwierdzeniem kolejnego prospektu, lecz z kolejnym krokiem w dojrzewaniu polskiego rynku finansowego. Być może, za kilka lat hipoteczne listy zastawne będą równie oczywistym elementem krajobrazu inwestycyjnego, co obligacje skarbowe czy korporacyjne.
Co zyskuje inwestor indywidualny:
Stabilność – to jeden z bezpieczniejszych instrumentów dłużnych dostępnych na rynku,
Nową alternatywę wobec bezpiecznych form oszczędzania - obligacji skarbowych, czy lokat,
Dywersyfikację portfela – możliwość wejścia w instrument, który do tej pory był zarezerwowany dla dużych graczy,
Bezpieczna przystań – w przypadku załamania na rynkach akcyjnych.
W warunkach, w których rynki akcji w relatywnie krótkim horyzoncie potrafią tracić po kilkanaście czy kilkadziesiąt procent, zaś perspektywa podobnych zawirowań wydaje się dziś bardzo realna, inwestorzy mogą szukać stabilnych alternatyw. Hipoteczne listy zastawne mogą pełnić taką właśnie rolę – instrumentu o przewidywalnym dochodzie i wysokim poziomie bezpieczeństwa. Dzięki temu stanowią jedne z najbardziej wiarygodnych papierów dłużnych na rynku, co w praktyce oznacza, że w przypadku rynkowej burzy – gdy indeksy akcji się załamują – inwestor indywidualny posiada w portfelu aktywo, którego wartość nie podlega tak gwałtownym wahaniom.
Nie istnieje instrument finansowy całkowicie pozbawiony ryzyka inwestycyjnego.
Hipoteczne listy zastawne nie są cudownym rozwiązaniem wszystkich problemów inwestora indywidualnego. To nie płynne akcje technologicznych gigantów, które – przynajmniej na razie – rosną w oderwaniu od fundamentów i kuszą wizją szybkich zysków, ani też nie obligacje detaliczne z gwarancją Skarbu Państwa. Mają swoje ograniczenia: choć konstrukcja hipotecznych listów zastawnych czyni je instrumentem relatywnie bezpiecznym, ich rozwój na rynku polskim napotyka na kilka istotnych barier, o których warto wiedzieć:
Ograniczona płynność rynku wtórnego – rynek wtórny hipotecznych listów zastawnych w Polsce praktycznie nie istnieje. Jeśli ktoś będzie chciał sprzedać taki papier przed terminem wykupu, może się okazać, że brakuje kupców.
Koncentracja aktywów zabezpieczających – portfele kredytów hipotecznych w Polsce charakteryzują się dużą ekspozycją na ryzyko stopy procentowej i wrażliwość na zmiany regulacyjne dotyczące rynku mieszkaniowego.
Ryzyko stopy procentowej i spreadów kredytowych – w warunkach wysokiej zmienności rynkowej, wycena listów zastawnych może podlegać istotnym wahaniom, co ogranicza ich atrakcyjność jako długoterminowej inwestycji.
Ograniczony popyt ze strony inwestorów indywidualnych – w Polsce listy zastawne są produktem adresowanym głównie do instytucji, przez co ich obecność w szerokim portfelu oszczędności obywateli jest marginalna.
Aspekt regulacyjny i kosztowy – emisja listów wiąże się z restrykcyjnymi wymogami prawnymi i administracyjnymi, co powoduje, że niewiele banków w najbliższym czasie decyduje się na ten krok.
Czy jednak warto?
Emisja PKO BH może być sygnałem, że rynek hipotecznych listów zastawnych w Polsce dojrzewa i zaczyna zbliżać się do standardów zachodnioeuropejskich.
Być może, dopiero teraz hipoteczny list zastawny stanie się tym, czym zawsze miał być – bezpiecznym papierem wartościowym dla szerokiego grona inwestorów, a nie tylko elitarnym instrumentem instytucjonalnym. Można powiedzieć, że hipoteczne listy zastawne wreszcie pukają do drzwi przeciętnego inwestora. Tyle że drzwi te na razie uchylono nieśmiało. To dobrze, że PKO podejmuje próbę wprowadzenia ich szerzej na rynek. Ale zanim staną się one codziennym elementem portfela inwestora indywidualnego, potrzeba czegoś więcej: większej skali, lepszej płynności i – co najważniejsze – edukacji finansowej.
Na razie hipoteczny list zastawny to ciekawostka, być może krok we właściwym kierunku, ale nie powód do hurraoptymizmu. Jak zwykle na rynku kapitałowym: diabeł tkwi w szczegółach – a tych szczegółów inwestor indywidualny musi być świadomy, zanim zdecyduje się na zakup.
Krzysztof Rożko, Radca Prawny, Wspólnik Zarządzający w Krzysztof Rożko i Wspólnicy Kancelaria Prawna
Krzysztof Rożko w Rankingu Kancelarii Prawniczych „Rzeczpospolita 2025” jest liderem w kategorii rynki kapitałowe i doradztwo regulacyjne oraz rekomendowany w kategorii doradzanie prywatnym klientom (Private Clients).
Krzysztof Rożko w Rankingu The Legal 500 EMEA 2025 jest rekomendowany w kategorii Investment Funds.
