Budowa parku handlowego: najważniejsze ryzyka prawne z perspektywy inwestora

Parki handlowe zyskują w ostatnich latach na popularności względem wielkopowierzchniowych galerii handlowych. Jak wskazują dane rynkowe, to właśnie tzw. retail parki stanowią obecnie dominującą część nowych powierzchni handlowych oddanych do użytku – w I poł. 2025 r. był to udział na poziomie 83,4 proc. Polska jest zresztą liderem w obszarze CEE (Europa Środkowa i Wschodnia) pod względem ilości parków handlowych.

Budowa retail parku stała się atrakcyjną formą inwestycji zarówno dla podmiotów działających na rynku budowlanym, np. deweloperskim, posiadających w swoim portfolio od kilku do nawet kilkudziesięciu funkcjonujących parków handlowych, jak i dla inwestorów decydujących się na realizację pojedynczych, mniejszych obiektów. Niezależnie jednak od skali przedsięwzięcia jego powodzenie zależy od szeregu czynników. Nawet najbardziej atrakcyjna ekonomicznie inwestycja może nie zapewnić spodziewanych zysków, jeśli inwestor z wyprzedzeniem nie zadba o kwestie formalno-prawne. Na co zatem należy zwrócić uwagę, planując budowę retail parku?

Etapy realizacji

Budowa retail parku to złożony proces, w którym zwykle wyróżnia się trzy podstawowe etapy: (i) planowanie i projektowanie, (ii) finansowanie i budowa, (iii) komercjalizacja i otwarcie. Poszczególne etapy wiążą się ze zróżnicowanymi problemami o charakterze formalno-prawnym.

I tak, etap koncepcyjny (planowania) to czas, w którym inwestor powinien zwrócić uwagę m.in. na kwestie związane z nieruchomością, na której realizowana będzie budowa, tj. nie tylko przeprowadzić jej badanie prawne, ale również dokonać analizy jej stanu technicznego i środowiskowego. Kolejno, inwestor powinien dobrać odpowiednich specjalistów odpowiedzialnych za przygotowanie zgodnego z przepisami prawa oraz aktami prawa miejscowego projektu architektoniczno-budowlanego (PAB) i technicznego (PT) oraz poprowadzenie procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę (PB).

Przystępując do realizacji projektu, należy zwrócić szczególną uwagę na warunki umów zawieranych z podmiotami prowadzącymi i nadzorującymi prace budowlane. Umowa z generalnym wykonawcą (GW) będzie jedną z najistotniejszych umów dotyczących realizacji inwestycji. Inwestor powinien szczególnie zadbać o zabezpieczenie w umowie terminowości realizacji prac, doprecyzowanie zasad odpowiedzialności za niewłaściwą lub nieterminową ich realizację wraz z określeniem konsekwencji dla GW za nienależyte wykonanie tych obowiązków, a także za wady budynku (kary umowne).

Wreszcie, podstawowym zagadnieniem będzie ustalenie zasad współpracy z najemcami, które znajdą odzwierciedlenie w treści zawieranych umów najmu, a co równie kluczowe, uzyskanie odpowiedniego stopnia komercjalizacji w pierwszej fazie realizacji budowy – jest to bowiem częsty wymóg podmiotów finansujących przedsięwzięcie.

Tym samym, choć działania podejmowane w ramach poszczególnych etapów będą uzależnione od specyfiki danego projektu (w tym część działań w ramach poszczególnych etapów będzie prowadzona równolegle), to poszukiwanie przyszłych najemców w ramach komercjalizacji obiektu co do zasady rozpocznie się jeszcze przed pierwszymi pracami budowlanymi. Jest to nie tylko sposób na skrócenie okresu, w którym powierzchnia najmu pozostaje niewykorzystana (najemcy mogą wykończyć lokale jeszcze w trakcie budowy i otworzyć je niezwłocznie po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na użytkowanie), ale przede wszystkim umożliwia to ograniczenie ryzyka braku powodzenia takiej inwestycji. Wszak budowa retail parku nie jest gwarantem uzyskania rentownego stopnia komercjalizacji – wyprzedzające działania zmierzające do uzyskania odpowiedniego poziomu komercjalizacji przed rozpoczęciem prac budowlanych mitygować będą ryzyko pustostanów przynajmniej w pierwszych latach funkcjonowania.

Potencjalne ryzyka

Nie sposób przedstawić wszystkich ryzyk formalno-prawnych związanych z realizacją takiej inwestycji. Dla zobrazowania ich istotności można wskazać przykładowe obszary generujące kluczowe ryzyka, do których materializacji inwestor nie powinien dopuścić.

I tak, opracowując projekty architektoniczne, należy uwzględnić ograniczenia wynikające z MPZP, w którym przykładowo mogą zostać określone konkretne parametry dopuszczalnej zabudowy (maksymalna wysokość, sposób dojazdu lub lokalizacja miejsc postojowych). Powinny one zostać uwzględnione w PAB i PT, które stanowią podstawę do wydania PB. Błędna dokumentacja projektowa generuje ryzyko odmowy udzielenia pozwolenia, a w przypadku udzielenia pozwolenia na podstawie projektu zawierającego błędy, np. niezgodnego z MPZP (na skutek przeoczenia urzędnika), nawet ryzyko stwierdzenia nieważności takiej decyzji w przyszłości. Ponadto na podstawie PAB i PT powstaje projekt wykonawczy – kluczowy dla GW – również i z tego powodu te pierwsze nie mogą zatem zawierać błędów. W przeciwnym razie materializuje się ryzyko wzniesienia błędnych konstrukcji, których demontaż na zaawansowanym etapie budowy doprowadzi nie tylko do opóźnień w realizacji przedsięwzięcia (skutkującego m.in. wzrostem kosztów finansowania), ale również będzie wiązał się z dodatkowymi kosztami prac budowlanych i ryzykiem sporu z GW.

Z kolei od strony finansowania inwestycji – inwestor może rozważyć zarówno oferty kredytów bankowych, jak i pożyczki udzielane przez podmioty niebankowe, specjalizujące się w krótkoterminowym finansowaniu. To drugie, tzw. finansowanie pomostowe, co do zasady stanowi etap przed finansowaniem bankowym – jest droższe (koszt finansowania jest wyższy aniżeli bankowy), jednak wiąże się z mniejszymi wymogami dotyczącymi komercjalizacji czy wkładu własnego, stąd też jest często wykorzystywane na początkowym etapie inwestycji. Bez względu na wybrany rodzaj finansowania podmiot, który go udziela, będzie oczekiwał ustanowienia odpowiednich zabezpieczeń spłaty. Standardem będzie ustanowienie hipoteki na nieruchomości, na której jest realizowana inwestycja, zastaw rejestrowy na udziałach spółki celowej, przeniesienie praw z tytułu umów najmu na rzecz finansującego, podporządkowanie innych zobowiązań pod finansowanie, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, a dodatkowo może pojawić się wymóg ustanowienia poręczeń przez wspólników spółki celowej.

Finansowanie

Decydując się na finansowanie, inwestor powinien zatem rozważyć, czy będzie w stanie terminowo wywiązać się ze zobowiązań wynikających z umów finansowania, ale również powinien ocenić ryzyko wystąpienia tzw. przypadków naruszenia, związanych nie tylko z terminowością spłat odsetek od udzielonego finansowania, ale również z tym, co dzieje się na budowie (opóźnienia, błędy GW, wady wzniesionych budynków itd.). Kluczowe jest zatem odpowiednie zaplanowanie budżetu inwestycji, w tym uwzględnienie w nim potencjalnych kosztów materializacji ryzyk. W przeciwnym razie inwestor naraża się na ponoszenie dodatkowych obciążeń finansowych, np. podwyższonego oprocentowania na skutek wystąpienia przypadku naruszenia, czy nawet na wypowiedzenie umów finansowania i w konsekwencji utratę całego przedsięwzięcia (w związku z realizacją praw finansującego zaspokojenia się z ustanowionych zabezpieczeń).

Wreszcie, jednym z najpoważniejszych zagrożeń dla powodzenia inwestycji jest wystąpienie utrudnień związanych z realizacją prac budowlanych. Chociaż mogą mieć one charakter zdarzeń losowych, których nie dało się przewidzieć, to nieraz są wynikiem nieprawidłowości powstałych po stronie wykonawców. Ich konsekwencją może być nie tylko wydłużenie prac budowlanych czy zwiększenie ich kosztów, ale również poniesienie przez inwestora szkody ze względu na niedochowanie jego zobowiązań z tytułu innych umów. Opóźnienie w realizacji prac może m.in. uniemożliwić wydanie lokali w terminach wynikających z zawartych już umów najmu, co skutkuje ich naruszeniem i potencjalną odpowiedzialnością kontraktową. Zmiana harmonogramu realizacji inwestycji może prowadzić również do zwiększenia kosztów finansowania ze względu na potrzebę jego wydłużenia. Jak już wskazano, w tym zakresie istotne jest uwzględnienie odpowiednich postanowień w umowie z GW, które nie ograniczą dochodzenia przez inwestora naprawienia powstałych szkód, a w przypadkach skrajnych ułatwią sprawne zakończenie relacji z aktualnym wykonawcą i przejęcie jego obowiązków przez inny podmiot.

Wsparcie prawne

Pomimo doniosłości opisanych wyżej problemów inwestorzy nieraz rezygnują z pomocy prawnej na początkowym etapie. Wynika to często z chęci ograniczenia kosztów realizacji projektu. Dopiero materializacja danego ryzyka stanowi bodziec do zwrócenia się o wsparcie prawne. Niestety, na tym etapie często okazuje się, że zakres możliwych działań jest ograniczony, np. ze względu na niekorzystne postanowienia umów czy braki dokumentowe. Ta ostatnia kwestia jest zresztą jednym z kluczowych problemów związanych z prowadzeniem prac budowlanych, w ramach których wiele ustaleń czynionych jest wyłącznie ustnie, nieraz z osobami, które formalnie nie są uprawnione do ich dokonania. W takim przypadku nawet słuszne roszczenia inwestora mogą okazać się niemożliwe do wyegzekwowania ze względu na brak materiału dowodowego, który mógłby je potwierdzić.

Bez wątpienia jednak odpowiednie zaplanowanie działań pod kątem formalno-prawnym pozwala ograniczyć ryzyko wystąpienia przyszłych szkód lub nawet całkowicie ich uniknąć. Oczywiście, udział prawnika w procesie budowy nie jest gwarantem powodzenia inwestycji, istnieje bowiem szereg pozaprawnych czynników, które decydują o tym, czy projekt zapewni spodziewane zyski. Pozwala on jednak ograniczyć część ryzyka i skupić uwagę inwestora na biznesowych aspektach projektu.

Autorzy korzystali z danych:

- Raport „Rynek obiektów handlowych w Polsce – I połowa 2025 r.”, opracowany przez Polską Radę Centrów Handlowych''.  https://prch.org.pl/bazawiedzy/raporty/?start=1, dostęp: 05.01.2026 r.

- Raport „ExCEEding Borders: Retail parks: Diverse Growth, Shared Momentum”, Colliers''. https://go.colliers.com/rs/427-KXE-423/images/Colliers-Report-ExCEEding-Borders-Retail---2026.pdf?version=1, dostęp: 05.01.2026 r.

Nikola Jadwiszczak – Niedbałka, Radca prawny, Wspólnik w Krzysztof Rożko i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Nikola Jadwiszczak – Niedbałka w Rankingu The Legal 500 EMEA 2025  jest rekomendowana w kategorii Investment Funds.

Bartosz Posłuszny, Radca prawny w Krzysztof Rożko i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Rekomendacje Kancelarii KRWLegal/LegalWell w rankingach: IFLR1000 w kategoriach Capital Markets: Equity, The Legal 500 EMEA 2025 w kategorii Investment Funds oraz jako lider  „Rzeczpospolita 2025” w kategorii private equity i w kategorii rynki kapitałowe i doradztwo regulacyjne.