Z perspektywy wynajmujących podstawowym celem indeksacji jest utrzymanie w okresie najmu realnej, ekonomicznej wartości czynszu. Dla najemców z kolei kluczowe jest, aby waloryzacja była możliwie najbardziej przewidywalna i nie skutkowała skokowym wzrostem obciążeń. W interesie obu stron jest natomiast, aby waloryzacje nie prowadziły w przyszłości do sporów. Dlatego postanowienia umowy najmu w tym zakresie powinny być sformułowane jednoznacznie. Na co zatem szczególnie warto uważać przy negocjowaniu zasad waloryzacji?
Wybór wskaźnika
Ma on podstawowe znaczenie dla obliczania waloryzacji. Umowa zawsze powinna precyzyjnie określać wybrany wskaźnik i jego wariant.
W praktyce na polskim rynku dominują dwa rozwiązania. Pierwszym jest wskaźnik zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogółem publikowany przez GUS. Odnosi się on do poziomu inflacji w Polsce i dobrze oddaje zmiany siły nabywczej złotówki w lokalnych warunkach. Jest to rozwiązanie, które zwykle wybiera się przy umowach z walutą w złotówkach. Równie często wybiera się zharmonizowane wskaźniki HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) publikowane przez EUROSTAT. Oblicza się je według wspólnej metodologii dla krajów UE. Mogą one uwzględniać różne koszyki konsumpcyjne, ale najczęściej wybierany wariant to opcja „all items” (wszystkie pozycje). Wskaźniki HICP mogę obejmować różne obszary geograficzne. Przy najmach stosuje się zwykle wariant uwzględniający wszystkie kraje UE (EICP) albo wariant dla krajów z obszaru euro (MUICP). HICP stosuje się powszechnie przy umowach z czynszem w euro (także wtedy, gdy jego równowartość płaci się w złotówkach).
Zarówno przy wskaźniku GUS-owskim jak i europejskim należy jasno określić okres odniesienia, dla którego obliczana będzie wartość indeksacji. Tutaj zapisy mogą być najróżniejsze. Najczęściej przyjmuje się jednak wartości średnioroczne albo odczyty rok do roku, miesiąc do miesiąca. Wartości średnioroczne są uśrednione, więc zwykle minimalizują wahania na plus i minus. Dzięki temu mogą ograniczać ryzyko skokowego wzrostu czynszu. Przy odczytach rok do roku albo miesiąc do miesiąca ryzyko takiego skoku wzrasta.
Różne warianty wskaźników mogą dawać odmienne wyniki (m.in. zależnie od koszyka, zakresu geograficznego czy okresu odniesienia). Najemca powinien zwrócić na to szczególną uwagę. Propozycje zapisów waloryzacyjnych zwykle przedstawia wynajmujący i najczęściej wybiera wariant najbardziej korzystny dla siebie.
